賃貸経営のメッカ、東京：人気の秘密と収益性の真実を解説
賃貸市況
東京で賃貸経営を行う魅力は何でしょうか？
本記事では東京の賃貸市場について、家賃収入と利回りの現状を分析し、投資家が考慮すべき点を解説。 東京の地価とその賃貸経営への影響を詳しく見ていきましょう。
1.東京は賃貸経営に向いているか？
東京は、全国から多くの人が集まる日本最大の都市です。
賃貸物件のニーズが高く、不動産投資を目的とした物件も次々に建築されるほど、賃貸経営における注目度は非常に高いエリアとして注目されています。
では、なぜ東京の賃貸ニーズは高く評価されるのでしょうか。
不動産に関わる各指標からニーズの秘密をご紹介します。
1)人口流入
賃貸経営において東京が優れている点のひとつが人口の多さです。
総務省統計局「人口推計」によれば、全国の人口における東京都の比率は年々上昇を続けています。
| 全国の人口 | 東京都の人口 | 全国における東京都の人口比率 | |
| 2018年 | 126,443 | 13,822 | 10.93% |
| 2019年 | 126,167 | 13,921 | 11.03% |
| 2020年 | 126,146 | 14,048 | 11.14% |
| 2021年 | 125,502 | 14,010 | 11.16% |
| 2022年 | 124,947 | 14,038 | 11.24% |
※単位：1,000人 ※総務省統計局「人口推計」より作成 日本の人口は2008年の1億2,808万人をピークに減少の一途をたどっていますが、東京都の人口は増加を続けています。
2021年にはコロナの影響で減少するも比率は下がらず、2022年には再び増加に転じています。
こうした東京都の人口の多さを支える理由に、他道府県からの流入が挙げられます。
総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告」の統計によると、東京都は転入者が転出者を上回る転入超過状態が続いています。
| 他都道府県からの転入 | 他都道府県への転出 | 転入超過数 | ||||
| 人数 | 前年比 | 人数 | 前年比 | 人数 | 前年比 | |
| 2018年 | 460,628 | – | 380,784 | – | 79,844 | – |
| 2019年 | 466,849 | 101.35% | 383,867 | 100.81% | 82,982 | 103.93% |
| 2020年 | 432,930 | 92.73% | 401,805 | 104.67% | 31,125 | 37.51% |
| 2021年 | 420,167 | 97.05% | 414,734 | 103.22% | 5,433 | 17.46% |
| 2022年 | 439,787 | 104.67% | 401,764 | 96.87% | 38,023 | 699.85% |
※単位：人 ※総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告」より作成
2020年、2021年の転入超過数こそ大きく減少しましたが、それでも転入超過状態を維持し続け、人口は増加し続けました。
その後、2022年には回復の兆しを見せており、2020年の水準を上回っています。
さらに、東京都の人口増加が続く背景には外国人の増加があります。
東京都は2022年に前年から人口増加に転じたものの、日本人の減少傾向が継続。 代わりに外国人の飛躍的な増加が見られています。
2022年には2018年以降で最も多い外国人人口数を記録しており、コロナによる入国規制の緩和が続くことを考えると、今後も外国人の増加は続くと考えられます。
| 東京都人口 | 日本人人口 | 外国人人口 | ||||
| 人数 | 前年比 | 人数 | 前年比 | 人数 | 前年比 | |
| 2018年 | 13,822 | – | 13,340 | – | 482 | – |
| 2019年 | 13,921 | 100.72% | 13,405 | 100.49% | 516 | 107.05% |
| 2020年 | 14,048 | 100.91% | 13,484 | 100.59% | 564 | 109.30% |
| 2021年 | 14,010 | 99.73% | 13,459 | 99.81% | 551 | 97.70% |
| 2022年 | 14,038 | 100.20% | 13,443 | 99.88% | 595 | 107.99% |
※単位：1,000人 ※総務省統計局「人口推計」より作成
これらのデータから、東京都は日本人の減少が見られるものの、他道府県からの流入が依然として多く、外国人の流入に支えられた人口増加が予想できます。
賃貸経営にとって、流入数の多さは新規入居者獲得の機会に直結しますので、東京での賃貸経営の見通しは明るいと考えられるでしょう。
2)借家率
東京は他道府県からの人口流入が多い影響もあり、近隣県に比べて借家率が非常に高くなっています。
総務省統計局「住宅・土地統計調査」によれば、平成30年における一都三県の借家率は以下の通りです。
| 総戸数 | 持ち家 | 借家 | 借家率 | |
| 全国 | 522,500 | 284,900 | 237,600 | 45.47% |
| 東京都 | 66,300 | 28,600 | 37,700 | 56.86% |
| （うち23区） | 49,500 | 17,500 | 31,900 | 64.44% |
| 神奈川県 | 41,800 | 22,300 | 19,600 | 46.89% |
| 埼玉県 | 29,200 | 17,500 | 11,700 | 40.07% |
| 千葉県 | 26,300 | 14,300 | 11,900 | 45.25% |
※総務省統計局「平成30年 住宅・土地統計調査」より作成
東京は、近隣を含む一都三県において、唯一の借家率50%超えとなりました。
特に特別区である23区に限定すると、3世帯のうち2世帯が借家であるほど、賃貸物件の利用率が高くなっています。
東京都は人口の流入と同時に流出も多いため、賃貸契約者の入れ替わりが激しくなりがちです。
入居者が長期契約になりにくい面もありますが、次から次へと新たな入居希望者が現れますので、空き部屋リスクを抱えにくいともいえます。
3)家賃収入の高さ
賃貸住宅における東京都の魅力のひとつが家賃収入の高さです。 東京都の平均家賃は全国でも群を抜いて高く、各地方都市の1.5～2倍ほどの家賃設定となっています。
家賃の高さは収益に直結しますが、一方で東京都は国内で最も土地や物件価格が高いエリアでもあるため、それだけリスクもある点に注意が必要です。
| 1ヶ月あたりの家賃平均（円） | |
| 全国 | 56,870 |
| 東京都 | 82,347 |
| うち23区 | 88,473 |
| 神奈川県 | 69,214 |
| 埼玉県 | 60,293 |
| 千葉県 | 58,586 |
| 北海道 | 42,661 |
| うち札幌市 | 49,541 |
| 宮城県 | 49,967 |
| うち仙台市 | 54,065 |
| 愛知県 | 53,304 |
| うち名古屋市 | 56,761 |
| 大阪府 | 56,426 |
| うち大阪市 | 58,912 |
| 福岡県 | 49,288 |
| うち北九州市 | 43,377 |
| うち福岡市 | 54,950 |
※総務省統計局「平成30年 住宅・土地統計調査」より作成
4)利回り
賃貸経営を行う以上、人気のエリアであっても利益が出なければ意味がありません。
東京都は利回りの観点からみた場合に、賃貸経営に適した場所なのでしょうか。
ここで不動産投資に対して得られる利益を表す「利回り」について簡単に解説します。
賃貸物件における利回りは大きく「表面利回り」「想定利回り」「実質利回り」の3種類に分類されます。
それぞれの計算式は以下の通りです。
| 表面利回り | 年間家賃収入 ÷ 物件取得金額 × 100 |
| 想定利回り | 満室時の年間家賃収入 ÷ 物件取得金額 × 100 |
| 実質利回り | （年間家賃収入 － 年間諸経費合計）÷（物件購入価格 ＋ 物件購入時の諸経費合計）× 100 |
表面利回り・想定利回りは、家賃収入と物件取得価格のみが用いられます。
実質利回りは、賃貸経営に必要な諸経費も含めた計算をするため、算出される利回りがより実態に近くなります。
一般社団法人日本不動産研究所が行った「第47回不動産投資家調査」によれば、2022年10月における賃貸住宅一棟の期待利回りは以下の通りとなりました。
| 期待利回り （ワンルームタイプ） | 期待利回り （ファミリータイプ） | |
| 東京（城南エリア） | 3.9% | 4.0% |
| 札幌 | 5.0% | 5.2% |
| 仙台 | 5.1% | 5.2% |
| 横浜 | 4.5% | 4.5% |
| 名古屋 | 4.7% | 4.8% |
| 京都 | 4.8% | 4.9% |
| 大阪 | 4.5% | 4.5% |
| 神戸 | 4.8% | 5.0% |
| 広島 | 5.2% | 5.5% |
| 福岡 | 4.7% | 4.8% |
期待利回りが示す値は、投資家へのアンケートなどから算出され、実質利回りに近い利回りになります。
この利回りの値は「これ以上なら投資家が投資したいと判断する利回り」といった意味です。
上記の表では、各地方都市に比べて東京エリアの利回りが低めに評価されています。
ただ、利回りの高低だけで収益性は判断できません。
期待する利回りが低いにも関わらず投資したいと思わせる東京は、言い換えればポテンシャルの高さと底堅いニーズを有しているエリアだと言えるでしょう。
2.東京での賃貸経営の注意点
賃貸経営の観点において、東京は非常に魅力的な地域です。
しかし、当然ながら賃貸物件を買えば必ず成功するという保証はありません。
東京ならではの注意点を理解し、リスクを減らしながら安定した賃貸経営を目指しましょう。
1)地価が高い
東京の賃貸物件の家賃が高い背景には、物件が建つ地価の高さがあります。
国土交通省「地価・不動産鑑定」によれば、令和5年の地価公示における一都三県の平均土地価格は以下の通りです。
| 平均土地価格（円/m²） | |
| 東京都全域 | 458,906 |
| 東京都23区 | 665,300 |
| 神奈川県 | 216,626 |
| 埼玉県 | 158,731 |
| 千葉県 | 118,262 |
あくまで平均値の比較になりますが、国土交通省「地価チカ・不動産鑑定」東京近郊の三県との比較であっても2倍以上、最も安い千葉県と23区の比較では6倍近くの差があります。
東京は人口の出入りが激しく、賃貸物件の需要が高いエリアであるのは間違いありませんが、必ず物件が満室になるとは限りません。
土地・建物を購入して賃貸経営をする場合、空室が多い場合のリスクは他のエリアよりも非常に高くなりますので、綿密な調査と計画が必須になるといえるでしょう。
2)税率が高い
毎年1月1日時点での土地や建物の所有者は固定資産税を納税する義務があります。
固定資産税は土地・建物で算出方法が異なっており、以下の計算式で納税額が算出されます。
| 対象 | 算出方法 |
| 土地 | 自治体が算出した課税標準額 × 1.4% |
| 建物 | 課税台帳に登録されている価格 × 1.4% |
また、23区は「都市計画法による都市計画区域の市街化区域」に該当するため、さらに都市計画税が課せられます。
都市計画税の算出方法は以下の通りです。
| 対象 | 算出方法 |
| 土地（ア）小規模住宅用地（住宅一戸あたり200m²までの住宅用地） | 固定資産税の課税標準額 × 1/3 × 0.3% |
| 土地（イ）その他の住宅用地（（ア）を超える部分の住宅用地） | 固定資産税の課税標準額 × 2/3 × 0.3% |
| 建物 | 固定資産税の課税標準額 × 0.3% |
先述の通り、東京都の土地は非常に高額であるため、固定資産税の算出基準となる課税標準額も高くなる傾向があります。
さらに、23区内では都市計画税も課税されますので、他の地域に比べて高額を納税しなければならないでしょう。
東京都の利回りが低い背景には高額の税金の存在がありますので、納税額も含めた資金計画を立てましょう。
まとめ
東京は人口の多さや家賃相場の高さから、賃貸経営に向いているエリアだと考えられています。
利回りは他の地域に一歩譲りますが、投資家からは安定した利益が望めるエリアとして高く評価を受けており、今後も不動産投資先として注目を集め続けるエリアになるでしょう。
一方で、東京は国内で最も地価が高い地域であるため、賃貸経営において高いリスクがあります。
地価の高さは税金の高さにも直結していますので、高い収益と同時に多くの支出も発生するハイリスク・ハイリターンの土地であるといえます。
東京での賃貸経営を計画する際には、収益以上に支出を意識した資金計画を立てるように意識しましょう。
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