【事故物件の特殊清掃】依頼から完了までの流れを解説！
原状回復
賃貸経営のリスクの一つが、貸し出している部屋や共用部で自殺や他殺などの事件が起きてしまうことです。
賃貸物件が事故物件になると、特殊清掃と呼ばれる処理が必要になります。
もし、所有する賃貸物件が事故物件になってしまったら、特殊清掃はどのように依頼すればよいのでしょうか。
今回は、事故物件の特殊清掃の流れとその後の対応方法についてご説明します。
目次
1.事故物件と特殊清掃とは
事故物件という言葉をなんとなく知ってはいても、その定義を明確に理解している方は少ないかもしれません。
最初に事故物件と特殊清掃についてご説明しましょう。
1)事故物件とは
事故物件とは、室内や共用部などで人が死んでしまった物件のことです。
しかしながら、全ての人の死が事故物件に該当するわけではなく、病気や老衰などによる「自然死」、転落事故や転倒事故、入浴中の溺死、食事中の誤嚥など日常生活の中で起きた「不慮の事故による死」は事故物件には該当しません。
一方、自殺や他殺、自然死や不慮の事故による死であっても長期間に渡って発見されなかった場合、事件性や社会に与えた影響が高い場合などは、事故物件に該当します。
事故物件に該当しない
・自然死 ・不慮の事故による死
事故物件に該当する
・自殺 ・他殺 ・自然死や不慮の事故による死であっても長期間に渡り発見されなかった場合 ・事件性や社会に与えた影響が大きい場合 事故物件に該当した場合は、売却や賃貸に出す際に告知義務が課せられます。
告知義務とは、事故が発生した時期と場所、死因について買主や借主に告知しなければならない義務です。
しかしながら、賃貸物件の場合は特殊清掃を行ってから3年程度が経過すれば、告知はしなくてもよいとされています。
2)特殊清掃とは
特殊清掃とは、通常の清掃で汚れを落とすことが難しい場合に行う掃除のことです。
自殺や他殺があった部屋など、事故物件に該当する事案が発生した場合には、特殊清掃が必要になります。
特殊清掃が必要になる場合、室内に臭いや汚れなどが染みついてしまっている可能性があり、一般的なハウスクリーニング業者では特殊清掃は受け付けてないケースが少なくありません。
そのため、事故物件特殊清掃が必要になる場合は、特殊清掃を専門に行っている業者に依頼をする必要があるのです。
2.事故物件時の対応から特殊清掃を完了させるまでの流れ
所有する物件が事故物件になった時は、焦ってしまうはずです。
万が一の時に備え、所有する物件で遺体を発見した場合の対応の仕方をご説明します。
1)警察への通報
所有する物件で遺体を発見した場合は、まず警察に通報しましょう。
警察は、どのような原因で死に至ったのかの調査を開始します。
2)特殊清掃業者に依頼する
警察が現場を検証している間、遺体が発見された場所に立ち入ることはできません。
しかし、他の入居者にも安心して生活してもらえるよう、事故が起きた室内は出来るだけ早めに清掃しておきたいものです。
事故が発生してしまったら早いタイミングで特殊清掃業者に連絡をしましょう。
状況の説明をしたうえで、立ち入り許可が下り次第、見積もりを出してもらえるように手配します。
3)現場での見積もり
現場の状況によって、特殊清掃にかかる費用も変わります。
そのため、特殊清掃業者に現場に来てもらい、状況を確認したうえでどのような作業が必要になるのかの説明を受け、見積もりを出してもらいます。 見積額に納得したら契約をし、清掃を依頼します。
4)特殊清掃の実施
特殊清掃業者による清掃が行われます。 特殊清掃では、床や壁などに染みついた体液や血液の洗浄を行います。
さらに、個人が感染症に感染していた場合は、遺体から飛び散った血液や体液によって病気に感染する可能性もあるため、部屋全体の殺菌を行います。
亡くなってから時間が経過していた場合には害虫が大量発生しているケースが多くなります。
害虫駆除も特殊清掃では必要な作業です。 特殊清掃では、部屋に染みついた臭いを取るために、臭いを除去する作業も行います。
ただし、特殊清掃だけで臭いや汚れが除去できない場合は、クロスやフローリング、畳などを交換しなければならない場合もあります。
汚れや臭いがひどい場合にはクロスの張り替えや床下の洗浄なども行い、それでも臭いが除去しきれない場合はリフォームの検討も必要になるでしょう。
そのほか、家電や家具などの不用品を運び出す作業も必要です。
5)特殊清掃完了後の遺品の整理
特殊清掃業者の中には遺品の整理にも対応しているところもありますが、多くの場合は清掃作業のみで終了します。
遺品整理が必要な場合には遺品整理業者に依頼し、遺品を遺族に渡して全ての作業が終了となります。
3.事故物件になった部屋はどうすればよい？
自殺や他殺によって入居者が亡くなってしまった部屋は、事故物件の扱いになります。
特殊清掃終了後に再び賃貸として貸し出す場合には、3年間は事故物件の告知が必要です。
売却をしたい場合も、買い手に対し事故物件であることを告知しなければなりません。 事故物件と告知したうえで入居者を募集しても、なかなか入居者は見つけにくいのが現状です。
事故物件は賃料を減額するなどの差別化が必要になります。
売却では、亡くなった理由によって売却価格が変わりますが、事故物件ではない物件に比べると売却価格は下がり、なかなか買い手がつかないケースもあるでしょう。
所有する賃貸物件が事故物件になってしまった場合は、賃貸として継続したい場合も売却したい場合も、事故物件の取り扱い経験のある当社にご相談ください。
オーナー様のご意向をお伺いし、適切な対応方法についてアドバイスをさせていただきます。
まとめ
他殺や自殺などで事故物件になってしまった場合、警察に連絡をしてから現場の汚れや臭い、害虫などを除去する特種清掃を依頼しましょう。
似たような問題で孤独死も同様に考えられるでしょう。
とはいえ、需要が少ない地方エリアに物件を保有しているオーナー様は今の人口減少をしている日本においては高齢者の入居拒否は少し考え物です。
孤独死するリスクは当然ほかの世代よりも高くなりますが、1年以上空室になるリスクの方が大きいのではないのでしょうか？
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