定期借家契約とは？普通借家契約との違いも分かりやすく解説

賃貸物件の契約方法には、大きく分けて「普通借家契約（普通建物賃貸借契約）」と「定期借家契約（定期建物賃貸借契約）」の2つがあります。

定期借家契約は、普通借家契約と契約期間や契約更新などにおいて違いがあるため、賃貸借契約を結ぶ際には両者の違いをしっかりと理解しておくことが大切です。

そこで今回は、定期借家契約と普通借家契約の違いについて分かりやすくご説明します。

1.定期借家契約は、契約期間が決められている賃貸借契約

定期借家契約（定期建物賃貸借契約）とは、契約期間があらかじめ決められている賃貸借契約です。

そのため、定期借家契約では契約更新はなく、契約期間が満了すれば借主は原則として退去することとなります。

定期借家契約は、転勤のために空き家になってしまう自宅を一時的に貸し出したい場合など、期間を限定して賃貸に出す場合に用いられる契約方法です。

借主の都合によって賃貸期間が決められるため、一般的に定期借家契約は普通借家契約に比べると家賃は安くなります。

2.定期借家契約と普通借家契約の違い

普通借家契約（普通建物賃貸借契約）は、一般的な賃貸借契約です。

普通借家契約では契約期間を設定するものの、入居者が希望すれば更新が可能になるため、入居者は同じ物件に長く住み続けることができます。

反対に、オーナー側からは正当な事由がなければ更新を拒むことができません。

そのため、期間限定で貸し出したい場合には適しておらず、貸し出す期間を限定しない場合に適した契約方法です。

定期借家契約と普通借家契約では、次のような点で違いがあります。

1)契約期間

定期借家契約

契約期間をあらかじめ定め、期間満了時に契約が終了します。

普通借家契約

契約期間を1年以上または、上限なしとして設定します。 1年未満の契約期間を設定した場合は、期間の定めのない契約となります。

2)契約更新

定期借家契約

期間満了をもって契約は終了します。

契約の更新をすることはできません。

ただし、オーナーと入居者の双方が合意した場合のみ「再契約」が可能です。

普通借家契約

借主が契約の更新を希望すれば、原則として賃貸借契約を更新できます。

正当な事由がない限りオーナーが契約更新を拒むことはできません。

3)解約・中途解約

定期借家契約

原則としてオーナーが契約期間の途中で解約をすることはできません。

ただし、正当な事由があった場合には解約も可能であり、特約を定めている場合には特約に従います。

普通借家契約

期間の定めがある契約の場合、原則としてオーナーから途中解約はできません。

ただし、正当な事由があった場合は解約可能で、特約がある場合には特約に従います。

期間の定めのない契約の場合は、正当な事由があり、6か月前に通知をすればオーナーから解約が可能です。

4)契約方法

定期借家契約

公正証書等の書面による契約を結びます。

契約書とは別に、契約更新がなく、期間満了に伴って契約が終了する旨をあらかじめ書面で交付し、説明をしなければなりません。

普通借家契約

書面による契約のほか、口頭の契約でも構いません。

ただし、トラブル防止のため、契約書を作成することが望ましいとされています。

5)賃料の増減額

定期借家契約

賃料の増減額の請求が可能です。 特約がある場合には特約に従います。

普通借家契約

賃料の増減額が可能ですが、特約で減額請求権を排除することはできません。 増額請求権を排除することは可能です。

6)期間満了前の通知

定期借家契約では、契約期間が1年以上の契約を結んだ場合、期間満了の1年から6か月前までに期間満了によって契約が終了する旨の通知を送付する必要があります。

3.定期借家契約の注意点

定期借家契約は普通借家契約と違い、契約期間が満了すれば契約を終了できるため、期間を限定して貸し出したいオーナーにはメリットのある契約方法です。

しかし、普通借家契約と違い、定期借家契約ならではのルールもあるため、定期借家契約を結ぶ際には次の点に注意しましょう。

1)書面での契約が必要

定期借家契約を結ぶ場合には、必ず契約書を交わさなければなりません。 契約書とは別に、契約の更新がないこと、期間満了によって契約が終了することを記載した書面を交付する必要があることも忘れないようにしましょう。

2)契約の更新はできない

定期借家契約では、契約更新をすることはできません。

ただし、入居者も合意した場合に限って、再度条件を決めて再契約することは可能です。

3)契約期間が満了する旨の事前通知が必要

契約期間が1年以上の場合、期間満了の1年から6か月前までに期間満了によって契約が終了する旨の通知を送付する必要があります。

通知をしなかった場合は、期間満了による契約の終了を入居者に主張できず、明け渡しを求めることが難しくなってしまいます。

契約期間満了日の6か月前までには、契約期間満了に関する事前通知を忘れずに発送するようにしましょう。

まとめ

定期借家契約とは、あらかじめ契約期間を定め、期間満了をもって賃貸借契約を終了する契約方式です。

定期借家契約では契約更新はないため、期間を限定して貸し出したいときに適しています。

しかしながら、定期借家契約では普通借家契約と違い、書面をもって契約を結ばなければならず、期間満了の6か月前までには事前の通知をしなければならないなどの注意があります。

定期借家契約での契約を検討している場合には、普通借家契約との違いをしっかりと把握し、定期借家契約の取り扱いに慣れている管理会社に管理を委託しましょう。