オーナーが自分で入居者募集するメリットと注意点【SNSは不要】

賃貸物件の入居者探しは、不動産会社に依頼するのが一般的です。

一方、インターネットサービスの発達により、オーナー自身で入居者募集ができるマッチングサイトの利用が増えています。

不動産会社へ手数料を支払わずに集客できるマッチングサイトですが、仲介を利用しないために発生するデメリットも存在します。

今回はマッチングサイトを利用した集客のメリットと、気をつけなければならない注意点についてご紹介します。

1.部屋探し・入居者募集のマッチングサイトとは？

部屋探し・入居者に利用できるマッチングサイトとは、オーナー自らが物件情報を掲載し、不動産会社を通さずに集客できるインターネット上のサービスです。

サイトの役割は、あくまでユーザー間取引の場の提供。 第三者の介入を受けずに、入居希望者とオーナーが直接交渉して賃貸契約を進めることができます。

※以下サイトは2024年3月時点のサービスです。

SUUMOやHOME’Sなどの不動産ポータルサイトは、多くの場合、不動産仲介会社が物件情報を掲載しており、契約成立時には仲介をしてくれる見返りに仲介手数料を支払う必要があります。

一方、ユーザー同士を引き合わせるだけのマッチングサイトの多くは、掲載料・利用料を無料としているため、仲介手数料や管理費といった費用をかけずに入居者を探すことができます。

1)自分で入居者募集にSNS運用は必要？

もちろん個人で出来る範囲でやったほうが良いのは間違いありませんが必須ではありません。

Xで投稿して決まったなどの投稿を見ると、「SNSはやったほうがいいの」と思うかもしれませんが、SNS運用は不要と当社は考えます。

理由は以下の3つです。

多くの不動産管理会社はSNSで集客せずともポータルサイトで集客して、客付けしている現実もあります。

それも1日何件・何百件もです。

この記事をご覧になってるあなたの場合、自ら客付けの数はMAXでも20室ほどではないのでしょうか？

SNS運用に頼らずにまずは既に顧客がいるサイトに物件を掲載する事をお勧めします。

それに加え、SNS運用にはノウハウが必要ですし、学ぶのにも月数十万単位（運用代行）でお金が必要です。

SNS運用・強化に使うお金があったら、広告AD料を払って多くの不動産会社を味方につけたほうが早く客付けをしたほうが収入も増えます。

SNSでブランディングしたいのか？早く客付けをして家賃収入を得るのか？

ここを慎重に考えたほうが良いかもしれません。

オーナーが不動産会社に払う広告料(AD)とは？相場や仲介手数料との違いを解説

2.マッチングサイトでオーナーが入居者を探すメリット

オーナー自身で入居者を探せば、不動産会社など第三者の介入はありません。

そのため、オーナーと入居者の自由度が高いという点が大きなメリットだといえるでしょう。

1)費用を安く抑えられる

不動産会社に入居者募集および仲介を依頼すると、物件を宣伝するための広告費や契約成立時の仲介手数料といった費用が発生します。

入居後の管理も依頼する場合は、毎月一定の管理費を支払い続けなければなりません。

その点、オーナーが自分で入居者を探す場合は、不動産会社に支払う費用は必要ありません。

契約手続きの代行も依頼しない分、仲介手数料も不要です。

管理も自分で行うなら、毎月の管理費も必要なくなるなど、集客から日々の管理にかかる費用を大幅に削減できます。

2)入居者をオーナー自身が選別できる

不動産会社に仲介を依頼すると、不動産会社や家賃債務保証会社の審査に通過した入居者が選ばれます。

顔をあわせる機会がないまま契約が進むこともあることから、オーナーが不安を抱えるケースも少なくありません。

 一方、オーナーが入居者を探す場合は、自身が確認するだけで入居者を選別できます。

自身の目で選んだ安心できる人だけを住まわせたいなら、仲介業者を入れない入居者選びが最適です。

3)条件を自由に設定できる

不動産会社が仲介に入ると、効率よく入居者を決めるために不動産会社の意向を汲んだ条件に定めなければならない場合があります。

その点、仲介を通さなければ契約条件はオーナーが好きなように設定できるようになります。

急いで入居者を探さなくても良いようなら、強気の敷金・礼金設定、高額の家賃設定にして待つのも可能。

反対に早期の集客を目指すなら、相場よりも安い価格設定をしても問題ありません。

不動産会社からのアドバイスを受けられないため自分ですべて決めなければなりませんが、自身の理想の賃貸運営は実現しやすいといえるでしょう。

4)賃貸経営の知識が身につく

オーナーが自身で集客を行うには、不動産の知識だけでなく税金や各種法令など幅広い知識が必要です。

不明点があっても不動産会社に聞きながら学べないため、最初は大変な時期が続くかもしれません。

しかし、経験の中から知識を身につければ、今後、2棟目・3棟目の賃貸物件経営へのチャレンジもスムーズに進められるでしょう。

3.オーナー自身が入居者を探す際の注意点

オーナー自身による入居者探しは、主に収入面で大きなメリットがあるように見えます。

しかし、仲介を生業にする不動産会社を通さないことで起きる問題も多く、オーナー個人では対応しきれないトラブルに見舞われるおそれもあります。

1)契約には専門的な知識が必要

オーナーと入居希望者の間で結ぶ賃貸借契約は、入居後の金銭の授受方法や禁止行為などを定めた重要な手続きです。

万が一、なんらかのトラブルが発生した際には契約に基づいた対処が求められますが、契約内容に不備がある場合、法的なトラブルにまで発展するおそれがあります。

賃貸借契約には、火災保険契約や保証人の設定など、本契約以外にも対応すべき手続きがあります。

専門的な知識と経験がなければ、これらを円滑に進めるのは困難です。

十分な知識がないままの契約締結は、後々大きな問題に繋がるリスクがありますので、契約業務のみ不動産会社に代行を依頼するということも検討してみましょう。

2)無断キャンセルされやすい

マッチングサイトなどのインターネットサービスを使って入居希望者とコンタクトを取っていると、ある日突然連絡がつかなくなるケースが少なくありません。

来店をして身分を明かしてから内見に進む仲介に比べ、音信不通や無断キャンセルをされやすくなります。

内見の予約を無断でキャンセルされてしまうと、準備時間が無駄になるだけでなく、その時間に受けられるはずだった内見予約を逃す機会損失にも繋がります。

ある程度、話が進んだ後の無断キャンセルを防ぐためにも、内見の予約時には個人情報の開示を求めるといった対応が必要になるでしょう。

3)重要事項説明の義務がない

不動産会社が仲介する賃貸契約では、物件や契約に関する重要事項の説明が義務化されています。

重要事項説明書に記載されている内容は、不動産の契約の中でも重要な事項です。

入居者は、有資格者による説明を受けた後に同意のサイン・捺印をし、説明を受けた証明を記録します。

しかし、オーナーと入居者のような個人間での賃貸借契約では、重要事項説明の実施は義務化されていません。

そのため、重要事項を省略して契約を結ぶケースもありますが、入居者側は契約内容に関する注意を受けていないため、後々大きなトラブルに発展するおそれがあります。

重要事項説明書を作成するにも専門的な知識が必要ですが、入居から退去までのトラブルを防止するためにも、義務はなくても重要事項説明書に類する書類の交付・説明は必須だと考えられます。

4)家賃債務保証会社と契約できない場合あり

仲介による賃貸契約では、入居希望者は契約前に家賃債務保証会社の審査を受ける必要があります。

原則として、賃貸借契約には家賃債務保証会社との契約または連帯保証人の設定が必要ですが、オーナーが自身で見つけた入居希望者が必ず家賃債務保証会社と契約できるとは限りません。

入居希望者の審査不通過は、不動産会社が集客した入居希望者でも起こりえます。

必ずしもマッチングサイトなどで集めた入居希望者に問題があるわけではありませんが、手間暇をかけて集めても入居させられないケースが続いた結果、オーナー自身が疲弊してしまうかもしれません。

入居者探しの手間が負担になるようでしたら、入居者の仲介部分のみでも不動産会社に委託することを検討しましょう。

『家賃滞納』にはどう対応する？督促方法と解決の手順を紹介

5)管理業務を委託できなくなる場合がある

オーナーに集客力がある場合、物件の管理のみを不動産会社に委託するというケースも考えられます。 しかし一部の不動産会社は、管理を請け負う会社の入居審査を受けていない住民に対し、管理業務の委託を受け付けないという規約を設けています。 つまり、オーナー自身が探した入居者を物件に住まわせる場合、管理業務を不動産会社に委託できなくなる場合があるのです。

まとめ

近年、個人間だけで利用できるマッチングサイトが流行しており、賃貸物件の契約が行われる場合もあります。

このようなマッチングサイトを活用することで、手数料がかからない取引をスピーディに行えるというメリットがあります。

一方で、内容に不備があるまま契約を結ぶケースもあり、大きなトラブルに繋がることも少なくありません。

入居後のすべての管理もオーナーが担うことになれば、トラブルに発展するリスクはさらに高まります。

オーナー自身での入居者探しは、自由に入居者を選べるメリットもある反面、相応のデメリットも存在しています。

トラブルに対する個人での対応に不安を感じるなら、入居者募集から管理業務まで不動産会社に依頼するのが賢明だといえるでしょう。

弊社ランドネットは、賃貸物件の集客・管理を専門に取り扱う不動産会社です。

東京都内に創業して間もなく24年（2023年9月末時点）年目を迎えるなか、さまざまなオーナー様の賃貸物件経営をお手伝いしてまいりました。

入居者の募集から長期入居に繋げる対応が強みであり、11年連続で98%以上の入居率を達成しております。

安定した客付けにご興味がある方は、どうぞランドネットまでお気軽にお問い合わせください。