騒音主を退去させる方法とは？注意文の書き方も解説【賃貸オーナー向け】

アパートやマンション等の賃貸物件で騒音トラブルが発生した場合、オーナーや管理会社はトラブルを解決するための対応を行う必要があります。

注意や話し合いで解決しない場合には騒音元の入居者に退去を求める必要がありますが、具体的にどのような手順で対処を進めればよいのでしょうか。

今回は騒音トラブル対応手順のひとつである「注意文」を書くためのポイントと、問題を改善しない騒音主を退去させるための方法について紹介します。

1.騒音トラブルの対処は管理者の役割

アパートやマンションといった賃貸の集合住宅では、入居者によるさまざまなトラブルが発生します。

トラブルの発生原因が故意・過失であるかにかかわらず、物件を管理するオーナーまたは管理会社がトラブルへの対処を行い、入居者の住環境を守らなければなりません。

 集合住宅において、最も多く発生するといわれるトラブルが騒音に関する問題です。

騒音は多くの入居者の快適な生活を妨害するため、適切に対処できずにいると退去者が出てしまうことも。 それだけでなく、快適な生活環境を提供できなかった責任をオーナーが問われ、損害賠償の対象となるおそれもあります。

多くの入居者に長く快適に住み続けてもらうためにも、管理者は可能な限り早く適切な対応を行う必要があるでしょう。

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騒音トラブルの解決方法にはいくつかの段階があり、最終的には騒音元となっている入居者の強制退去を行います。

強制退去は一般的に騒音トラブルの発生直後には実行できず、何度かの注意を経た後の「明渡請求訴訟」によって行われます。

騒音を原因とした強制退去は、以下のような手順で行われます。

1)発生している騒音に対する情報収集

入居者から騒音に関する相談を受けた管理者は、実際に騒音トラブルが発生しているか現状を確認します。

相談者が苦痛に感じている騒音の種類や発生時間帯、発生頻度といった情報をヒアリングし、トラブルの内容を把握しましょう。  

同時に、相談内容通りの騒音トラブルが発生しているのかの調査も進めます。 共用部に設置された防犯カメラによる録画・録音、騒音の発生元とされる部屋から出る音の測定、他の入居者へのヒアリングなどを行い、騒音トラブルの発生を客観的に判断できる情報を収集します。

相談者が音に対して過敏なあまり、一般的な生活音に対してクレームをつけている場合もありますので、管理者は公正な立場で冷静に判断しなければなりません。

調査の結果、問題と判断できるだけの騒音が発生していることが確認できたなら、次の注意文の告知へと進みましょう。

2)入居者全体へ注意文を出す

騒音トラブルの発生を確認できた場合、共用部の掲示板やポストへの手紙投函といった手段で住民全体に注意喚起を行いましょう。

騒音の発生元がはっきりしているとしても、最初は対象を特定しない形での注意が望ましいです。 入居者全体への周知の狙いは、騒音元への注意だけではありません。

騒音問題の存在を知らせることで、入居者側が相談しやすくする効果もありますので、注意文は多くの入居者の目に留まるように周知しましょう。

3)騒音元の入居者に改善を求める

注意文で騒音が改善しない場合、騒音元である入居者に直接改善を求めます。 相談者からの提供や情報収集によって得られた騒音の被害状況の情報を元に、電話や対面での話し合いで改善を求めましょう。

一度注意しても騒音が改善されない場合には、口頭だけでなく書面を含めた注意を二度三度と繰り返します。  

話し合いの際には、騒音の相談を受けた入居者の名前を出してはいけません。 たとえ相談者に一切の落ち度がなかったとしても、騒音元がクレームを受けたことに腹を立て相談者と直接トラブルになってしまうおそれがあります。

改善を求める理由は「周囲の入居者から騒音の苦情がある」という程度にとどめ、入居者同士が直接もめる原因を作らないように注意しましょう。

4)改善が認められなければ強制退去手続きへ

複数回の注意喚起を行ったにもかかわらず、騒音問題が解決しない場合には、強制退去に向けた手続きを進めましょう。

まずは内容証明郵便にて「期日までにトラブルの解消に協力してもらえない場合には賃貸借契約を解除する」といった内容の書面を送付し勧告します。

  この勧告にも応じずに期日までに騒音が解消しない場合、「明渡請求訴訟」を行います。 明渡請求訴訟とは、オーナーが賃借人に物件を明け渡すように求めるための訴訟です。

この訴訟に基づき裁判が行われ、原告であるオーナーの請求が認められれば、対象の入居者を強制的に物件から退去させる「強制執行」が行われます。   賃貸借契約は賃借人側の権利が強いため、オーナーは問題行為を行っている入居者であっても即座に退去させられません。

オーナー側が法的に保護された形で強制退去を行うためにも、法的効力を発生させられる手順で強制退去の手続きを進めましょう。

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3.効果的な注意文の書き方

強制退去の実行には時間と費用の面でコストがかかるため、オーナーにとって大きな負担になります。 騒音トラブルの早期解決を図るためにも、効果的な注意文で注意喚起を行うようにしましょう。

1)具体的な騒音の種類を記載する

注意文は、騒音元を特定できるほど詳細な情報を記載する必要はありませんが、騒音として問題になっている内容を伝えることが求められます。

ただ「騒音が発生している」と記述するだけでなく、どのような音が問題視されているか、騒音の種類を明記するようにしましょう。

騒音の種類が明記されていない場合、騒音元が自分の問題であると認識しにくくなりますので、「深夜のテレビの音」「夜○時以降の掃除機」「朝○時以前の楽器」など、騒音の種類を具体的に明記するとよいでしょう。

2)騒音に対する解決策をセットに

注意文には騒音の種類だけでなく、改善のための解決策をセットで記載するとよいでしょう。

注意文を掲示するきっかけとなった騒音元だけでなく、同じような音を発生させる可能性がある入居者の行動を改善させる効果が期待できます。 楽器や掃除機、洗濯機の音が問題なら、使用を避けてほしい時間帯を明記するのがおすすめです。

子どもやペットの足音には絨毯やクッションフロアの使用を勧めるなど、音そのものを軽減するための対策を伝えるのも効果的です。

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3)感情的にならず事実のみを記載する

騒音トラブルは入居者だけでなく、オーナーにとっても頭を悩ませる問題です。

長引くほど大きなストレスの原因にもなるため、騒音元を責めるような文言や騒音元を特定できるような情報を感情的に記述してしまうケースは少なくありません。

騒音元の入居者を刺激しトラブルを拡大させないためにも、注意文は客観的な事実のみを記載するのが望ましいでしょう。

4)相談はオーナーや管理会社にするように誘導する

騒音トラブルをスムーズに解決するためには、当事者同士が直接話をしないことが大切です。

当事者同士の話し合いは双方共に感情的になりやすく、問題が解決しないばかりか遺恨が残る結果となるケースもあります。

入居者同士の接触で生まれる新たなトラブルを避けるためにも、注意文での相談はオーナーまたは管理会社にするように喚起しましょう。

まとめ

賃貸経営において、騒音トラブルは多くのオーナーが最も遭遇しやすい問題のひとつです。 騒音は入居者の生活の質を悪化させる要因となるため、長期化するほど退去者の増加を招くことになるでしょう。

騒音トラブルは早期から対応を始めるほど、強制退去を含む解決策を講じやすくなります。 入居者が快適に暮らし続けられる環境を守るためにも、騒音トラブルには適切な対応を行いましょう。