【空室対策】閑散期でも賃貸の入居者を獲得する方法は？

賃貸物件の経営をしているオーナーの中には3月末に決まらなかったとしても、5月頃～6月あたりの閑散期による客付けに成功した方もいます。

満室経営ができているオーナーの動きを見ていると、 閑散期に繁忙期を見据えた準備を行っているケースがほとんどです。

閑散期で決まる人と決まらない人の差はどこにあるのか？

今回は、賃貸物件のオーナーのために、満室経営の実現に向けて閑散期にやるべき対策をご紹介します。  

1.賃貸物件の繁忙期と閑散期はいつ？

賃貸物件の繁忙期と閑散期は、引越しシーズンの繁忙期・閑散期と合致します。

日本では4月から新しい年度が始まります。

そのため、4月から新たな土地で学生生活を始めたり、社会人生活を始めたりする人が多く、1月～3月は賃貸物件の入居者の入れ替わりが激しい時期となります。

あとは9月～10月も転居を伴う異動が発生することから、引越しが多く発生する時期が繁忙期です。  

この繁忙期以外の時期は、賃貸物件の閑散期にあたります。

特に、引越しシーズン直前の8月や12月は転居者が少ない時期です。

8月は夏休み期間にも重なり、12月には年末に重なることも影響しているでしょう。  

賃貸物件のオーナーにとって、閑散期はなかなか新たな入居者が見つけられない厳しい状況の時期でもあります。

この時期に対策を取っておけば人の動きが活発になる繁忙期に空室を埋めることができるのです。

2.繁忙期の準備を怠ると、空室期間が長引きます

繁忙期には、閑散期に比べて何倍もの入退去が繰り返されます。

入居希望者も活発に動きますが、それだけ退去者も増えるため、ライバルとなる賃貸物件の動きも活発になる時期です。

そのため、原状回復工事を行う内装業者やインターネットの配線工事を行う業者も忙しく、貴重な繁忙期を逃さない為にスケジュール調整が重要。

バリューアップを使用としてインターネット無料設備などを導入しようとしても、業者のスケジュールを抑えられない為、閑散期にあらかた準備をしておくことが大切です。

3.閑散期の空室対策としてオーナーができる対策

閑散期に繁忙期を見据えてオーナーがすべき空室対策と閑散期にも入居者を獲得するための方法を5つご紹介します。

1）不動産会社に相談し、状況を確認する

物件の周辺エリアにはライバルとなる賃貸物件があるでしょう。

もし、その物件が空室のない優良物件だとしたら、どのような物件で、どのような条件で募集をしているのか、物件の概要や募集の内容を調べてみましょう。

管理や仲介を依頼している不動産会社に最近の入居者がどのような条件を希望しているのか、どんな設備が人気なのかなど、現在の入居者の傾向について確認してみることもおすすめします。

2）リフォームや設備の導入などを行う

繁忙期は内装業者も忙しいため、なかなか時間が取れず原状回復の工事は請けても、時間のかかるリフォームまでには手が回らないケースがあります。

室内が劣化し始めているようであれば閑散期を利用して、部屋のリフォームをしてみるのもおすすめです。

リフォームできれいな状態になれば、繁忙期にも入居者の目を惹きつけやすくなるでしょう。

入居者に人気の設備の導入なども閑散期に済ませておくと、 繁忙期に入居者が物件検索をする際に、希望条件を満たす物件として表示されやすくなります。

3）初期費用の減額を検討する

人の移動が少ない時期であっても、転居をする人が全くいなくなるわけではありません。

閑散期であっても結婚や子供の誕生を機に引越しをする人や、金銭的な余裕ができたために独立して一人暮らしを検討する人もいます。

数は少なくても閑散期に引越しをする人に物件を選んでもらうためには、他の賃貸物件と比べて魅力的な部分をアピールする必要があります。

  閑散期に引越しをする人は、プライベートな事情での引越しが多くなるため、転勤のように会社に初期費用を負担してもらえるケースは多くありません。

そのため、敷金・礼金を減額することや、1か月分の家賃を無料にするフリーレント期間を設けるなど、初期費用の負担を軽くする対策をしてみてもよいでしょう。

4）繁忙期を待たずに空室を埋めるためには、AD（広告宣伝費）が効果的

ほとんどの賃貸物件は、オーナーが自ら入居者を募集するのではなく不動産仲介会社に入居希望者の紹介を依頼しています。

したがって、不動産会社が部屋探しをしている人に物件の紹介をしてくれなければ、成約に至ることはありません。

成約の確率を上げるためには、不動産会社に物件を積極的に紹介してもらう必要があります。   そんな時に効果的なのがADと呼ばれる広告宣伝費です。

空室期間が長引くリスクがあるのであれば、 ADを出すと不動産会社が積極的に物件の紹介をしてくれるため、空室が埋まりやすくなります。

逆に閑散期に以下の記事にようなことはやってはいけません。

賃貸オーナー必見：「やってはいけない」実はNGな空室対策⑤選

5）入居者の募集条件を検討する

最近では、賃貸物件で暮らしていてもペットを飼育している人が増えています。

賃貸物件への入居を希望する外国人や高齢者も少なくありません。

少子高齢化に伴い、今後、賃貸物件の主なターゲットとなる若い単身世帯やファミリー世帯の数は減少すると考えられます。

入居者の獲得が難しいようであれば、募集条件の緩和も検討してみた方がよいかもしれません。

まとめ

賃貸経営には、繁忙期と閑散期があります。 満室経営を目指すためには、閑散期も繁忙期に向けて閑散期だからこそできる対策を行うことが大切です。

不動産会社に昨今の入居者の希望条件の傾向や満室経営をしている近隣物件の特徴などをヒアリングし、人が動きにくい閑散期にリフォームや人気設備の導入などを行うとよいでしょう。

また、閑散期であっても部屋探しをしている人が0になるわけではありません。

必要に応じて募集条件の見直しや初期費用の減額などの検討をし、ADについても不動産会社と相談してみてもよいのではないでしょうか。