賃貸中のエアコンが壊れたら入居者のホテル代はオーナー負担？正しい対処法を解説

賃貸経営をしていると、入居中の物件でエアコンが壊れてしまうケースも発生するでしょう。

もし、入居者からエアコン故障中のホテル代を請求された場合、オーナーはホテル代を負担すべきなのでしょうか？

今回は、賃貸物件のエアコンが壊れた場合のオーナーの正しい対処法についてご説明します。  

1.賃貸物件のエアコン故障、修理費用はオーナー負担

賃貸物件に付属する設備はオーナーの所有になるため、賃貸物件でエアコンが故障した場合は、原則としてその修理費用はオーナーが負担することになります。

ただし、入居者が故意にエアコンを壊した場合や、入居者の過失によってエアコンが壊れた場合は、入居者が修理費用を負担します。

より詳しい設備のトラブルに関する責任の所在については以下記事をご覧ください。

エアコンや給湯器など古い設備の交換はオーナーに義務がある？

2.入居者「エアコンが故障した」オーナーの確認事項は？

エアコンが動かないと壊れてしまったものと考えるケースが多くなりますが、故障以外の理由でもエアコンが作動しない例もあります。

入居者の方からエアコンが壊れたという問い合わせが入ったときは、すぐに業者に修理を依頼するのではなく、入居者に次の点を確認するようにしましょう。

1)リモコンの電池は切れていないか

リモコンの電池が切れているために、エアコンに信号が届かず、エアコンが作動しないケースもあります。

まずはリモコンの電池切れの可能性を確認し、新しい電池に交換した上でエアコンが作動するかどうかを確認してもらうようにしましょう。

2)リモコンが故障していないか

エアコンが動かない場合、エアコン本体ではなく、リモコンが壊れているケースがあります。

リモコンの動作確認は、携帯電話やスマートフォンを利用して簡単に行うことができます。  

まず、携帯電話やスマートフォンのカメラ機能を立ち上げてもらい、リモコンの信号送信部分をカメラに向け、リモコンのボタンを押してもらいます。

正常に作動する場合は、携帯電話やスマートフォンの画面を通して送信部分が光り、点滅することが確認できます。

このとき、スマートフォンを利用する場合は、インカメラ（画面側のカメラ）を使用してもらうようにしてください。

ボタンを押してもリモコンから全く光が出ていない場合は、リモコンの故障が考えられます。

その場合は、適合するリモコンを早急に発注してください。

3)室外機周辺に物を置いていないか

夏に冷房機能が正常に動かないという場合には、室外機の周辺に物を置いていないかを確認してもらいましょう。

冷房運転中は、室外機から室内の熱を輩出して部屋の中を冷やしています。

しかし、室外機の吹き出し口周辺に物を置いてしまうと、排出された熱が室外機周辺にこもってしまうため冷房効率が悪化。

その結果、冷たい風を室内に送れなくなってしまうのです。

冷たい風が出ないという場合やなかなか室内が冷えないという場合には、室外機の周りを確認してもらうようにしましょう。

4)霜取り運転中ではないか

霜降り運転とは、室外機の周辺に付着した霜を溶かす運転のことです。

夏とは反対に、冬場は室外機からは冷たい風が排出されます。

室外機は外に置かれているため、外気温が大幅に下がった日などは周辺の空気が室外機の風で冷やされ、室外機に霜がついてしまうことがあるのです。

このとき、エアコンは自動的に霜取り運転を行い、暖房の熱を室外機の方に送って霜を溶かそうとするので暖かい風は送られません。

冬場に暖房が動作しないという問い合わせであれば、霜取り運転中ではないかを確認をしてもらいましょう。

霜取り運転の時間は10分程度。

霜取り運転後は通常通り暖房運転になるはずですが、20分ほど待って通常運転が開始するかどうかが、判断の基準となります。

まずは20分ほど様子を見てもらうようにしましょう。

5)フィルタのほこり詰まりは？

エアコンのフィルタにほこりが詰まっている場合、室内機に取り込める空気の量が減ってしまうため、エアコンが効きにくくなります。

なかなか部屋が暖まらない場合や部屋が冷えないという場合は、エアコンのフィルタを定期的に掃除しているか確認しましょう。

エアコンのフィルタは、2週間に1度くらいの頻度で掃除することが推奨されています。 これらの事項を入居者の方に確認してもらい、それでもエアコンが動かないという場合は、故障の可能性が高くなります。

速やかに業者に修理を依頼するようにしましょう。

3.エアコンが故障した賃借人はホテル代を請求することはできる？

暑さの厳しい夏や寒い冬にエアコンが壊れた部屋では、快適に生活できない可能性もあります。

そのためにエアコンの修理が終わるまでホテルに滞在したから、滞在代を支払ってほしいと入居者からホテル代を請求されたら、オーナーはホテル代を支払わなければならないのでしょうか？

1)エアコン故障も入居者のホテル代をオーナーが負担する必要はない

民法の改正により、賃貸物件の設備不具合についてのオーナーの責任はより重たいものになりました。

しかし、エアコンが故障した場合であっても、オーナーが入居者のホテル代を負担しなくてはならない決まりはありません。

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が示している「貸室設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」ではエアコンが作動しない場合の1か月あたりの賃料減額割合を5,000円としています。

ホテル代の負担には、言及していません。

したがって、エアコンが故障したからといって、修理が完了するまでの間のホテル代を請求されても、オーナーはその請求に応じる必要はありません。  

1)エアコン故障は3日以内に修理完了させなければ賃料減額に

「貸室設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」では、エアコンが作動しない場合は1か月あたりの賃料減額割合を5,000円としています。

しかし、その免責日数は3日となっており、3日以内に修理を完了させれば、賃料減額とはなりません。

反対に、3日以上修理に時間がかかってしまう場合は、当該月の家賃を5,000円減額に。

今回の民法改正によって、「3日以内に修繕しなければ家賃を減らされますよ」とルール化されたわけです。

入居者が絶対にないと契約しない設備ランキングでエアコンは3位以内に入る設備。

入居者から連絡が来た時には修繕の手配を出来るようになるのが望ましいでしょう。

まとめ

エアコンが壊れたからといって、その期間の入居者のホテル代をオーナーが負担する必要はありません。

しかしながら、3日以上エアコンが使えない状態が続くと、家賃を減額しなければならなくなります。

エアコンの故障だけでなく、その他の設備の不具合が生じた場合も、家賃の減額対象となります。

日ごろから設備の定期点検やメンテナンスを行い、家賃が減額されることのないように注意しましょう。

当社では、 エアコンや給湯器が故障した場合、修理や交換にかかる費用を上限なく保証するプランを用意しております。

ふと「設備の経年劣化が気になるな…」との思ったオーナー様こそ

まずは料金表・オプションプランをご覧いただきながら設備保証をご検討いただけますと幸いです。