戸建て賃貸は管理が不要？実は管理会社に委託した方が良い理由とは

戸建て物件には、アパートやマンションのように共用部分がありません。

さらに、貸し出す戸数が限られているため、戸建て賃貸は管理が要らないと考えているオーナーも少なからずいらっしゃるようです。

しかし、戸建ての賃貸であっても、集合住宅の場合と同様に管理は必要であり、管理会社に管理を委託した方がメリットは大きくなります。

今回は、戸建て賃貸でも管理会社に管理を委託すべき理由についてご説明します。

1.戸建ての賃貸管理は簡単？自主管理のデメリット

戸建て賃貸は、アパートやマンションのように一つの建物に複数世帯の入居者が暮らすわけではなく、共用部分もありません。

そのため、オーナー自身が自主管理を行っているケースが少なくないのです。

しかし、戸建ての賃貸管理は、決して簡単ではありません。 オーナーが戸建て賃貸を自主管理する難しさは次のような点です。

1)入居者の獲得が難しい

戸建て賃貸の自主管理において、入居者の獲得が難しい理由は3つあります。

まず、戸建て住宅となれば、ある程度の部屋数があり、広さもあります。

そのため、入居者層としてターゲットとなるのは、ファミリー世帯です。

ファミリー世帯は、持ち家を所有しているケースも多いため、単身世帯を対象とした賃貸物件に比べると入居希望者の絶対数が少なく、入居者をなかなか見つけにくいという特徴があります。

2つ目に立地の問題があります。

戸建て住宅の場合は、マンションに比べると駅から離れた場所に立地しているケースが多いですが、賃貸物件を探す人は利便性の高い立地を重視する傾向が強いのです。

そのため、通勤や通学に不便な立地は敬遠されてしまう可能性があります。  

3つ目の問題点は、自主管理では募集方法が限られてしまう点です。

現在、賃貸住宅の入居者のほとんどは、不動産情報サイトを利用して物件情報を探しています。

このようなサイトは、不動産業者でなければ利用できないため、オーナーが自力で入居者を募集したい場合はサイトに情報を掲載することができません。

スマートフォンやパソコンでの情報検索が主流となった今、大手の不動産情報サイトに情報を掲載できなければ、入居者を獲得するのは難しくなるでしょう。

以上の3つの理由から、戸建て賃貸の自主管理では入居者の獲得は非常に難航すると考えられるのです。

2)設備トラブルの対応が難しい

給湯器が故障したり、キッチンや洗面所から水漏れがしたりといった設備トラブルが生じた場合、自主管理ではオーナーが入居者からトラブル報告を受けます。

報告を受けたら、オーナーは自ら業者を手配し、修理を依頼しなければなりません。

しかし、提携先の修理業者がいない場合、工事の手配にも時間がかかってしまうでしょう。

オーナーが本業を持っている場合は、電話に出られる時間帯が限定されてしまうため、緊急事態が発生した場合にも迅速な対応ができない可能性があります。

設備トラブルの対応が遅れたことに入居者が不満を抱けば、退去につながってしまうリスクが高まるでしょう。

このように、戸建て賃貸の自主管理では、設備トラブル時の対応が難しくなります。

3)滞納時の対応が難しい

戸建て住宅の場合、ファミリー世帯が居住するため、入居審査をしっかり行えば家賃の滞納リスクは低くなります。

しかし、絶対に家賃の滞納が起きないと言い切ることはできず、世帯主の仕事の状況によっては家賃の支払いが難しくなってしまう可能性もあるでしょう。

自主管理の場合、家賃の滞納が発生したらオーナーから入居者に連絡をし、滞納家賃の督促をしなければなりません。

家賃の支払いに応じる様子がなければ、法的手段を検討しなければならないケースもあるでしょう。

入居者の家賃滞納問題は、自主管理のオーナーにとって心身の大きな負担となります。

4)庭の管理を巡るトラブルが発生しやすい

戸建て物件を貸し出す場合、庭の管理責任は入居者にあります。

しかし、入居者によっては庭の管理はオーナーがすべきことだと考えているケースもあり、戸建て賃貸では雑草や植栽が生い茂った庭を巡るトラブルが発生しやすくなっているのです。

契約書内に庭の管理についてしっかりと明記しておけば、万が一、トラブルになった際もオーナーが責任を取る必要はありません。  

しかし、中には庭の管理に抵抗があり、雑草取りや植栽の剪定までが必要になるのであれば、マンションやアパートの方が良いと戸建て物件への入居を取り止めてしまうケースもあります。

このような事情から庭の管理は戸建て賃貸の悩みの種になるケースが多くなっています。

2.戸建ての賃貸管理を管理会社に委託するメリット

戸建て賃貸の管理を管理会社に委託すると、上にご紹介したような自主管理のデメリットを補うことができます。

特に、転勤の間だけ戸建て住宅を賃貸に出したい場合や自宅と物件の場所が離れている場合などは、管理会社に管理を委託した方が安心です。

1)入居者を見つけやすい

賃貸管理を管理会社に委託すれば、物件の写真撮影からサイトへの掲載、入居希望者からの問い合わせ対応、内見対応まで、すべてを管理会社が行ってくれます。

また、戸建て賃貸はアパートやマンションと比べてライバル物件が少ないため、家賃設定も難しくなります。

賃貸管理会社ではさまざまなデータから適正な家賃額の算出ができるため、管理を委託すれば適正な家賃設定をすることで、より効率よく入居者を見つけられるでしょう。

2)入居時の手間がかからない

入居の申し込みが入れば、管理会社が入居審査を行ってくれます。

もし、入居希望者に家賃の滞納履歴があったり、家賃の支払い能力に疑問が残るようであれば、審査に引っ掛かるため安心して物件を貸し出せる入居者を選ぶことができます。

また、入居を断る場合も管理会社から入居希望者にその旨を伝えてもらうことができ、賃貸借契約の締結時も管理会社が代行するため、オーナーの手間も省けます。

3)トラブル時にも管理会社に対応を依頼できる

賃貸管理会社に管理を委託すれば、設備トラブルなどがあった場合や何らかのクレームが発生した場合、入居者からオーナーに電話が入ることはありません。

管理会社がクレームやトラブルの電話に対応し、必要に応じた対応をしてくれるのです。

ほとんどの管理会社では、給湯器や水漏れ等のトラブルに対応できる業者と提携しているため、トラブル発生時にもスムーズな対応が可能です。

管理会社によっては24時間365日体制のコールセンターを用意しているところもあります。

常に入居者からの連絡に備えられる点、スピーディーに対応ができる点も管理会社に管理を委託するメリットでしょう。

4)家賃滞納時の督促も管理会社に任せられる

管理会社によって委託できる業務の内容はさまざまです。

また、複数のプランを提供しているケースもあり、プランによっては必要最低限の業務のみを行い、管理手数料を抑えられるものもあります。

そのため、必ず家賃滞納時の督促も管理会社が対応するわけではありません。  

しかし、家賃滞納時の対応までを提供サービスに入れている管理会社やプランを選べば、万が一、家賃の滞納が発生した場合にも管理会社が督促に関連する業務を代行してくれます。

家賃を督促する際には、何度も入居者に連絡をして家賃の支払いを要求したり、連帯保証人に連絡を入れたりと、多くの労力と手間を要します。

家賃の滞納があるにもかかわらず入居者が住み続けてしまう恐れもあり、滞納家賃の督促業務は精神的な負担も大きいものです。

家賃の滞納の可能性はそれほど大きいわけではありませんが、もし、何らかの事情で家賃の滞納が発生した場合には、管理会社に対応を任せられると安心でしょう。

※あわせて読みたい関連記事

『家賃滞納』にはどう対応する？督促方法と解決の手順を紹介

5)庭の管理を管理会社に依頼できる

管理会社にもよりますが、依頼をすれば庭の管理にも対応しているところがあります。

戸建て物件では、庭を巡るトラブルが起きる可能性があるほか、雑草が伸びきったり、植栽が折れたり枯れたりして物件としての価値を低下させる可能性も考えられます。

年に数回、庭の管理を管理会社に委託すれば、このようなトラブルも回避可能です。

3.安心して戸建て物件の賃貸管理を委託できる管理会社選びとは

戸建て物件の賃貸管理を管理会社に委託するメリットについてご説明してきました。

戸建て賃貸の管理を管理会社に委託する際には、次の点に注意し、自分に合ったプランや安心して管理を任せられる会社を選びましょう。

1)管理を委託する範囲を見極める

オーナーが貸し出す物件の近くに住んでおり、入居者からの問い合わせにご自身が対応できる場合は、入居者募集業務だけを管理会社に委託する方法があります。

また、自宅から離れた場所に貸し出す物件がある場合には、入居者募集だけでなく、賃貸経営に必要なすべての管理業務を委託した方が安心でしょう。

賃貸管理を委託すれば管理手数料が発生し、委託する業務が増えるほど管理手数料は高くなります。

物件との距離やご自身の仕事の状況などと併せて、管理を委託する範囲を見極めるようにしましょう。

2)客付け能力が高く、実績豊富な管理会社を選ぶ

客付け能力が低い管理会社に管理を委託してしまうと、なかなか入居者を獲得できない可能性が高くなります。

特に、戸建て賃貸とマンションやアパート等の集合住宅では、メリットが異なる部分もあり、募集広告を掲載する際には存分に戸建て賃貸のメリットをアピールすることが大切です。

管理会社を選ぶ際には、高い客付け実績があり、これまでに戸建て賃貸の管理経験が豊富にある会社を選ぶようにしましょう。

まとめ

戸建て賃貸は、アパートやマンションと異なり、一つの物件に対して一世帯のみが居住するため、管理の手間がかからないと考えられています。

そのため、戸建て賃貸は、オーナー自らが管理を行い、管理を管理会社に委託しているケースは多くはありません。  

しかし、入居者から設備トラブルの連絡が入っても、すぐには対応が難しいケースもあるでしょう。

また、万が一、家賃の滞納が生じた場合はオーナー自身が督促をしなければなりません。

そして何より、自主管理で入居者を見つけるのは、かなり厳しいのが現状です。 管理手数料は発生しますが、手数料の相場は家賃の5％程度です。

賃貸管理に関連するさまざまな手間を考えれば、多少の費用はかかっても管理会社に委託した方が心身の負担を軽減でき賢明かもしれません。

※あわせて読みたい関連記事

【プロパティマネジメント】PMフィーの相場、一般的な賃貸管理との違いとは？