賃貸物件の家賃設定「積算法」「賃貸事例比較法」「収益分析法」を徹底解説

賃貸経営を始めるときには、まずは家賃を設定しなければなりません。

部屋探しをしている人にとって周辺の相場に比べて家賃が高すぎれば、なかなか入居を希望する人はいないでしょう。

反対に、家賃を低く設定しすぎると、満室であっても収益が下がってしまいます。

ここのバランスが、オーナー様と管理会社の腕の見せ所になるでしょう。

本記事でお伝えする3つの査定方法を知る事で、適正家賃が分かるだけでなく、収益アップを狙う事も可能になるノウハウでもあります。

 今回は、賃料の査定方法と使い方について解説いたします。

1.家賃設定の3つの方法について

不動産鑑定士は、不動産の売買や賃貸、贈与などの目的のために土地や建物といった不動産の価値を判定する業務に携わっています。

不動産鑑定士が賃貸物件の新規家賃を算出する際には、「積算法」「賃貸事例比較法」「収益分析法」の3つを用いることが一般的です。

それぞれの特徴をご紹介しましょう。

1)積算法とは

積算法は、居住用のマンションやアパートの家賃設定をする際に用いられることの多い賃料の算出方法です。

積算法を用いて算出された賃料を、積算賃料と言います。

積算賃料は、物件の基礎価格に期待利回りをかけ、そこに必要諸経費を加えて算出します。

・積算賃料＝基礎価格×期待利回り＋必要諸経費   基礎価格とは、積算賃料を求めるための基礎となる価格のことで、原価法や取引事例法により求めるものであることが不動産鑑定評価基準に定められています。

物件の時価であると言い換えることもできます。

必要諸経費には減価償却費や維持管理費、固定資産税・都市計画税、損害保険料、貸し倒れ準備費、空室等による損失相当額等が含まれます。

また、期待利回りは、不動産が1年あたりに生み出す収益の見込みのことで、期待利回りは次の式で求められます。

・期待利回り＝期待できる年間の家賃収入÷不動産価格×100  

積算賃料は、物件時価に期待利回りをかけてから必要諸経費を加えるため、オーナーの立場から利益を確保できる賃料を算出できるものです。

2)賃貸事例比較法とは

賃貸事例比較法とは、周辺にある似通った条件の賃貸物件の家賃相場と比較したうえで、賃料を算出する方法です。

賃貸事例比較法では、類似物件が多いほど正確な賃料を算出しやすくなります。

所有する物件または所有しようとする物件と似た条件の賃貸物件の家賃情報を収集し、物件の特徴や立地、階数など様々な要因に合わせて額を補正しながら適正な賃料を算出します。

・立地

駅から近いほど家賃は高くなり、駅から遠いほど家賃は低くなります。

・築年数

築年数が新しいほど家賃は高くなり、築年数が古いほど家賃は低くなります。

・階数

高層階ほど家賃は高くなり、低層階ほど家賃は低くなります。

・設備

オートロックやインターネット無料設備、宅配ボックスなど設備が充実しているほど家賃は高くなります。

・建物構造

鉄筋コンクリート造りのマンションは、鉄骨造りや木造アパートよりも家賃が高くなります。

・成約年月日

成約した年から時間が経過している場合、経過した時間分の価値の増減を加味します。

近隣エリアに似た条件の賃貸物件があまりない場合は、比較できる情報が収集できないために賃貸事例比較法を用いた賃料設定は難しくなります。

都心部など、競合物件が多いエリアでは有効な家賃設定手法ですが、地方などでライバルとなる賃貸物件が周辺にあまりない場合には適していない点にも注意が必要です。

3)収益分析法とは

収益分析法は、居住用のマンションやアパートの家賃設定ではなく、ホテルや店舗などのテナント物件の家賃設定時に用いられることが多い手法です。

一定の期間内にその不動産を利用することで、入居する企業がどのくらい収益を生み出せるかというポイントに注目して賃料を算定します。

収益分析法で算出される賃料は、収益賃料と呼ばれます。

2.家賃設定時に注意したいこととは

不動産鑑定における新規家賃の設定方法には、上に紹介した3つの手法があることをご説明しました。

収益分析法は、ホテルや店舗などを対象とした場合の家賃設定手法であるため、居住用のマンションやアパートを経営する場合には、積算法と賃貸事例比較法を用いて適正な家賃額を設定するようにしましょう。

1)家賃設定時には、収益だけでなく家賃相場も含めて検討する

積算法は、利回りや諸経費から適正な家賃を算出する方法であり、オーナーがしっかりと収益を得られる金額を算出できます。

しかしながら、物件の基本価格や期待利回り、必要諸経費で算出される家賃には、周辺の家賃相場の状況は一切加味されていません。

賃貸経営では、周辺の家賃相場と比較して高い家賃額に設定してしまうと、入居者が見つけられない可能性が高くなります。  

 

家賃設定時には、収益面を積算法で計算し、同時に周辺の家賃相場を参考にできる賃貸事例比較法でも家賃を算出しましょう。

それぞれで算出した賃料を比較し、収益を上げつつ、かつ周辺の家賃相場と比較して妥当だと考えられる額に家賃を設定することをおすすめします。

2)賃貸事例比較法では、初期費用の額にも注意が必要

賃貸事例比較法では、家賃の額だけでなく、礼金や敷金などの初期費用の額も同時に調査する必要があります。

中には、家賃を低く設定している代わりに敷金や礼金などを高額に設定していたり、家賃は高めであっても初期費用を不要としているような物件もあります。

賃貸事例比較法で家賃額を算出する際には、初期費用の額も考慮して家賃額を決定するようにしましょう。

3)家賃設定はその後の収益にも関係する

高すぎる家賃を値下げすることはできますが、いったん設定した家賃の値上げは非常に難しくなります。

家賃を値上げできるのは、土地や建物の価格が上がった場合や経済事情の変動があって家賃が不相当となった場合などに限られます。

一度設定した家賃を上げるとなると、入居者からの反発も考えられ、退去を考える人が出る可能性もあります。

賃貸経営が初めてだからと言って大体の金額で家賃を設定してしまうと、その後、家賃の値上げは難しくなることを覚えておきましょう。

家賃設定時には、家賃が適正額であるかどうかを慎重に検討する必要があります。  

以下の記事を参考にして、数千万の取引事例を使ったAIによる客観的データを参考に、家賃増額に活かしてみることをおすすめします。

まとめ

賃貸経営を始めるにあたって、家賃をどのくらいに設定すればよいかはオーナーの悩みどころでもあるでしょう。

収益を上げるために家賃を高く設定してしまうと空室が埋まらない可能性があり、家賃を低く設定してしまうと赤字になってしまうリスクがあります。

家賃設定をする際には今回ご紹介した積算法と賃貸事例比較法を用いて、収益面と周辺エリアの家賃相場の両方を鑑みながら適正な家賃額に設定することが大切です。

初めての賃貸経営の場合などは、適正な家賃額の設定に手間取ってしまうこともあるでしょう。

そのような場合は不動産会社などにも相談してみると、近隣エリアの収益物件の成約情報や類似エリアの成約情報などのアドバイスをもらえる可能性があります。

不動産会社の情報も積極的に活用してみましょう。