賃貸物件の需要を調べるには？不動産オーナー向け4つの方法

どんなに魅力的な間取りや設備を持ったお買い得な価格のマンションでも、賃貸需要がないエリアであれば、購入しても赤字となるだけです。

投資用物件を購入する際には、あらかじめ賃貸需要があるエリアであるかどうかを調べておくことが大切です。

では、賃貸需要はどのように調べればよいのでしょうか。 今回は、賃貸需要の調べ方について解説します。  

1.賃貸需要の4つの調べ方

賃貸需要はいくつかの方法で調べることができます。

ここでは、代表的な賃貸需要の調べ方を4つご紹介します。

1）大手ポータルサイトの情報を確認する

大手ポータルサイトには、募集中の賃貸物件の情報だけではなく、エリアごとの家賃の相場や空室率などが掲載されています。

サイトによっては市区町村ごとの空室率が掲載されているほか、路線ごとの家賃相場が間取り別に掲載されている例もあります。

 大手ポータルサイトを利用して賃貸需要を調べるメリットは、クリックするだけで情報を気軽に手に入れられる点です。

ただし、一つのサイトだけを参考にすると情報が偏っている可能性もあるため、複数のサイトのデータを調べて、平均的なデータを取るようにしましょう。

2）エリアの人口増加率・減少率を確認する

人口が減少しているエリアの場合、賃貸需要は低下すると考えられます。

反対に人口が増加しているエリアであれば、賃貸需要も上昇するでしょう。

総務省では毎月、毎年の人口状況を把握するために「人口推計」を作成し、公表しています。

人口推計は最新の国税調査の人口に出生数や死亡数、出入国者数を足し引きして算出されるデータです。

総務省「人口推計（2021年（令和3年）10月1日現在）結果の要約」   他にも、住民基本台帳を修正した「住民基本台帳人口移動報告」も発表しています。

都道府県別の転入超過数や転入超過数の多い市区町村などを調べることができるため、エリアの人口の動きを知ることができます。

このようなデータを使って人口の増加率や減少率を確認することも大切です。 総務省「住民基本台帳人口移動報告　2021年（令和3年）結果」

3）地方自治体が発表している再開発事業の計画を確認する

現在は賃貸需要が少なく、人口がそれほど多くないエリアであっても、将来的に人口が増加するエリアもあります。

それは、エリアの再開発が行われるケースです。

再開発により新しい街に生まれ変わると、人の流れが変わります。

新たな商業施設が建設されたり、大学や企業などが誘致されたり、公園が整備されたりすれば、エリアの人気が高まり、賃貸需要が高まるでしょう。

エリアの人気に伴い物件の資産価値が高まり、家賃も上昇する可能性もあります。

再開発事業の計画は自治体のホームページなどで確認できます。

4）不動産会社に聞き込みをする

インターネットの調査で気になるエリアが絞り込まれたら、実際に足を運んで、地元の不動産会社に尋ねてみると実際の賃貸需要を知ることができます。

客付け活動をする中で、賃貸需要と供給物件のバランスやエリア内にある物件の設備等の特徴、客の属性やニーズなども把握しています。

賃貸物件が多いエリアであっても、新しい物件が少なく、築年数の経った物件ばかりのエリアもあります。

そのようなエリアの場合、新しい建物の競争力が高くなるわけですが、実は新しいマンションやアパートが建築されない理由があるかもしれません。

エリア特有の事情は、地域の情報を把握している不動産会社を訪問しなければ知り得ないことも。

そのため、不動産会社を訪問するときは、じっくり話を聞けるよう時間帯を選ぶことが大切です。

また、複数の会社を見るようにしましょう。

2.賃貸需要を調べる際に注目したいポイント

賃貸需要の調べ方をご紹介しましたが、調査では次のようなポイントに注目します。

1）空室率

空室率とは、文字の通り、入居者がいない空室状態の部屋の割合です。

例えば10室ある物件で、2件が空室の場合、空室率は20％となります。 空室が生じると家賃収入も得られないため、空室率が高いほどオーナーの収入は低くなってしまいます。  

空室率が高いエリアは賃貸需要が少ない、または需要に対して供給過多になっている可能性があります。

空室率の目安や、算出の仕方については以下の記事で紹介していますので、ぜひご参考ください。

【賃貸経営】空室率の目安は？種類や計算方法を解説｜ランドネット

2）駅の利用者数

最寄りとなる駅の利用者数が多ければ、その周辺地域に住む人の数は多いと考えられます。

駅の利用者数は、各鉄道会社がホームページで公開しています。

前年度のデータとの比較やこれまでの推移についても掲載されているケースもあり、駅の利用者数とその増減傾向も賃貸需要を知るうえで参考になります。

3）ハザードマップ

昨今では局地的な集中豪雨が発生するほか、台風が大型化したことにより、さまざまな被害が起きています。

投資用の物件を取得しても洪水や土砂災害、高潮などのリスクが高い場所であった場合、災害が起きたときに被害を受けてしまいます。

各地方自治体のホームページに掲載されているハザードマップを確認し、気になるエリアが災害危険区域に指定されていないかを確認しましょう。

4）物件周辺環境

気になるエリアや物件が見つかったら、周辺の環境も確認しなければなりません。

例えば学生や若い世代の社会人などの単身世帯を対象としたワンルームマンションであれば、気軽に利用できるコンビニや飲食店の需要は高いはずです。

ファミリー層を対象とした物件であれば、周辺エリアの治安や保育園や幼稚園、学校の有無や評判などが重視されます。

不動産会社に聞き込みをする際には、ターゲット層のニーズにあった周辺環境であるかどうかも確認することをおすすめします。

まとめ

 エリアの賃貸需要の調べ方には、大手ポータルサイトを利用する方法、総務省の統計調査で人口の動きを確認する方法、再開発事業計画を調べる方法、そして地元の不動産会社に聞き込みをする方法があります。

投資用の物件を取得する際には、どれか一つの方法で賃貸需要を調べるのではなく、複数の調査法で得た情報を組み合わせることが大切です。

その際には、空室率はもちろん、物件の周辺環境や災害リスクにも注目してエリアを選ぶようにしましょう。