管理替えで家賃増額も!賃貸管理会社をリプレイスするタイミング5選

成功事例

賃貸用のマンションやアパートを所有している場合、入居者の募集や家賃の回収などの賃貸管理業務は管理会社に委託しているケースがほとんどではないでしょうか。

本来、管理会社は安定した賃貸経営を実現するためのサポートをするべき会社です。 しかし、管理会社に賃貸管理を委託しているにもかかわらず、賃貸経営がうまくいっていない場合は、管理会社を変更した方がよいかもしれません。

今回は、賃貸管理会社を変更すべき具体的な5つのケースと管理会社の変更によって得られるメリット、管理会社の変更手順などについて詳しくご説明します。  

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1.賃貸管理会社を変更(リプレイス)すべきケースとは

では早速、管理会社を変更した方がよいケースをご紹介しましょう。

1)空室が数か月以上続いている

賃貸経営にとって最大のリスクともいえるのが、空室です。 空室が長引けは、その間、家賃収入は得られません。 したがって、空室期間が数か月を超えるような場合は、キャッシュフローが悪化し、赤字になってしまう可能性があります。

空室が続いているということは、周辺にあるライバル物件に客を奪われている状態です。 管理会社が積極的に客付け活動をしているようであれば、数か月も空室状態を放置することはありません。

周辺のライバル物件の情報を詳細に調査し、空室を埋めるための提案をするはずなのです。 空室が数か月以上続いても、管理会社から何の提案もないようであれば、管理会社の変更を検討すべきでしょう。

 

 

2)管理手数料が高いと感じる

賃貸管理会社に支払う管理手数料の相場は、家賃収入の約5%程度です。 もちろん、提供されるサービスの内容によっては、より手数料が高い場合もあれば低い場合もあるでしょう。

管理会社によって提供している管理メニューはさまざまで、中には、手数料が高い代わりに、設備故障時の修理費用を一定額まで負担するようなプランもあります。

ある程度、築年数が経過したマンションやアパートの場合であれば、インターホンや給湯器などの設備が故障する可能性もあるでしょう。

そのような場合は、設備保証に備えたプランは有効ですが、新築から間もない物件の場合などは設備も新しく、早々に故障する可能性は低いと考えられます。

新築から数年以内の物件を所有しているにもかかわらず、設備保証費用も含めた管理手数料を支払っている場合は管理内容を見直し、より管理手数料を抑えられるプランに変更した方がよいでしょう。

管理会社を変更せずに、賃貸管理のプランだけ変更することも可能です。

しかし、オーナーとの関係性を大切にする管理会社であれば、設備保証が不要な物件に設備保証のついた割高な手数料のプランを提案しないのではないでしょうか。

管理会社の対応に疑問を持つ場合には、他の賃貸管理会社にも問い合わせをし、管理内容と管理手数料を比較したうえで納得できる管理会社に変更することも検討してみましょう。

3)管理状況に満足していない

賃貸管理を管理会社に委託している場合、オーナー自身が直接入居者と接する機会はほとんどありません。

設備トラブルや入居者間でのトラブルなどが発生した場合も入居者が問い合わせをする相手は管理会社です。 トラブルが発生した際の対応が遅かったり、しっかり対応していなかったりすれば、入居者は物件に不満を抱き、退去につながる恐れがあります。

入居者が退去すれば、必ず空室期間が発生し、その間は家賃収入を得られません。   また、経年劣化による損傷部分の原状回復費用や入居者募集費用などのコストも発生します。

そのため、入居者に長く住んでもらえる環境を整えることは、安定した賃貸経営を実現するうえで非常に重要となるのです。

共用部の照明が切れたままになっていたり、清掃が行き届いていなかったりする場合、入居者から管理費や共益費の支払いを拒否されるケースもあります。

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上記の記事のような事を避けるために賃貸管理会社に管理を依頼していると言っても過言ではありません。

管理状況に何らかの不満を感じている場合には、管理会社の変更を検討し、他社の管理状況について確認してみるとよいでしょう。

4)担当者の対応が遅い、コミュニケーションに難がある

入居者から退去の申し入れがあったにもかかわらずオーナーへの報告が遅かったり、問い合わせをしている内容に対しての回答が遅かったり、担当者の対応に不満を感じることはないでしょうか。

また、担当者の対応が遅いだけでなく、オーナー側の意図することをしっかり理解してもらえないなど、コミュニケーションがうまく図れないケースもあるかもしれません。

そのような場合は、担当者の変更、または管理会社の変更を検討すべきです。  

対応の遅い担当者であった場合、原状回復工事の手配が遅くなり、入居者を獲得しやすい引越しシーズンに合わせた入居者募集が間に合わなくなってしまうなど、収支に関わる大きなトラブルを招く可能性もあります。

担当者の対応が遅い、または担当者の対応が十分でない場合、担当者個人の能力や仕事に対する向き合い方に問題があるケースもあります。

その場合は、担当者を変更してもらうだけで問題が解決できるかもしれません。   しかし、管理会社自体の経営体制に問題があり、人出不足から一人の担当が抱える仕事量が多すぎて対応が後手に回ってしまう可能性も考えられます。

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5)管理会社の経営状況に不安がある

担当者が次々と変更になったり、入居者が家賃を滞納しているという報告はないにもかかわらず、管理会社からオーナーへの入金が遅れたりする場合は、管理会社の経営状況が悪化している可能性があります。

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また、管理会社が事業規模を縮小したり、電話がつながりにくくなったりした場合も、注意が必要です。

管理会社が倒産してしまうと、管理会社が回収した家賃が送金されないだけでなく、入居者へ敷金の返還ができずにトラブルに発展することも考えられます。 管理会社の経営状況に不安を感じた場合は、早めに管理会社の変更をしましょう。

2.賃貸管理会社の変更手順

賃貸管理会社を変更する場合の変更手順をご説明します。

1)現在の賃貸管理会社との管理委託契約の内容を確認する

賃貸管理会社を変更する前には、必ず現在の管理会社との契約内容を確認することが大切です。 契約書の中には、契約の有効期間や違約金の発生の有無、解約の申し入れを行うタイミングと申し入れの方法などが記載されています。

中途解約で違約金が発生する場合には、次の更新のタイミングを確認しながら、変更の時期を検討しましょう。

2)複数の管理会社から話を聞き、比較検討する

管理会社を変更する際は、一社の話だけを聞いて決めてしまうのではなく、複数の会社の話を聞き、比較をすることが大切です。

管理会社の実績や管理手数料、管理プランに含まれている業務の内容が希望に合致しているものかどうかの確認はもちろん、担当者の対応も信頼できるものであるかをチェックしましょう。

質問に対して的確な回答ができるほか、悩みに対する改善案などを提示できる管理会社であれば、賃貸管理の実績やノウハウが蓄積していると考えられます。 このような会社であれば、所有する物件の賃貸管理を安心して任せられるのではないでしょうか。

3)現在の管理会社に解約を通知する

複数の管理会社の中から最も信頼できる管理会社が決定したら、現在の管理会社に解約する旨を通知します。

解約手続きの方法は管理会社によって異なるため、管理会社の方法にしたがって手続きを進めます。

4)新しい管理会社との管理委託契約を締結する

現在の管理会社との管理委託契約を解約したら、新しい管理会社と管理委託契約を結びます。

5)管理会社間で引継ぎを行う

新しい管理会社と契約したら、新旧の管理会社間で引継ぎが行われます。

現在の管理会社が保管している賃貸借契約関連書類や入居者から預かっている敷金、鍵、法定点検書類などを新しい管理会社に引き渡し、対応中のクレームなどの情報も引継ぎます。

引継ぎは基本的に管理会社同士で行うものですが、オーナーも引継ぎの進捗状況について確認しておくとよいでしょう。

6)入居者に管理会社の変更を周知する

管理会社が変更となれば、家賃の振込先やトラブル発生時の連絡先も変わります。 そのため、管理会社が変更になることと合わせて、今後の家賃の振込先や連絡先についても入居者に通知しなければなりません。

一般的には、書面で通知をするケースがほとんどです。   以下の記事では、信頼できる管理会社と担当者を見分けるポイントについて詳しくご説明しています。

管理会社を変更すべきかお悩みの際は、ぜひ次の記事もご一読ください。 【関連記事】 管理会社の担当者を変えたい…。その手順とよい担当者の見分け方とは

3.管理会社を変更することで得られるメリットとは

空室がなかなか埋まらない、管理手数料が高すぎるなど、賃貸管理会社に何らかの不満を感じている場合は、管理会社の変更を検討することをおすすめしてきました。

では、管理会社を変更するとどのようなメリットが生じるのでしょうか。

管理会社の変更で賃貸オーナーが得られる主なメリットについてご説明します。

1)入居率・稼働率の改善

客付けに強い管理会社であれば、数か月(3か月以上)も空室を放置することはありません。 空室が埋まらない原因を分析し、改善できる対策についての提案を行うはずです。

豊富な客付け実績を持つ賃貸管理会社の場合は、状況に合わせた効果的な空室対策のノウハウも保有しています。  

そのため、管理会社の変更によって空室が改善できれば入居率が高まり、安定的な家賃収入が期待できます。

2)管理手数料の節約とキャッシュフローの改善

管理会社の変更によって管理手数料が安くなれば、賃貸経営のランニングコストを抑えることができ、キャッシュフローを改善できます。

たとえ数パーセントの差であっても、所有する物件の部屋数が多ければまとまった金額の差となり、管理手数料の節約につながるでしょう。 管理手数料を抑えられればランニングコストが低下し、キャッシュフローも改善することで、安定した賃貸経営に繋がるのです。

3)家賃の値上げを実現できる場合も

管理会社によっては、委託契約を結んだ当時の条件をそのまま継続し、家賃の見直しをしないまま募集を継続しているケースがあります。

しかし、家賃は時間の流れとともに見直しが必要です。 経年劣化に伴い家賃を値下げしなければ入居者を獲得しにくい場合もありますが、市場が変化し、周辺の家賃相場が上がっているときには値上げをすることができます。

2023年現在、ウクライナ侵攻などの影響により世界的なインフレが続いており、あらゆるものの価格が上昇しています。 もちろん、建築資材も例外ではなく、建築資材の価格高騰に伴い、新築マンションや新築戸建て住宅の価格も上がっています。

また、建築業界では、建築業に従事する人手が不足していることから人件費も高騰しており、建築費用はさらに高騰しているのです。   新築物件の価格が高騰につられる形で賃貸住宅のニーズも高まっており、賃貸住宅の家賃も上昇傾向にあります。

つまり、今は、賃貸オーナーにとって家賃の値上げをしやすいタイミングだともいえるのです。 周辺の相場と比べて現在の家賃の額が低いような場合は、管理会社を変更するタイミングで家賃の値上げを検討してみてもよいでしょう。

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4.管理会社を変更するタイミングには注意が必要

前述したように、中途解約時には違約金が発生するケースがあります。

違約金が発生するからといって、必ずしも中途解約を控えた方がよいわけではありません。 例えば、違約金の額がそれほど高額ではなく、管理会社の経営状況に不安を感じるような場合は、違約金の負担を考えても管理会社を変更してしまった方がよい場合もあります。

反対に、数か月後に契約が満了する場合などは、契約満了のタイミングで管理会社を変更した方が無駄な支出を抑えることができます。 管理会社を変更する際には、状況を判断し、最もメリットが大きくなるタイミングを選ぶようにしましょう。  

また、引越しシーズンである3月や9月は管理会社も忙しい時期です。 この時期に管理会社の変更を行っても、忙しいために引継ぎがスムーズに行えない可能性があります。

引継ぎによるトラブルを抑えるためには、繫忙シーズンでの変更も控えた方が賢明です。

まとめ

なかなか空室が埋まらないときや担当者の対応に不満を感じているような場合は、賃貸管理会社の変更を検討した方がよいかもしれません。 適正な賃貸管理を実施できる管理会社に変更すれば入居率を高めることができ、収支を改善できます。

また当社ランドネットは、9年連続で入居率98%超を更新中の実績豊富な賃貸管理会社です。 経験豊富なスタッフが賃貸オーナーのさまざまなお悩みを丁寧にお伺いしながら、課題を解消できるような提案を行っています。

管理会社の変更を検討される際には、ぜひお気軽にご相談ください。

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監修者
吉田 佳祐【株式会社ランドネット】
吉田 佳祐【株式会社ランドネット】
賃貸仲介と管理の両方を知る在籍10年超のベテラン!入居中のトラブルや滞納のお悩みなどあらゆる難題に手腕を発揮。【資格】宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・損害保険募集人一般【不動産業界歴】15年

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