賃貸管理の選択肢「自主管理」「委託管理」「サブリース」の3つを比較

賃貸管理の方法には、大きく分けて3つの方法があります。

所有する戸数や所有物件と自宅との距離、賃貸経営に対する考え方の違いによって、どの管理方法が向いているのかはオーナーによって変わってきます。

今回は、賃貸管理の3つの方法の特徴やそれぞれのメリット、デメリットをご紹介します。

ご自身の状況と照らし合わせて、自分に合った管理法を選ぶ際の参考にしてください。  

1.賃貸管理業務の内容とは

賃貸管理の方法をご紹介する前に、賃貸管理業務の内容を確認しておきましょう。

賃貸管理業務には、建物管理と入居者管理の2つがあります。それぞれの業務内容は次の通りです。

1）建物管理

建物1棟を所有している場合と区分所有者として部屋を所有している場合では、必要になる建物の管理が異なります。

区分で部屋を所有している場合は、室内に関連する業務である室内設備の点検や修理、退去後の原状回復、リフォーム等のみの対応が必要です。

1棟を所有している場合は、区分所有者に必要な業務に加えて、共用部分の定期的な清掃のほか、建物や設備の定期点検、修繕計画の作成などが必要です。

原状回復工事は国土交通省のガイドラインに則って、入居者の負担分とオーナーの負担分を見極める必要があり、費用負担などについては専門的な知識が必要になるケースも少なくありません。

2）入居者管理

 賃貸契約を結ぶ際には、宅地建物取引主任者による重要事項説明が必要になります。

家賃滞納が発生した際には、順を追って督促をしなければならず、必要に応じて法的手段に訴えなければならないケースもあります。

家賃の督促は難しい問題であり、督促のノウハウがなく、相談できる弁護士などが身近にいない場合は、長期化してしまう可能性があります。  

2.賃貸管理の3つの種類とその特徴とは

賃貸管理の方法には、オーナー自身が管理を行う「自主管理」、管理会社に管理業務を委託する「委託管理」、不動産管理会社に物件を転貸する「サブリース」の3つの方法があります。

それぞれの特徴をご紹介します。

1）自主管理とは

自主管理は物件の所有者であるオーナーが、建物の管理や入居者の管理を行う管理方法です。

自主管理のメリット

オーナー自身が管理業務を行うため、管理会社に支払う手数料を節約できます。

入居者と顔を合わせる機会や物件を訪れる機会が多いため、入居者や物件の状況を把握しやすくなります。

自主管理のデメリット

管理業務すべてを行う必要があるため、手間と時間がかかります。

夜間や休日などに入居者から問い合わせの連絡が入る可能性もあるため、常に連絡がつく状態にしておかなければなりません。

家賃の滞納が発生した場合の督促業務もオーナー自身が行わなければならず、精神的な負担も大きくなるでしょう。

自主管理が向いているオーナーとは

賃貸物件が住んでいる場所から近いところにある方や管理業務に費やす時間的な余裕や体力的な余裕がある方、所有戸数が少ない場合などは自主管理を検討してみてもよいでしょう。

賃貸経営や賃貸管理について学びたいという方も、自主管理をしてみるとノウハウを学ぶことができます。

2）委託管理とは

委託管理とは、管理業務の一部またはすべてを管理会社に委託する方法です。

管理委託のメリット

オーナーが賃貸管理に手間や時間を取られることがありません。

入居者からの問い合わせや家賃の滞納があった場合なども管理会社に対応を委託できるため、精神的な負担も軽くなるでしょう。

委託管理のデメリット

管理会社に対して管理手数料の支払いが生じます。

管理手数料の負担を抑えたい場合は共用部分の清掃など、オーナー自身ができる業務はオーナーが管理し、専門的な知識が必要な部分だけを管理業者に委託することも可能です。

委託管理が向いているオーナーとは

賃貸物件の場所が自宅から離れている方や本業などがあって忙しい方、賃貸管理に関する手間をできるだけ軽減したいと考えている方には、委託管理が向いているでしょう。

所有戸数が多い場合も、自主管理での管理は難しくなるため、委託管理の方がよいでしょう。

3）サブリースとは

サブリースとは管理会社に物件を転貸する方法で、一括借り上げとも呼ばれます。

管理会社が借主となって、物件や部屋を借ります。 そして、管理会社が貸主となって入居者に部屋を転貸する形です。

サブリースでは、物件の管理から入居者の管理までを管理会社が行います。

サブリースのメリット

入居者の有無にかかわらず、オーナーには家賃の一部が支払われるため空室リスクが減り、安定した収益を得られます。 また、管理業務もすべて管理会社が行うため、オーナーにかかる負担はほとんどありません。

サブリースのデメリット

サブリースでは、管理会社に保証料を支払う必要があります。

空室時でも一定の賃料が保証されている分、保証料として支払う費用は委託管理の管理手数料よりも割高になります。

また、最初の契約から時間が経過すると、オーナーに支払われる金額の見直しが行われ、得られる収入が減ってしまう可能性があります。

サブリースが向いているオーナーとは

賃貸経験が少なく、空室リスクを避けたいという方や本業などが忙しく、賃貸経営に携わる時間や手間を軽減したい方などに向いています。

ただし、サブリースを巡るトラブルも頻発しているため、サブリース契約を結ぶ際には家賃保証の期間や保証額の見直し頻度、解約時の条件などを確認しておくようにしましょう。

まとめ

賃貸経営のほかに本業があり、賃貸管理にあまり時間をかけられないというオーナーの場合は委託管理やサブリースが向いています。

ただし、委託管理もサブリースも管理を委託する分、費用がかかるため、オーナーの手元に残るお金は自主管理よりも少なくなることを理解しておきましょう。

所有戸数が少なく、自宅から近い場所にある賃貸物件を経営している場合は、できる範囲でオーナーが管理するかすべてを自主管理にすると、管理費用を抑えることが可能です。

管理方法を決定する際には、ご自身の状況や所有件数、管理会社に支払う費用などを検討したうえで、自分に合った方法の管理を選ぶようにしましょう。