民泊を始める手続きは？要注意180日ルールも解説！

日本を訪れる外国人観光客の宿泊場所として注目を集めているのが「民泊」です。

住宅の一部を宿泊施設として活用する民泊は、使用していない家屋の有効活用と観光客の受け入れを両立する方法として期待を集めています。

民泊は宿泊業の一種であるため、国や行政による許可を受けて行う必要があります。

正しい手順を踏めば不動産業や旅館業の経験者で無くても行える事業ですが、具体的にどのような手順を踏めばよいのでしょうか。

今回は民泊を開業するための手続きと、開業前に知っておきたい民泊の種類や注意点についてご紹介します。

1.民泊とは

民泊とは、戸建てや共同住宅の一部または全部を宿泊施設として活用する宿泊事業の一種です。

利用客の多くは旅行客であり、中でも海外からの渡航者の利用が大半を占めています。  

民泊はその名の通り「民家に宿泊する」ことを指しますが、友人や親戚などが自宅に宿泊することは民泊とはいいません。

あくまで不特定多数の利用客から宿泊料を得て、事業として宿泊させる行為が民泊に該当します。

客を宿泊させる施設の運営は旅館業法によって管理されているため、施設を運営する前には国や地方自治体からの許可や認可を受ける必要があります。

2.民泊の種類

民泊は、管理方法や営業形態によって3つの形態に分類されます。

それぞれ提供できるサービス内容や期間、運営できる場所が取り決められていますので、民泊の運営前にはどの形態が適しているかを確認して手続きを行いましょう。

1)旅館業民泊

旅館業民泊は、建物を旅館業法上の簡易宿所として運営する民泊の形態です。

年間の営業日数に制限が無いため、一年中宿泊施設としての運営が認められています。

開業の申請は都道府県に行い、開業許可を受ける必要があります。  

なお、都道府県内の土地は都市計画法により用途が定められているため、どの地域でも開業できるわけではありません。

例え外国人観光客が多い土地であっても、用途地域にあわない場合には運営は認められませんので、開業までのハードルは最も高い形態であるといえます。

2)特区民泊

特区民泊は、国家戦略特別区域法に基づく旅館業法の特例制度を活用した民泊の形態です。

一部の都市部に定められた国家戦略特別区域内では、旅館業法の規定を適用させないことができます。

そのため旅館業法上は用途区域にあわない地域においても、自治体が条例を定めることで民泊を運営できる可能性があります。  

ただし、国家戦略特別区域ならどこでも必ず民泊を運営できるとは限りません。 申請前に自治体へ民泊運営が可能な地域を確認しましょう。

3)民泊新法

民泊新法は、2018年6月15日に施行された「住宅宿泊事業法」により運営が認められた民泊の形態です。

旅館業民泊、特区民泊とは異なり「住居」として扱われるため、都市計画法による用途地域の制限を受けずに民泊を運営できます。

許可を取らなければならない旅館業民泊・特区民泊とは異なり、届出のみで開業できる手軽さがあります。

ただし、宿泊施設の一種であることには変わりありませんので、非常用照明灯や消防設備などの設置義務などの対応は必要です。

4)要注意！民泊新法の「180日ルール」とは

民泊新法の営業可能日数は、年間180日未満に制限されています。

これは営業日数が180日を超えると住宅として扱えないと考えられているため、旅館業としての許認可を受ける必要があります。

住宅宿泊事業法によって180日未満に制限されているわけですが、各自治体がさらに短い営業可能日数制限を設けている場合があります。

事前に確認をしておくとよいでしょう。

3.民泊の営業形態

民泊は先述の3つの種類に分類されるのと同時に、さらに2つの営業形態に分類されます。

宿泊施設として管理者をどのように置くかによって営業形態が異なりますので、民泊の種類と合わせて自身の施設にあった形態を選びましょう。

1)家主居住型

家主居住型は、オーナーが宿泊者のいる期間中常に施設に滞在している営業形態です。

原則として在客中は常に同じ施設に滞在する必要があり、一時的に不在になる場合も1時間以内に戻らなければなりません。

仮に徒歩数秒の距離にある別の施設に居住しているとしても、同一施設への滞在という要件を満たしません。

2)家主不在型

家主不在型は、宿泊施設の管理を国土交通大臣へ登録した「住宅宿泊管理業者」へ委託する営業形態です。

施設が住宅宿泊管理業者の管理下にある状態ならば、オーナーは自由な時間に外出することができます。

住宅宿泊管理業者の登録には「不動産の売買または管理業務経験2年以上」「宅地建物取引士などの専門資格の保有者」などの要件があります。

地域によっては不動産業を営む会社しか該当者がおらず、管理業者がなかなか見つからないというケースもあります。  

しかし、2023年下旬から住宅宿泊管理業者の登録要件が緩和される動きがあるため、今後は委託先が大幅に増えることが期待されています。 住宅宿泊管理業者の新たな登録要件については、以下の記事をご覧ください。

『【国交省】民泊参入の規制を緩和へ！インバウンド増加で商機あり？』へ

4.民泊の始め方

民泊の運営を始めるには、都道府県や保健所からの許認可を受けるだけでなく、宿泊施設として運営できる状態を整える必要があります。

以下の手順を参考に、民泊の運営準備を進めましょう。

1)民泊登録の要件確認【旅館業民泊】【特区民泊】【民泊新法】

まず行うのは、施設が民泊として登録できる建物であるとの要件を満たしているかの確認です。

建築基準や用途の要件、特別制度の適用状態の確認を行うため、市区町村役場の「建築指導課」および「開発審査課」で要件を確認します。

賃貸物件なら賃貸契約書を、所有マンションならマンション規約を確認し、民泊運営への転用が認められているか確認をしておきましょう。

民泊運営に必要な消防施設が揃っていることを証明する「消防法令適合通知書」の発行を消防署に依頼しておくと、今後の手続きがスムーズです。

2)許可申請

旅館業民泊または特区民泊の許可申請は、自治体に以下の書類の提出を行います。

【旅館業民泊】【特区民泊】

許可申請書の様式や書類の提出先は自治体によって異なりますので、該当の自治体の提出先を確認したうえで手続きを進めましょう。

【民泊新法】

許可申請は、各自治体の保健所または「民泊制度ポータルサイト」から行えます。 手続きに必要な書類は以下の通りです。

届出書のフォーマットはポータルサイトからダウンロードが可能です。

保健所の窓口は自治体ごとに異なりますので、保健所またはポータルサイト上で提出先を確認しておきましょう。

3)事前審査・立入検査【旅館業民泊】【特区民泊】【民泊新法】

民泊新法では、書類の提出後に立入検査が行われ、民泊運営の要件を満たしているかのチェックが行われます。

旅館業民泊・特区民泊の場合も、自治体によっては最後の事前審査として、運営予定の建物のチェックが行われる場合があります。

4)運営準備【旅館業民泊】【特区民泊】【民泊新法】

民泊運営の許認可が降りたなら、実際に運営を始めるための準備を進めましょう。

宿泊者に気持ちよく泊まってもらえるよう、リフォームやインテリアの新調といった対応を行ってもよいでしょう。

宿泊希望者に民泊施設を知ってもらうためのウェルカムガイドを用意するのもこの時期の大切な仕事です。

5)運営開始【旅館業民泊】【特区民泊】【民泊新法】

宿泊客を迎える準備を済ませた後は、いよいよ集客の開始です。

民泊サイトへ物件を登録し、宿泊希望者からの申し込みを待ちましょう。

何度も宿泊者を繰り返し迎え続けると、お客様からの喜びや要望の声が貯まってきます。

「ここがよかった」「もっとこうしてほしい」というご意見を真摯に受け止めながら改修を繰り返し、人気の民泊施設を目指していきましょう。

まとめ

住宅を宿泊施設として運営する民泊は、インバウンドの増加もあり注目を集めています。

民泊事業者による運営だけでなく、不動産投資家やマンション・アパートのオーナーによる参入もあり、今後もさらに市場規模が拡大していくことが期待されています。

注意点としては、運営形態により営業可能エリアや年間営業可能日数などに制限がかけられる場合があります。

また手続きの窓口や方法も運営形態により異なるため、事前に確認が必要です。

民泊の運営を目指すオーナー様は、自身の物件があるエリアの条件を確認した上で経営しやすい運営形態を選びましょう。