管理手数料の相場は5％？マンションの管理内容も解説

賃貸経営において、賃貸管理を任せられる管理会社の利用はおすすめです。

しかし、管理手数料の相場や具体的な業務内容について、把握できていないオーナーも少なくありません。

そこで本記事では、管理手数料の相場や管理会社の業務内容、管理会社の選び方について解説します。

1.管理手数料の相場

 

管理手数料の相場を知ることは、適切な管理会社を選ぶ上で重要な判断材料となります。

一般的な管理手数料の相場と、その料金設定の考え方について詳しくみていきましょう。

1)管理手数料は「家賃収入の5%」が相場

賃貸物件の管理手数料は、家賃収入の5%程度が相場とされています。

例えば、月額家賃+管理費・共益費が10万円の物件の場合、管理手数料は月5,000円です。

この相場は全国の全物件における平均的な料率であり、都心部の高級物件では7%程度、地方の物件では4%程度など、地域や物件の規模によって料率は異なります。

一般的に管理手数料は、入居者がいて家賃収入が発生している物件から発生します。

2)集金代行のみで5%なら割高

上記の管理手数料5%は、賃貸物件の管理を広範囲に委託した場合の費用相場です。

家賃の集金代行のみを委託している場合、家賃収入の5%という手数料設定は明らかに割高といえます。

集金代行業務は多くの管理会社でシステム化されているため、人的コストはあまり発生しません。

そのため、集金代行業務のみを委託する場合の委託手数料は、おおよそ2～3%程度が相場といえるでしょう。

もし集金代行業務を委託している管理会社に5%前後の手数料を支払っているようなら、他の管理会社への見直しを検討するのがオススメです。

2.賃貸管理委託業務の内容

管理会社に委託できる業務は多岐にわたります。

オーナーの状況や物件の特性に応じて、必要な業務を選択することが可能です。

1)入居者募集

入居者募集は、賃貸経営の収益に直接影響する重要な業務です。

管理会社は物件の広告掲載や内見対応、客付けをする仲介会社との連携など、入居者募集に関する業務を一括して行います。

具体的な業務内容には、物件の写真撮影やポータルサイトへの掲載、物件資料の作成。

さらには近隣相場の調査に基づく適切な家賃設定のアドバイスなどが含まれます。

2)入居審査

入居審査は、将来のトラブルを未然に防ぐために必要な業務です。

管理会社は入居希望者の身元確認や収入証明書の確認といった審査を行い、安定して家賃を支払う能力の有無を判断します。

また入居者に家賃保証会社と契約させる場合には、入居者と家賃保証会社の仲介役を担います。

3)賃貸借契約の締結

入居希望者が審査に通過した後は、賃貸借契約を締結します。

契約締結業務では、契約書の作成から重要事項説明、契約締結までの一連の手続きを代行します。

特に重要事項説明では、物件の特徴や使用上の注意点、契約条件などを詳細に説明し、入居者の理解を得ることが重要であるため、資格者を有する管理会社の対応が望まれます。

近年では電子契約システムの導入が進み、ペーパーレスによる業務効率化が加速。

また、家賃保証会社との契約手続きや火災保険の加入手続きなど、賃貸借契約にともなう各種手続きも管理会社がサポートします。

4)家賃の回収、滞納時の督促

家賃の回収業務は、賃貸経営において非常に重要な業務です。

管理会社は毎月の家賃回収はもちろん、滞納が発生した場合の督促対応も行います。

督促は段階的に手順を追って行うことに加え、入居者の状況に応じて分割払いを提案するといった対応も行います。

5)入居者からの問い合わせ対応

入居中のトラブルや設備の不具合に対応するのも管理会社の業務のひとつです。

水漏れや鍵の紛失といった緊急対応はもちろん、共用設備の不具合や騒音トラブルなど、日常的な相談にも対応します。

近年は入居者向けの専用アプリやウェブサイトを通じた問い合わせシステム、AIチャットボットによる自動応答などを導入し、入居者の利便性を高めている管理会社も増えています。

6)賃貸借契約の更新手続き

管理会社は契約更新時期の管理から更新料の回収、契約書の作成まで一括して対応します。

近年では、更新手続きのオンライン化も進んでおり、入居者の利便性向上と業務効率化の両立を図っています。

7)退去時の手続き、原状回復工事の手配

退去申請の受付から原状回復工事の手配、敷金の精算といった退去に関わる業務全般も管理会社が代行する業務の一部です。

特に原状回復に関しては、国土交通省のガイドラインに基づく専門的な観点から対応します。

また、次の入居者を迎えるための準備として、管理会社からオーナーへリフォームやリノベーションの提案を行う場合もあります。

8)共用部分の清掃

共用部分の清掃は、物件価値を維持する上で重要な業務です。

具体的には、エントランス、階段、廊下などの清掃、ゴミ置き場の管理、植栽の手入れなどが含まれます。

さらには窓ガラス清掃、床面のワックスがけなどの計画立案・実行も管理会社の業務です。

 

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9)法定点検の対応・設備メンテナンス

消防設備、エレベーター、給水設備など、法令で定められた点検の実施や設備の維持管理を行います。

また、設備の予防を目的とした部品交換や修繕なども計画的に実施します。

管理委託できない業務

管理会社には広範囲の管理業務を委託できますが、法令上、オーナーにしかできない決定事項は委託できません。

例えば、大規模修繕の実施決定や、賃料の決定、管理規約の変更などは管理会社の判断では行うことはできず、オーナーの判断が必要です。

また、確定申告などの税務関係の業務も、原則として委託対象外となります。

ただし、これらの業務についても、管理会社がアドバイスやサポートを提供することは可能です。

3.管理委託のメリット

賃貸管理は法律・法令に関わる業務が多く、また対応範囲が多岐に渡ることから、専門的な知識を持つ管理会社への委託が有効です。

具体的に管理会社に委託することで発生するメリットを紹介します。

1)オーナーの負担が減る

管理業務を専門家に任せることで、オーナーの時間的・精神的負担を大きく軽減できます。

特に、入居者対応や緊急対応など、24時間365日の対応が必要な業務を委託することで、本業や私生活に専念できるようになるのは大きなメリットです。

また、法改正への対応や新しい技術・サービスの導入など、トレンドを追わなければならない要素も、専門家に任せることで適切な対応が期待できます。

2)入居者の満足度も高められる

管理のプロによる迅速な対応は、入居者の満足度向上に大きく寄与します。

24時間対応の管理体制や、専門的な知識に基づくトラブル対応は、入居者が抱える問題を早急に解決し、入居者に安心感をあたえます。

また、定期的な設備点検や清掃により、快適な居住環境を維持できる点も、管理会社に委託するメリットです。

入居者の満足度向上は、退去率の低下や、口コミによる新規入居者の獲得にもつながりますので、短期・長期の両面で収益性の向上が見込めるでしょう。

3)遠方物件の経営もできる

物件から離れた場所に住んでいても、管理会社を通じて適切な管理が可能です。

現地での日常的な管理業務に加え、緊急時の対応も任せられるので、オーナーは遠隔地からでも安心して賃貸経営を行えるようになります。

管理内容と物件の状態は、管理会社が発行する定期的なレポートにより把握することができます。

賃貸ニーズが高い地方の物件を所有したいといったケースでも、オーナーが直接物件を視察する必要が無くなりますので、複数の物件を並行して経営することも可能になるでしょう。

4.管理委託のデメリット

管理会社への委託はメリットが大きい一方、無視できないデメリットも一部存在します。

管理委託後に思わぬ損失に気がつくことがないよう、あらかじめデメリットも踏まえた賃貸経営計画を立てましょう。

1)管理委託費用が発生する

管理会社への管理委託には、業務内容に応じた委託費用が発生します。

一般的には家賃の5%前後が管理手数料の相場といわれており、家賃収入の全てがオーナーの懐に入るわけではありません。

収益性が低い物件では、管理手数料が大きな負担となる可能性も。

管理会社によっては一部業務がオプションサービス扱いとなり、追加の管理費用が発生する場合があります。

発生するコストとオーナーが得られるメリットを比較し、高い費用対効果が期待できる委託範囲を検討しましょう。

2)管理会社によって業務にバラツキがある

管理会社によってサービス内容や対応の質に差があるため、管理会社の選定には注意が必要です。

中には、契約時に約束したサービスが十分に提供されないケースや、担当者の経験不足により適切な対応ができないといったケースも。

また、管理会社の規模や体制によって、提供できるサービスの範囲が異なる場合もあります。

特に夜間・休日の対応体制には差がでやすいため、事前に十分な確認が必要です。

3)物件の状態を把握しにくい

管理業務の委託はオーナーの負担を軽減しやすくなる一方、オーナー自身が物件の状況を直接把握しにくくなる可能性があります。

日常的な管理業務を管理会社に任せた結果、物件の細かな変化や入居者のニーズを見落としてしまい、物件の市場価値を見失うことにもなりかねません。

管理を任せていたら入居者がいなくなっていたというような事態に陥らないよう、オーナー自身も可能な範囲で物件を視察し、現状を把握するように努めることが望まれます。

5.管理会社の選び方

管理会社の選定は、賃貸経営の成否を左右する重要な決定となります。

管理手数料の価格比較だけでなく、さまざまな観点から総合的に判断することが必要です。

ここでは、管理会社選びのポイントについて詳しく解説していきます。

1)管理費用と管理業務内容のバランスを判断する

管理費用の妥当性は、提供されるサービスの内容と合わせて評価する必要があります。

例えば、管理費用が業界平均より高くても、24時間体制の修繕対応や独自の入居者向けサービスが含まれている場合は、総合的に見て適正な価格設定といえるかもしれません。

逆に、管理費用が安くても、必要な業務が含まれていない場合は、オーナー自身の負担が増加し、費用対効果が悪いと判断される可能性があります。

手数料の相場を単なる費用の基準にせず、オーナー自身が管理会社に任せたい業務の範囲と手数料のバランスを判断しましょう。

2)入居率が高い管理会社を選ぶ

管理会社の実績として、管理物件の入居率は非常に重要な指標となります。

高い入居率を維持できている管理会社は、効果的な募集活動や入居者対応のノウハウを持っていることが期待できます。

入居率の実績を確認する際は、管理物件全体の平均入居率だけでなく、自身の物件に近い地域や築年数、家賃帯といった条件の物件における実績を確認することが望ましいでしょう。

3)トラブル発生時に対応できる体制があるか

賃貸経営中はさまざまなトラブルが発生する可能性があります。

そのため、管理会社のトラブル対応体制は非常に重要な選定ポイントとなります。

特に、夜間・休日の緊急対応体制、トラブル発生時の報告体制、専門業者との連携体制の充実ぶりは、管理会社選びにおける重要な判断基準となるでしょう。

具体的には、コールセンターの運営状況、担当者の配置体制、過去のトラブル対応事例などを確認できるのが望ましいでしょう。

加えて、自然災害発生時の対応マニュアルの有無や、保険の加入状況なども重要な確認ポイントです。

まとめ

賃貸管理の委託は、オーナーの負担軽減や物件価値の維持向上に大きく貢献します。

一般的には、管理手数料の相場は家賃収入の5%です。

ただし、管理会社によってサービス内容や対応品質に差があるため、料率が同程度でも対応内容が異なるケースは珍しくありません。

委託する管理会社を検討する際には、単純な価格比較で終わらせず、費用対効果を含めた総合的な視点での選定を心がけましょう。

 

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