アパート経営の確定申告ガイド【必要経費と申告手順】

アパート経営を行うオーナーは、ほとんどの場合、毎年確定申告する必要があります。

確定申告とは、細かいルールが多いことから、苦手意識を持っているオーナーも少なくありません。

しかし、アパート経営に必要な経費を正しく把握すれば、確定申告は難しいものではありません。

スムーズな確定申告で正しい額の税金を納めるだけでなく。

無駄な税金を払わないように、アパート経営ならではの確定申告の準備をしておきましょう。

この記事では、アパート経営の確定申告で計上できる経費の種類と、確定申告の手順についてご紹介します。  

 

 

1.アパート経営で確定申告が必要な条件

アパート経営を行うほとんどのオーナーにとって、毎年の確定申告は義務です。

しかしアパート経営で得られる所得によっては確定申告が不要、または義務は無くても確定申告により税金を抑えられるケースがあります。

1）確定申告が必要なケース

アパート経営で得られた不動産所得が「年間20万円」を超える所得を得たオーナーは、確定申告が必要です。

ここでポイントになるのが、家賃収入が20万円を超えた時点では確定申告が必要になるわけではない点。

 確定申告が必要となる条件のひとつに「源泉徴収を受けた給与所得・退職所得以外の所得の合計が20万円超」があります。

アパート経営で得た不動産所得が10万円だったとしても、他の所得との合計が20万円を超える場合は、確定申告が必要です。

2）確定申告が不要なケース

アパート経営で得られた不動産所得が年間20万円以下のオーナーは、確定申告が必要ない場合があります。

ただし、企業などから受け取る給料や退職金以外に発生する所得が、年間合計で20万円以下の場合です。

不動産所得のほかにも副業などの収入がある場合には、20万円に収まっているかの確認しておきましょう。

3）確定申告をした方がいいケース

アパート経営による不動産所得がマイナス、いわゆる赤字である場合には確定申告の義務はありません。

ですが、不動産所得で生じたマイナス（損失）は、他の所得と合算して節税対策ができる場合がある事だけは知っておきましょう。

 

仮にアパート経営で20万円の損失、土地や建物を売却して得た利益が100万円ある場合、利益と損失を合算する「損益通算」により80万円の利益として扱えます。

アパート経営で発生した損失分だけ税金を抑えられますので、不動産所得が20万円以下であったとしても、確定申告を行うメリットが生まれます。  

ただし、損益通算できるのは10種類の所得のうち「不動産所得」「事業所得」「譲渡所得」「山林所得」に限られます。

会社からもらう給与所得や退職所得、副業の収入が該当する雑所得は損益通算の対象にはなりません。

そのため、不動産所得のほかに損益通算できる所得が無い場合には、確定申告を行うメリットが無くなります。

2.アパート経営で経費に計上できる費用

確定申告は、所得に対して発生する所得税・住民税を計算するための手続きです。

できるだけ納める税金を抑えるためには、発生した経費を漏れなく計上する必要があります。

アパート経営では、他の業種では使わないような経費が発生します。

以下にアパート経営の確定申告で使用する代表的な勘定科目をご紹介します。

1）租税公課

租税公課は、国や地方公共団体に納める税金等の負担を表す勘定科目です。

アパート経営は不動産を扱う事業であるため、アパートを取得する際に発生する「不動産取得税」「登録免許税」、経営するアパートにかかる「固定資産税」「都市計画税」、事業経営にともない発生する「印紙税」「事業税」といった税金を経費として計上できます。

なお、所得税と住民税はアパート経営に必要な経費ではなく、オーナー個人の所得に対して発生する税金であるため、経費として計上できません。

2）減価償却費

減価償却費は、アパートを購入・建築するために支払った取得費用を、法定耐用年数に応じて長期間に分散するための勘定科目です。

仮に木造アパートを2,200万円で新築した場合、法定耐用年数は22年であるため、毎年100万円ずつ減価償却を計上します。

減価償却費は、あくまで耐用年数に応じて算出されるものであり、アパートローンの支払期間とは直接関連しません。

アパートローンの支払いが30年間続くとしても、新築木造アパートの減価償却は22年で行われます。

なお、減価償却は時間の経過と共に価値が減る資産でのみ行われる会計上の手続きです。

何年経っても価値が変わらない土地は減価償却の対象とはならないため、購入時に代金を一括で経費計上する必要があります。

 

引用

簡便法による耐用年数の算定方法は、次のとおりです。

1 法定耐用年数の全部を経過した資産

その法定耐用年数の20パーセントに相当する年数

2 法定耐用年数の一部を経過した資産

その法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数に経過年数の20パーセントに相当する年数を加えた年数

なお、これらの計算により算出した年数に1年未満の端数があるときは、その端数を切り捨て、その年数が2年に満たない場合には2年とします。

（注） 中古資産の耐用年数の算定は、その中古資産を事業の用に供した事業年度においてすることができるものですから、その事業年度において耐用年数の算定をしなかったときは、その後の事業年度において耐用年数の算定をすることはできません。

引用元：国税庁：No.5404　中古資産の耐用年数

 

3）支払利息

支払利息は、アパートの取得費用として組んだローンで発生した利息を、経費として計上するための勘定科目です。

アパートローンを組んだ場合、アパート本体部分の代金は「建物」などの資産として計上し、利息部分は支払利息として費用に計上します。

利息はローンの返済時に金額が確定しますので、計上されるのは毎月の定期返済や繰り上げ返済を行ったタイミングです。

そのためローンの返済期間によっては、減価償却が終わった後も支払利息が発生し続ける場合があります。

4）修繕費

修繕費は、破損したアパートの修繕や維持管理にかかった費用を計上するための勘定科目です。

住民の退去にともなう壁紙や畳の張り替え、定期的な内外装の塗装・修繕にかかった支出が修繕費として計上されます。

ただし、アパートの価値に影響するような修繕や改良を行った場合の支出は「建物」勘定で扱われ、減価償却の対象となる「資本的支出」となります。

修繕費と資本的支出のいずれで処理するかの判断基準は厳密には定まっていませんが、おおよそ修繕費用が20万円未満または概ね3年以内周期で行われる定期修繕である場合は、修繕費としての計上が認められています。

5）保険料

アパートにかかる火災保険料や地震保険料の計上には、保険料勘定を使用します。

保険料は、支払った費用にかかる契約期間に応じて計上方法が異なります。  

契約期間が1年以内である保険契約の場合、保険料は支払った年度に全額を保険料勘定で計上できます。

複数年分の保険料を一括で支払う場合には、保険の効力が実際に発生する期間に応じて費用を計上し、残額はまだ費用化されていない資産として扱います。

10年分の保険料をまとめて支払ったとしても、保険の効力が発揮される年ごとに分割して費用化する必要がある点には注意が必要です。

3.アパート経営で経費に計上できない支出

アパート経営で経費にできるのは、アパート経営に必要な支出だけです。

アパート経営とは直接関係のない支出を経費として計上するのは認められていません。

経費計上できない支出の例を参考に、経費にできる支出の分類を学びましょう。

1）アパート内で行う事業に関する経費

アパート内で行っている事業に関連する経費は、アパート経営の経費にはできません。

仮にアパートのオーナーがアパートの一室を事務所にした事業を展開していたとしても、その事業から得られる利益は事業所得です。

アパートから得られる不動産所得とは別の所得として確定申告を行いますので、発生した経費も切り分けて管理する必要があります。

2）事務所として使っている賃貸物件の賃料の一部

自分が所有するアパートに住まず、住居として借りた別の賃貸物件を事務所としてアパート経営を行う場合、住居の家賃は全額を経費に計上できません。

住居として借りているアパートの家賃は、その全てが所有するアパート経営のために使われているわけではありません。

そのため、家賃全額のうち生活に使用している分だけを切り分けて経費計上する「家事按分」を行う必要があります。

60平米で9万円の物件を借り、そのうち20平米をアパート経営のための事務所として使っているならば、3万円を経費として計上できると考えられます。

家賃6万円のアパートで1日8時間アパート経営の仕事をしているなら、2万円を経費に計上しても問題ないでしょう。

この家事按分の考え方は家賃だけでなく、インターネットや携帯電話の回線使用料や事務所兼自宅の電気代といった、家計と業務にまたがる支出全般に適用できます。

4.確定申告の進め方

確定申告は、毎年2月16日から3月15日の間に税務署での手続きを済ませなければなりません。

限られた期間にスムーズな確定申告ができるよう、必要な書類の準備を進めておきましょう。   確定申告は以下の手順で進めます。

1）青色/白色申告の選択

確定申告の様式には「青色申告」「白色申告」の2種類があります。

青色申告は、事業に関係する取引を記録した帳簿を基に確定申告を行う方法です。

複式簿記のルールにのっとって帳簿を作成する必要があります。

確定申告を行う年の3月15日までに税務署へ「青色申告承認申請書」と「開業届」を提出する必要がありますが、65万円（e-TAXによる申告の場合。税務署への提出は55万円）の青色申告特別控除の適用といった大きなメリットがあります。

白色申告は、青色申告を行わない場合の確定申告の方法です。

青色申告と同様に取引内容を帳簿に記録する必要がありますが、複雑な複式簿記ではなく、簡易的な単式簿記での帳簿作成が認められています。

白色申告による申請をする場合は、事前の届出は必要ありません。

2）必要書類、領収書などを集める

確定申告のためには、収入や支出の存在や必要性を証明するための書類の準備が必要です。

アパート経営の確定申告に必要な書類の例は以下の通りです。

●売買契約書
●賃貸借契約書
●ローン返済予定表
●固定資産税通知書
●損害保険証券　

 

アパート経営の経費を証明するための領収書や金銭の出入りを記録した銀行口座通帳といった書類の用意もしておきましょう。

会社などに勤務しているアパートオーナーは、上記に加えて本業の源泉徴収票や、生命保険料控除証明書も忘れずにもらっておきましょう。

3）帳簿を作成する

青色申告・白色申告問わずに、1年間に発生した金銭の動きを帳簿に記録します。

青色申告なら複式簿記による記録が必須ですが、白色申告ならば単式簿記による記録も認められています。

帳簿に記録する取引は、原則として取引の記録が残っているものに限ります。  

領収書などの支払い証明を残せない取引があった場合には、出金伝票で出金の記録を残しておくとよいでしょう。

なお、帳簿への記録は、自動で確定申告書や青色申告決算書への転記ができる会計ソフトの利用をおすすめします。

4）確定申告書/青色申告決算書を作成する

確定申告では、「確定申告書」および青色申告者なら「青色申告決算書」の提出が必要です。 全ての帳簿を提出する必要はありません。

確定申告書および青色申告決算書は、各地域の税務署で配布しています。

取りに行くのが難しい場合は、インターネット上からダウンロードも可能です。

 

なお、国税庁のホームページ上にある「確定申告書等作成コーナー」でも作成できます。

慣れないうちはひとりで書類を作成するのは簡単ではありません。

初めての方は、税務署や地方公共団体が主催する青色申告会場で、職員や税理士に質問しながら作成するとよいでしょう。

会計ソフトを使用すれば作成した帳簿から自動的に提出書類を作成してくれます。

5）税務署へ提出する

作成した確定申告書および青色申告決算書を税務署に提出すれば、確定申告は完了です。

提出方法は所轄の税務署に直接持参または郵送するか、e-TAXでの提出のいずれかを選べます。

e-TAXは青色申告控除が65万円になるメリットがあります。  

ただ初めてアパート経営の確定申告を行う方は、書類の不備をその場で確認してもらえる税務署への持ち込みをおすすめします。

e-TAXで提出した書類に不備があると、自分で書類を修正して再提出する必要があり、なかなか確定申告が終わらないおそれがあります。

慣れるまでの何度かは税務署で相談しながら提出し、慣れたらe-TAXを利用するとよいでしょう。

まとめ

アパート経営を行うオーナーは、所得に応じて毎年確定申告を行う必要があります。

確定申告は難しいイメージがありますが、ルールを覚えればスムーズに手続きを行えるようになりますし、税務署や地方公共団体のサポートも受けられます。

始めはサポートを受けながら確定申告のやり方を学び、慣れた後はe-TAXを使った確定申告を行うとよいでしょう。

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