法人が借主だと空室リスクは下がる？借り上げ社宅のメリットと注意点

借り上げ社宅は、企業側にとっても従業員側にとってもメリットのある制度ですが、実は、賃貸オーナーにとってもメリットが大きな制度です。

借り上げ社宅では、企業が借主となるため安定した賃貸経営を実現しやすいというメリットがあります。

今回は、空室対策としても有効な借り上げ社宅制度について、オーナー側のメリットと借り上げ社宅に求められる条件などもご説明します。

1.借り上げ社宅とは

借り上げ社宅とは、企業が賃貸物件を借り上げ、従業員が居住する場所して利用する制度のことです。

借り上げ社宅制度では、企業が借主となってオーナーと賃貸契約を結び、企業から賃料が支払われる形となります。

借主は企業になるため、火災保険の契約も法人名で契約します。

1)借り上げ社宅が増えている背景

以前は、会社が所有する社宅や寮が多くありました。

しかし、社宅や寮を取得する際には土地の取得費用や建物の建築費用などの初期投資が必要になり、所有していれば固定資産税などのコストも負担しなければなりません。

さらに、社宅や寮の管理も会社で行わなければなるため、維持管理の手間もかかります。

また、社宅や寮では、休日にも同僚や上司と顔を合わせることになってしまうため、昨今では社員側も社宅や寮よりも、借り上げ社宅として賃貸物件に住む形の方が好まれるようになってきました。

そのため、現在では社有社宅ではなく、借り上げ社宅制度を導入している企業が多いのです。

2)住宅手当と借り上げ社宅の違い

企業によっては社員に対し、家賃の一部を補助する住宅手当を支給するケースがあります。

借り上げ社宅の場合、企業が契約主になるのに対し、住宅手当の場合は社員が個人名で賃貸借契約を結びます。

家賃は従業員が支払い、その一部の金額を給与とともに支給する制度が住宅手当です。

住宅手当は原則として給与の扱いになるため、法人税と所得税の課税対象となります。

そのため、住宅手当を支給すると会社も負担する税金が高くなり、社員が負担する税金も高くなるという特徴があります。  

一方、借り上げ社宅の場合は会社が負担した家賃を全額損金として算入することができ、社員も受け取る給与の額が増えるわけではないため、住宅手当の支給よりも節税することができます。

住宅手当と借り上げ社宅では、契約者が異なるという点以外に、企業と社員にとっては税額も変わるといった違いがあるのです。

2.賃貸オーナーが所有物件を借り上げ社宅にするメリット

賃貸物件を所有していると、法人が借り上げ社宅として契約をしたいという申し込みを受ける可能性があります。

もし、借り上げ社宅の申し込みがあった場合は、ぜひ受け入れるべきです。 借り上げ社宅として契約すると、賃貸オーナーには次のようなメリットがあります。

1)家賃の滞納リスクが少ない

借り上げ社宅として契約する場合、賃貸借契約を結ぶ相手は、個人の入居者ではなく法人です。

一般的に、借り上げ社宅制度を用意している企業は、ある程度の規模の会社が多く、安定した経営を行っているケースがほとんどです。

仮に、経営が厳しい状況にあれば、借り上げ社宅の契約をし、従業員の家賃を負担する余裕はなくなってくるでしょう。

そのため、借り上げ社宅として法人と契約をすれば、個人と契約をするよりも信用度が高くなると考えられます。

また、毎月の家賃の振り込みも法人から行われるため、家賃の滞納リスクも減るでしょう。

2)空室リスクが減る

借り上げ社宅で契約をする場合、入居者の居住期間が長期に渡る可能性があります。

例えば、転勤によって引越しが必要になり、借り上げ社宅の契約をした場合には赴任中の期間は契約が続くことになります。

また、社員の福利厚生制度の一環として借り上げ社宅制度を取り入れている企業の場合は、社員は少ない自己負担で賃貸物件に居住できるため、何らかの事情がない限り引越しをする可能性は低くなります。

引越しをすることで家賃を全額負担しなければならない可能性が出てくるからです。

そのため、借り上げ社宅の契約をすると、賃貸物件のオーナーにとって最大のリスクでもある空室期間の長期化を抑制できます。

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3)一括借り上げや複数戸の契約ができるケースも

企業によっては、一括で借り上げをしたいという申し出や複数戸の契約をしたいという申し出をする可能性もあります。

また、定期的な転勤が発生する企業では、社員の住居探しの負担を軽減するために、長期的に部屋を借りておきたいというケースもあります。

そのような場合は、より空室のリスクを低下させることができ、安定した賃貸経営を実現できるでしょう。

3.企業が借り上げ社宅に求める条件とは

企業が借り上げ社宅として物件を借りる場合は、次のような条件を満たす物件を探す傾向にあります。

最初に結論を言ってしまいますが、

・1982年以降の区分マンション

・2000年代の鉄骨アパート

などは積極的に法人の借り上げ社宅を狙うのがおすすめです。

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1)家賃や広さなどが条件に合う

単身者のための借り上げ社宅であれば、部屋はいくつも必要ありません。

また、家族向けの部屋であれば、それなりの広さが必要になります。 家賃の条件も社内規定に見合うものでなければならないでしょう。

家賃や部屋の広さ、間取り、家賃などが条件に合致しなければ、借り上げ社宅の対象とはなりません。

2)通勤に便利な立地である

社宅である以上、社員は社宅を起点にして通勤をします。

勤務場所までアクセスがし難いところにあれば、通勤時間が長くなって社員にも負担がかかり、会社としても交通費の負担が多くなります。

そのため、借り上げ社宅として契約する場合は勤務地への交通アクセスのよさも考慮されます。

3)安全に生活できる場所である

どんなに勤務地に近く、交通の便のよい場所であっても治安に不安のあるような場所は借り上げ社宅にはふさわしくありません。

企業としては、社員が安全に生活できるエリアの物件を選びます。

4)セキュリティが充実している

借り上げ社宅では、セキュリティ面も重視される傾向にあります。

特に女性社員向けの借り上げ社宅の場合は、オートロックやモニター付きインターフォン、防犯カメラの有無などが確認されることが多いようです。

5)新耐震基準に適合している

耐震性の高い物件も借り上げ社宅として選ばれやすい条件の一つです。

万が一、大地震が起きた時に建物が倒壊してしまえば、大切な社員を失ってしまう可能性もあります。

そのため、借り上げ社宅の契約をする際には、築年数を確認し、新耐震基準に適合している物件を選ぶ企業がほとんどです。

4.借主が法人になる際の注意点

1)法人契約になるため、イレギュラーな契約内容になる場合がある

借り上げ社宅では借主が法人になるため、企業の要望に合った内容に変更しなければならないケースもあります。

また、契約期間中に転勤などにより、入居者が変わるケースについても容認してほしいという要望が出る可能性もあります。

通常の賃貸借契約とは異なり、借り上げ社宅の運用ルールにある程度則った対応が必要になることを覚えておきましょう。

2)退去後の原状回復費用の負担でトラブルが生じるケースがある

企業によって、入居者の過失や故意による損傷分の原状回復費用を入居者が負担するか、企業が負担するかの取り決めが異なります。

入居者側が費用負担をする際に、入居者が原状回復費用の負担についてしっかり理解していないと、費用負担を拒むケースがありトラブルに発展する可能性があります。

退去時の費用についてはどちらが負担するのかを契約時にしっかりと確認し、入居者にもその旨を周知するように企業側に依頼しておくとよいでしょう。

5.借主が法人になると空室リスクは下がるのか？

借主が法人である場合、入居者の滞納リスクが下がるだけでなく、本人が転職や異動をしなければ長期間入居者してくれる傾向にあります。

また更新料は会社が負担するケースが多いため、更新時による退去リスクも減る点もメリット。

上記のことから、タイトルにある法人が借主であれば空室リスクが下がる傾向にあるのは事実でしょう。

※尚、解約されるときは個人と法人は全く変わりませんので、空室リスクは0にはなりません。

その中で、法人が借主ならではの注意点も1つだけあります。

つまり、法人より解約が行なわれたら、必然的に閑散期に客付けをすることが多くなるため、次の空室期間が長引く傾向にあります。

閑散期ならではの重要な5つの行動を参考に閑散期ならではの空室対策戦略も立ててみるのもおすすめです。

まとめ

借り上げ社宅は法人と契約するハードルは高いものの、セキュリティに一定の担保がある分譲マンションや持ち家を貸し出したい方におすすめしたい空室対策ではないのでしょうか？

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特に区分マンションはライバルが多いため、近くにオフィス街があるマンションオーナーは優先して借主法人と契約してみても良いでしょう。