事故物件の定義は？死亡後に新たに貸し出すコツも解説

賃貸物件のオーナーが頭を抱える悩みのひとつが、入居中の住人の死亡による「事故物件」化です。

入居者が亡くなってしまった部屋は清掃や荷物の処分を行うコストがかかるだけでなく、入居希望者の選択肢から外されてしまうことも少なくありません。

告知をせずに賃貸することで新たな入居者から訴えられてしまったケースもあるため、簡単には解決できない賃貸経営上の大きなリスクとなってしまいます。

自身の所有物件が事故物件となってしまった場合、オーナーはどのような対応をすればよいのでしょうか。

今回は告知をする義務がある事故物件の定義と、事故物件を新たに貸し出すためのコツについてご紹介します。

1.事故物件とは？

事故物件とは、一般的に「入居者が入居中に死亡した不動産物件」を指す言葉として使われています。

事故により入居者が死亡した場合に限らず、事件・病死・自然死といったあらゆる死因による死亡が含まれています。

1)事故物件の定義

「事故物件」という単語は厳密には法律用語ではなく、あくまで世間一般で用いられる通称です。

判断基準は明確に定まっておらず、オーナーや仲介会社によって扱いはさまざまです。

死亡理由によっては、事故物件と呼ばないケースもあります。   こうしたあいまいな状態を是正するため、国土交通省は2021年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（以下、ガイドライン）を制定。 これにより過去に入居者が死亡した履歴を告知する際の判断基準が設けられました。

ガイドラインでは、下の条件に該当する場合において以前の入居者が死亡した履歴の告知を要する物件として扱っています。

2)自然死および不慮の事故死以外の死亡

ガイドラインでは、自然死や日常生活における不慮の事故死は一般的に予想しうる事象であるとして、宅地建物取引業者からの告知義務はないものと定めました。

これにより、老衰や病死、階段における転落や入浴中の転倒、誤嚥(ごえん)による死亡は告知義務がないものとされます。  

一方、上記に該当しない死因による死亡の事実は、借主が契約締結の判断に重大な影響を及ぼすと考えられるため、告知しなければならないとされています。

具体的には、自殺や他殺といった日常生活において発生する死亡とはいえない死因が該当します。

3)3年以内に特殊清掃や大規模リフォームが行われた

ガイドラインで告知義務が無いとされた場合であったとしても、死亡から相当期間が経過してからの発見となり特殊清掃や大規模リフォームを行う必要があった場合には、対応内容を告知する義務が発生します。

なぜなら、臭いやシミ、害虫を部屋から取り除くための処理をした事が、契約締結の判断に大きな影響を与えると考えるからです。

なお、特殊清掃や大規模リフォームの実施から概ね3年以上経過した場合においては、事件性・周知性・社会に与えた影響が特に高い事案でない限り、告知の義務はありません。

ただし、新規の入居者が短期間で入れ替わったとしても、事故物件化から3年以上経過するまでは告知を続ける必要があるとされています。

4)借主から告知を求められた

過去の入居者の死因が告知義務の無いものだったとしても、借主から告知を求められた場合は、原則として告知を行う必要があります。

特に告知を求められていないとしても、社会的影響の大きさにより借主が知っておくべきと宅地建物取引業者が判断した場合にも、告知を行わなければなりません。

ただし、入居者が死亡した事実が「不明」であると貸主・管理業者から回答があった場合には、仲介業者は借主にその旨を伝えれば問題ありません。

2.事故物件を新たに貸し出すコツ

自己が所有する物件が事故物件となってしまった場合、オーナーはいかにして新たな入居者を入れるかを考えなければなりません。

可能な限りスムーズに次の入居者に入ってもらうためには、どのような対応をすればよいのでしょうか。

1)家賃の値引き

事故物件への入居者集めにおいて、最も一般的な対応が家賃の値引きです。

入居希望者の中には値引された家賃を目当てにあえて事故物件を選ぶという人がいるほど、家賃を値引きする効果は大きいでしょう。

ただし、家賃を下げたことを正規の家賃を払っている他の住民に知られてしまうと、不満を持たれてしまうおそれがあります。

一度契約してしまうと契約更改時に家賃を正規料金に戻しにくいため、長期的に損失を生み続けるリスクがある点には注意しましょう。

2)フリーレントの設定

値引きの方法のひとつに、家賃がかからない期間を設定する「フリーレント」があります。

家賃の金額を変えずに値引きを行えるため、他の住民に家賃が知られても不満を持たれることはありません。

フリーレントの期間は一般的に1～2ヵ月程度に設定されますが、事故物件である影響を鑑みた期間を自由に設定できるのもフリーレントの強みです。

3)敷金・礼金・更新料の値引き

敷金・礼金・更新料などの値引きは、フリーレント同様に家賃を下げずに行える金銭的なサービスです。

敷金・礼金・更新料の支払い状況や金額は、他の住民に知られることはまずありません。

交渉次第では無料化しても他の住民に影響を与えにくいため、優先的に活用したい値引き方法です。

4)大規模リフォーム

事故物件化した部屋に大規模リフォームを行い、部屋の価値を上げることで入居者を決めやすくする方法があります。

明らかに家賃以上の価値の部屋であれば、事故物件であっても住みたいと考える入居希望者は現れるでしょう。

ただし、汚れや臭いをごまかすためにリフォームに力を入れたと勘違いされるおそれがあるため、リフォームの意図を入居希望者が誤解しないように伝える努力は必要です。

リノベーションによる空室対策で費用対効果を計算する2つの基準

5)入居条件の緩和

入居条件を緩和し、入居を希望する対象者を増やすのも入居対策のひとつです。

「2人入居不可」の物件「2人入居OK」にするといった対応や、「ペット不可」であったのを「ペット可」にする等です。

併せて入居時の審査の基準を下げるといった方法が考えられます。

入居希望者が集まりやすくなれば、家賃や敷金などの値引きをしなくても入居者が決まるようになるでしょう。  

一方で、それまで禁止されていたペットや楽器を可にすることで、既存の住民からは大きな不満が噴出してしまうかもしれません。

従来は審査を通過しなかった希望者を入居させた結果、物件全体の治安が悪化するおそれもあります。

入居条件の緩和は環境の悪化が長期化するリスクがありますので、条件緩和は慎重に検討する必要があるでしょう。

6)該当の部屋を封鎖する

最終手段ともいえる方法が、事故物件と化した部屋の封鎖です。

入居者の募集を諦めることで、告知義務に対する対応やその他の損失・リスクの発生を抑えられます。

ただし該当の部屋からの家賃収入はなくなるため、当然賃貸経営は苦しくなります。

告知義務が無くなる3年経過後まで収入がなくても物件運営を継続できるか、長期的な試算を慎重に行いましょう。

まとめ

入居者が何らかの理由で死亡した物件は事故物件と呼ばれ、入居者が入りにくくなります。

新規の入居希望者にどこまで告知すべきか、多くのオーナーが頭を悩ませ続けてきました。

2021年10月に国土交通省が制定した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」により、事故物件として告知すべき物件の状態が明らかになりました。

入居者に死亡した事実を告知しなくてもよい条件もありますので、オーナーはガイドラインを十分に理解した上で入居希望者への対応を検討しましょう。