家賃設定の秘訣！賃料相場の正しい調べ方

賃貸経営では、所有する部屋が商品となります。

商品をいくらで販売するかによって企業の利益が変わるように、賃貸経営では家賃をいくらに設定するかで収益が変わります。

家賃を設定するときには、収益性の検討も大切ですが、周辺の家賃相場に合わせた妥当な額に設定することも非常に重要です。

では、周辺エリアの賃料相場はどのように調べればよいのでしょうか。

本記事では家賃相場の調べ方に失敗して収益性を下げない為に、賃貸経営オーナーであれば知っておきたい調査方法についてご紹介させていただきます。

1.家賃相場の調査が大切な理由

家賃相場の調査は、賃貸経営を行ううえで非常に重要な意味合いを持ちます。

それは、適正な家賃に設定できるかによって収益が変わるからであり、適正な家賃相場を把握することが収益物件として魅力ある物件を見抜く力にもつながるからです。

1)家賃相場はマーケット調査で分かる

周辺エリアの家賃相場を調べれば、所有する物件と似た条件の賃貸物件がどの程度の家賃に設定しているのかを知ることができます。

家賃相場の調査とは、マーケット調査でもあり、そのエリアでの消費者のニーズを把握する調査であるとも言えます。

企業を経営する場合において、競合他社が提供する商品の価格帯の調査は欠かせないものであるように、賃貸経営であってもライバル物件の家賃の調査は市場を知るうえで欠かせないものなのです。

2)収益性を重視しただけの家賃設定では、空室のリスクが高まる

賃貸経営を始めるのであれば、できるだけ利益を高くしたいと思うのは当然のことです。

そのため、賃料相場を調べずに物件の取得価格やランニングコストだけを考えて家賃を設定してしまうと、相場よりも高めの金額になってしまう可能性があります。

周辺のライバル物件と比べて、非常に充実した設備が整っていたり、セキュリティ面が強化されていたりなど、特別な付加価値がない限り、相場よりも高い家賃の物件の人気が高まることはないでしょう。

収益を重視して家賃を設定した結果、相場よりも家賃が高くなってしまったために入居者が見つからず、空室が続くことでかえって収支の悪化を招くリスクがあるのです。

周辺エリアの家賃相場を調べることは、空室対策の基本であり、家賃を適正な額に設定するにあたって必要不可欠な調査であると言えるでしょう。

 

3)家賃相場の調査は、物件選びにもメリットがある

家賃相場の調査は、家賃設定時にも役立ちますが、物件選びの判断基準としても活用できるものでもあります。

賃貸経営を始めるにあたっては、投資先となる物件を取得しなければなりません。

賃貸ニーズの多いエリアに、駅からの距離も近く、収益物件として魅力的な物件があったと仮定します。

このとき、ある程度の家賃相場の感覚が身についていれば、物件価格と想定できる家賃から収益性を検討することができるようになるでしょう。

  立地や設備などに魅力のある物件であっても、物件価格に対し、想定できる家賃が低ければ、収益性が高い物件とは言えません。

物件が決まってから家賃相場の調査をするのではなく、日ごろから家賃相場を調べておけば家賃の相場観が身につき、収益性の高い物件を取得できるようになるでしょう。

2.家賃相場の調べ方とは

では、家賃相場の調べ方をご説明しましょう。

家賃相場を調べる際にはまず、周辺エリアの家賃情報を収集し、次に集めたデータの集計、分析を行います。

1)賃料情報を集める

インターネット上の賃貸物件検索サイトには、さまざまな物件の情報が掲載されています。

同じワンルームや1Kなど、単身世帯を対象とした物件でも、鉄筋コンクリート造りのマンションと木造アパート、軽量鉄骨造りのアパートでは家賃が異なります。

調査対象とするエリアを絞り込み、物件のタイプや間取り、専有面積ごとにデータを集めましょう。

対象としたエリアの賃貸物件が少ない場合は、隣の駅の情報を加えるか、ターミナル駅からの距離が同じくらいの別路線の駅の情報を収集します。

2)収集したデータを集計する

集めたデータを、駅からの距離や築年数、平米数などに分けて集計していきます。

さらにその中でも、バス・トイレが分かれているかどうか、オートロックがついているか、インターネット無料設備がついているかなどの条件で細かく分けていきます。

3)データを分析する

集計したデータを駅からの距離ごとに並べると、駅から5分の物件と駅から10分の物件の間にはどのくらいの賃料の差が生じているのかが見えてきます。

また、同じように築5年以内の物件や築10年、築20年の物件では家賃がどのくらい変わってくるのかを見ていきます。

さらに、バス・トイレ別の物件とバス・トイレが同一の物件との賃料の差など、他の設備の有無による賃料の差を導き出します。

例えば、駅からの距離によって変わる家賃相場の差額など、条件の違いによるある程度の法則が見えてくるようになるでしょう。

4)不動産会社に相談する

インターネット上に掲載されている賃貸物件の情報は、成約前の情報です。

そのため、実際に成約したときの家賃を知ることはできません。

入居者が決定した物件の中には、掲載されている家賃では成約せずに、家賃を値下げした後に成約している事例もあるのです。

より正しい家賃の相場観を知るためには、賃貸物件を多く取り扱う不動産会社に相談する必要があります。

駅からの距離や築年数、間取り、平米数などの条件が近いライバル物件の情報を教えてもらいましょう。

最近では不動産会社に行くよりもAIによる取引事例を使って1分で家賃査定が出来るようになっています。

3.【当社スタッフによる】相場より大事な家賃設定のポイント5選

家賃設定において、賃料相場の把握が大切だという事を解説してきました。

当社ランドネットでは、近隣相場や過去の賃料データなどから複合的に判断して、オーナー様に家賃設定のご提案をしております。

募集開始から平均29日で成約できる当社家賃設定の秘密を探るべく、今回、リーシングの最前線で働く社員Oを直撃取材。

すると、家賃をオーナー様にご提案する上で、以下複数の視点を重視していたことが分かりました。

4.賃料相場の知識を物件取得や家賃設定に活かす

すでに物件を取得している場合は、家賃を決定する際の情報として賃料の相場を利用しましょう。

賃料を低く設定しすぎてしまうと収益に影響が出てしまうため、物件価格などのコストも考えながら、適正な家賃を設定することが大切です。

賃料相場を調べていくうちに、駅から5分の距離にある築10年の物件であれば、家賃相場はこのくらいになるという想定ができるようになります。  

物件をまだ取得していない場合には、候補となる物件のエリアや広さなどから賃料を想定し、予算内で対象物件の購入ができるか判断できるようになるでしょう。

まとめ

賃料相場を調べる方法についてご紹介しました。

賃料は、駅からの距離や築年数、広さ、建物の種類、設備の充実度などによって変わってきます。

情報を収集し、特徴ごとにデータを分析していくと、駅からの距離や築年数と賃料との相関関係が見えてくるようになります。

 賃料相場から外れた家賃の額に設定してしまうと、入居者を獲得できないリスクが高まります。

また、賃料相場を知らずに物件を購入してしまうと、物件価格に見合った額の賃料が設定できず、収益を上げられなくなってしまう可能性があります。

家賃相場と収益面から考えた家賃額を照らし合わせて、適正な家賃額に設定することをおすすめします。