賃貸経営の繁忙期はいつ？引越しシーズンにオーナーが備えておくべきことを解説

賃貸経営には、繁忙期と閑散期があります。

1年間の人の動きの波を把握しておけば、その時期に応じた空室対策が取れるようになります。

満室経営を目指すオーナーなら、2つの視点を抑えながら空室対策をしたほうが良いってご存じでしたか？

引越しシーズンである繁忙期にするべき対応と、引越しシーズンに備えて閑散期にするべき対策についてご説明します。

ぜひ、賃貸経営の参考にしてください。

1.賃貸経営における繁忙シーズンは年に2回

賃貸経営における繁忙シーズンは、1月～3月と9月～10月です。

いずれも、人の動きが活発となる引越しの多い時期です。

1）引越しシーズンが賃貸経営の繁忙期

引越しの多い時期が、賃貸経営の繁忙シーズンとなります。

引越しが多いということは、部屋を探す人も多くなりますが、それと同時に今の部屋を退去する人も多いことを意味します。

管理をご自身で行っているオーナーの場合、入居者が退去すれば、退去時の部屋の状況を確認して敷金等の清算をし、退去の手続きを行います。

新たな入居者の募集を仲介会社に依頼したり、原状回復の手配をしたりといった業務も必要になります。

このように、引越しの多いシーズンは対応すべき業務が多く、賃貸経営の繁忙シーズンとなります。

2）進学や就職で引越しが増える1月～3月は賃貸経営の繁忙期

1月～3月は4月からの新しい生活に向けて、多くの人が引越しをするシーズンです。

高校性は、大学や専門学校などへの進学を機に、一人暮らしを始める人が多くなります。

推薦入学やAO入試で入学する人は、一般受験の学生よりも早い時期に合否が決まるため、入学は4月であっても、よい物件を選ぼうと年明けから部屋探しを始める人が少なくないのです。

高校や大学の卒業を機に、新たな土地で就職をする人も多くいます。

そのような場合も、4月に間に合うように1月から部屋探しを始める人が多く、1月～3月は若い単身世帯の引越しが非常に多い時期となっています。

加えて、企業も新年度となる4月に向けて配置転換を行うところが多く、転勤による引越しもこの時期に集中します。

単身赴任として単身世帯向けのマンションへ引越しをする人はもちろん、家族全員で赴任先に向かう場合も少なくないため、ファミリータイプマンションの出入りも増える時期です。

3）人事異動による転勤で引越し需要が増す9月～10月も賃貸経営の繁忙期

9月～10月は、学生の移動はほとんどありません。

しかしながら、企業では中間決算の時期にあたることが多く、上期の売上状況を鑑みたうえで、人事異動を行うケースも少なくありません。

そのため、9月～10月は単身赴任者向けの賃貸物件や家族同伴での引越しを行うファミリータイプマンションの動きが多くなります。

その中でも、9月の後半から10月の頭は下期が始まる10月に合わせて転勤をする人が多いため、この期間は特に引越しが多くなる時期であり、賃貸経営の第二の繁忙期となります。

4）賃貸経営の閑散期とは

引越しの多い時期は、賃貸経営にとっての繁忙シーズンですが、逆に言えば、引越しの少ない時期は賃貸経営の閑散期でもあります。

とくに、繁忙シーズンが終わった後の6月、11月、繁忙シーズンに入る直前の12月、8月あたりは引越しをする人が少ない時期です。

2.繁忙期に入居者を獲得するため、オーナーが取るべき対策

繁忙シーズンの人の動きを逃してしまうと、空室期間が長引いてしまう可能性があります。

繁忙期に入居者を獲得できるようにオーナーが取るべき具体的な対策をご紹介します。

1）仲介会社と連携を取り、魅力的な物件情報を掲載してもらう

今は、部屋探しをするほとんどの人がインターネットの物件検索サイトを利用しています。

インターネット上に掲載している情報から問い合わせが入り、契約に至るケースが増えているのです。

部屋探しをする人がインターネットで検索する場合、物件の立地や家賃などの希望条件を設定し、条件に合う物件を絞り込みます。

そこで絞り込んだ物件の一覧から、写真や間取りなどを確認し、物件が自分の希望に合うものであれば問い合わせをするという流れになります。

 

繁忙期は、閑散期に比べて空室となる物件も多くなるため、賃貸物件の検索サイトにはライバルとなる物件が多数掲載されます。

したがって、一覧に表示されたときに、魅力的な情報でなければ、詳細まで確認してもらえない可能性があるのです。

物件検索サイトにおいて、物件をイメージできる写真情報が持つ影響力は大きく、明るく、広々とした雰囲気の物件の方が入居者によい印象を与えます。

掲載写真には、日の光が入る時間帯に撮った明るい雰囲気の写真を使用し、物件の間取りも分かりやすいものを掲載してもらうように仲介会社に依頼しましょう。

以下の記事では、仲介会社が積極的にあなたの物件を部屋探しの顧客に紹介するようになる方法を解説しています。

オーナーが不動産会社に払う広告料(AD)とは？相場や仲介手数料との違いを解説

2）スケジュールをしっかり把握し、スピーディーに対応する

繁忙シーズンは、不動産業者から問い合わせが入る回数も増えます。

内見を希望する人から予約が入ることもあるでしょう。

問い合わせ内容への回答が遅くなり、対応に時間がかかってしまう場合などは、せっかくのチャンスを逃してしまうリスクが高まります。

自主管理をしているオーナーの場合は、退去日時を決めて、退去時に立ち合わなければなりません。

入居中に物件内に生じた損傷を確認し、敷金の清算を行う必要があるのです。

 

また、繁忙期は入居者募集と退去者対応も同時に行わなければならないため非常に忙しくなります。

退去者は、引越しと同時に新たな場所に移動してしまうため、万が一、退去の立ち合い日時を間違えてしまった場合などは、退去者立会いの下で室内の状況確認ができなくなります。

その場合、敷金精算などでトラブルになってしまう可能性もあるでしょう。

繁忙期には、退去時期や立ち合いなどのスケジュールを把握しながら、入居希望者からの問い合わせ等にもスピーディーに対応することが大切です。

3）原状回復工事の依頼は早めに行う

引越しシーズンは、賃貸経営者だけでなく、引越しに関連する業者にとっても繁忙期となります。

原状回復工事を行う内装業者は、クロスやフローリングの張り替えや傷がついた箇所の補修作業など、職人の技術が必要になる作業も多くあります。

そのため、短期的なアルバイト等で繁忙シーズンだけ職人を増やすことは難しいのが現状です。

内装業者の場合、繁忙期には人手不足となるケースが多く、原状回復工事の依頼をしてもすぐに対応してもらえないことがあります。

原状回復工事が終わらなければ、新たな入居者が入居できるタイミングも遅くなってしまいます。

入居者から退去の連絡を受けた場合には、すぐに内装業者の手配をし、繁忙シーズンの内に入居者を獲得できる体制を整えられるようにしましょう。

4）条件変更を積極的に行う

繁忙シーズンは、人が動く時期であり、賃貸物件の入居者を最も獲得しやすい時期。

だからこそ、賃貸仲介会社から問い合わせがあったら、条件変更は柔軟に対応したいもの。

もし、この時期を逃してしまうと、次の繁忙シーズンが来る半年ほど空室になってしまうリスクがあります。

もし、周辺に新しい賃貸物件が増えていたり、設備の充実した賃貸物件が建っていたりする場合は、すぐにできる空室対策が必要です。

具体的には、家賃を1か月間無料にするフリーレント期間を設けたり、敷金・礼金の減額を検討してみたりといった対応が必要になるでしょう。

5）共用部分や物件周辺の清掃を徹底する

物件の第一印象は、入居希望者が実際に入居をするかどうかの判断に大きな影響を与えます。

入居者が内見に訪れたときに、集合玄関や廊下などが汚れていたり、清掃が行き届いていなかったりすれば、決してよい印象は与えられません。

物件周辺の植栽が枯れている場合や雑草が生い茂っているような場合も、管理が杜撰な物件であるといったイメージにつながってしまいます。  

アパートやマンション1棟を経営しているオーナーであれば、室内だけでなく、共用部分や物件周辺の清掃を徹底しましょう。

管理会社に管理を委託している場合も、物件を訪れて、ご自身の目で物件の状況を確認してみることをおすすめします。

3.繁忙シーズンに備えて閑散期にオーナーが取るべき対策

繁忙シーズンは、新しい入居者を獲得するために忙しい時期です。

そのため、賃貸オーナーの負担が少ない閑散期こそ、繁忙シーズン向けて空室を埋める対策を進める時期です。

閑散期にオーナーが取るべき対策をご紹介します。

1）リフォームを行い、写真を撮り直す

閑散期には、内装業者なども比較的余裕がある時期です。

そのため、築年数の経過した物件などは繁忙期が始まる前の閑散期にリフォームを行い、室内をきれいな状態にしておくとよいでしょう。

閑散期に室内をきれいにしておけば、きれいな状態の写真も撮影ができます。

よく晴れた日の日の入る時間帯に写真を撮影すれば、見栄えのよい写真が撮れるはずです。

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2）入居者に人気の設備の導入やメンテナンスを行う

閑散期には入居者に人気の設備の導入などを行ってもよいでしょう。

物件設備として、人気の設備が備われば、繁忙期に賃貸物件を探す人の目に留まる確率も高くなります。

入居者のいない時期にエアコンのクリーニング等、設備のメンテナンスを行っておけば、繁忙期に設備故障が起きて、入居者とのトラブルに発展する可能性も低くなります。

閑散期には、設備の導入やメンテナンスをしておくとよいでしょう。

3）仲介会社との関係性を強化し、募集条件の見直しをする

いくら物件をきれいにリフォームし、新しい設備を導入したとしても、仲介会社が積極的に物件の紹介をしてくれなければ、入居希望者は集めにくくなります。

募集条件が厳しすぎるような場合は、受け入れ間口が狭いために入居者を獲得しにくくなる可能性もあります。

仲介会社とコミュニケーションを図りながら、募集条件を緩和する必要があるかどうかについても相談してみるとよいかもしれません。

ADと呼ばれる広告宣伝費を出している物件は、仲介会社の手元に入る収益が多くなります。

そのため、仲介会社としては利益が高くなる物件を積極的に紹介する傾向にあります。

閑散期には仲介会社にADの現状なども確認し、その相場などについても相談してみるとよいでしょう。

4）既存の入居者の満足度を高める

入居者が長く居住してくれれば、空室は発生しません。

そのため、入居者の満足度を高めることも効果的な空室対策となります。

入居期間が長い人の場合はエアコンのクリーニングを提案したり、設備のメンテナンスを行ったりすると、既存の入居者にもよい印象を与えられるでしょう。

賃貸物件は入居者にとって大切な住まいです。

家である集合玄関や廊下、ゴミの集積所などが汚れていれば、気持ちよく暮らせません。

快適に生活してもらうためには、共用部の定期的な清掃も大切です。

まとめ

賃貸経営の繁忙シーズンは、人の動きが活発になる1月～3月と9月～10月です。

繁忙期にタイミングを逃さず新たな入居者を獲得するためには、閑散期の準備が重要になります。

閑散期にはリフォームや設備の導入、メンテナンスなどを行い、インターネット上に掲載する写真の撮り直しなどをしておきましょう。

仲介会社に募集条件等の相談を行い、賃貸物件を探す人に積極的に紹介してもらえるような関係性を築いておくことも大切です。

繁忙期に入ったら、仲介会社などからの問い合わせ対応や原状回復工事の手配などはスピーディーに対応し、スケジュールの管理をしっかり行って、チャンスを逃さないようにしましょう。