夜逃げの残置物処分ガイド：賃貸オーナー必見！対応策と手順を解説

賃貸オーナーが直面する厄介な問題の一つが、夜逃げされた後に残される借主の持ち物です。

家賃の未回収に加え、残置物の処理には法的な注意が必要となります。

本記事では、夜逃げされた際の残置物について、適切な処理方法と手順を賃貸オーナーの視点から詳しく解説します。

1.夜逃げで残された残置物はオーナーが処分していい？

連絡や手続きなしに退去してしまう夜逃げの後は、多くの場合、借主の持ち物が残されたままになっています。

残置物と呼ばれる荷物が残されたままでは次の入居者を入れられないため、オーナーは早期に処分したいと考えるでしょう。

では、オーナーは夜逃げした借主の持ち物である残置物を勝手に処分してもよいのでしょうか？

1)借主の同意を得ない残置物の処分は違法

結論からいえば、たとえ借主が夜逃げして残していったものであったとしても、借主の同意を得ないまま行う残置物の処分は違法行為になります。

たとえ家具や荷物を置いたまま夜逃げしていたとしても、残置物の所有権は夜逃げした借主が持ったままです。

所有権移転や放棄の手続きが完了しないままオーナーが処分してしまうと、借主から所有権侵害による損害賠償を求められたり、器物損壊罪の訴えを起こされるおそれがあります。

オーナーはすぐにでも次の入居者を入れたいと考えるのは当然ですが、法的な責任を問われることのないよう、正当な手続きを経て残置物の処分を進めなければなりません。

追い出し条項は「違法」家賃滞納を巡る注目の裁判！その争点は？

2)残置物の処分費用をオーナーが負担するケースも

残置物を処分できる状態となった場合に発生する処分費用は、誰が負担することになるのでしょうか。

残念ながら、多くのケースでオーナーが処分費用を負担しており、本来払う必要がないはずの費用が発生しています。

連帯保証人や親族が費用を負担する場合もありますが、連絡がつかないケースや支払いを拒否される場合など、全てにおいて対応を望めるわけではないようです。

2.残置物を処分する手順

夜逃げされた部屋に家具や荷物が残されている間、オーナーは新たな入居者を迎え入れることができません。

賃貸経営を円滑に行うためには残置物の処分が必須ですが、どのような手順で処分を行えばよいのでしょうか。

1)契約書の確認

最初に行うべきは契約書の確認です。

契約時に残置物の所有権を放棄する旨の合意がされているならば、賃貸借契約の解除後にオーナーが残置物を処分できる場合があります。

夜逃げによる残置物の発生を懸念するオーナーは、上記のように所有権の放棄についての特約を結ぶとよいでしょう。

ただし、この文言を逆手にとって引っ越し時にわざと不用品を残す退去者が出るおそれがありますので、リスクを踏まえた検討を行いましょう。

2)連帯保証人、親族へ連絡

所有権放棄の特約が契約に含まれていない場合には、連帯保証人や親族に連絡をとり、残置物の処分について相談しましょう。

ただし、近年は契約時に保証人を不要とする傾向が強くなっているため、法的な責任を伴う保証人が存在せず、相談先が見つからない場合があります。

また、連絡がついても保証人や親族が積極的になかなか対応してくれない場合、撤去を依頼し続けても最終的に対応を拒否される場合があります。

こうした場合には、保証人や親族に「残置物の処分をしてもよい」という承諾をもらい、保証人や親族の責任のもと、オーナーが撤去するほうが早いかもしれません。

3)建物明渡請求で賃貸借契約を解除

原則、連帯保証人には契約解除権はありません。 借主との賃貸借契約を解除する「建物明渡請求」訴訟を起こしましょう。

建物明渡請求は貸主側から借主を退去させるために必要な訴訟であり、正当な理由が認められれば、権利が強い借主の強制退去や賃貸借契約解除を行うことができます。

  なお、訴訟は原則として訴状が相手に届かなければ始められませんが、借主が夜逃げしている場合には、現在の居場所が不明であるケースが大半です。

その際には、相手方の住所や居場所が不明でも法的に連絡がついたと見なす「公示送達」の制度を利用すれば、借主が行方不明のまま裁判を進められます。

4)強制執行

賃貸借契約の解除ができた後は、法的に残置物を処分するための手続である強制執行を行います。

前述の建物明渡請求は、あくまで賃貸借契約を解除するための手続であり、まだオーナーには残置物を処分する権利がありません。

残置物を処分するためには、裁判所が強制力をもって財産の処分を認める強制執行の手続きが必要です。

なお、連帯保証人から財産の処分をする承諾を得ている場合には、強制執行の必要はありません。

5)注意！賃貸借契約解除と所有権放棄は別の手続き

ここまで、夜逃げした借主の賃貸借契約と、残置物を処分するための所有権放棄の方法について説明しました。

この2つの手続きは新たに入居者を迎えるために必要な手続きです。

賃貸借契約の解除だけでは残置物を処分することができず、所有権放棄だけでは賃貸借契約は解除されません。

両方の手続きを済ませることで、はじめて夜逃げした借主の残置物問題は解決しますので、いずれの手続きも忘れないように注意しましょう。

3.残置物の処分方法

法的に残置物の処分を認められた後は、いよいよ対象物の処分を行います。

残置物は大きな家電から小物、生活消耗品などどのようなものが残されているかわかりません。

時間や費用がかかることが予想されますので、処分品の種類や残された時間に応じた処分方法を選択しましょう。

1)地方自治体のごみ回収

大型家具や家電など、一般のゴミとして捨てられないものは、地方自治体のごみ回収を利用すると、比較的安価で処分できます。

料金は地方自治体によって異なりますが、一般的には食器棚やタンスといった大物でも1点1,000円前後といった安価で回収してくれますので、積極的に利用するとよいでしょう。

ただし、自治体によっては1度に5点まで、年に50点までなどの点数制限を設けていますので、後述するリサイクルショップ等への売却が難しいものから優先して処分しましょう。

2)リサイクルショップ・フリマアプリで売却

残置物の処分費用は原則として前入居者の負担となりますが、連絡がとれない場合や所有権放棄の合意書がない場合は、オーナーが負担するケースがほとんどですします。

少しでも費用を抑えるためにも、お金に換えられそうなものは売却して処分費用に充てるのがオススメです。

リサイクルショップは、家具家電から文具、おもちゃなどまで幅広いアイテムを現金で買い取ってくれます。

店によっては出張買取に対応してくれますので、担当者に最初に部屋を見てもらうと、換金しながら残置物を減らせるでしょう。  

また、高額で売れそうなものはフリマアプリに出品するのもオススメです。

すぐに売れるとは限りませんが、品によってはリサイクルショップよりも高額で買い取ってくれます。

高そうな物はフリマアプリでの出品状況を確認し、同種の商品を参考に値付けをするとよいでしょう。

3)不用品回収業者に依頼

自治体の不用品回収やリサイクルショップの利用に手間を掛けたくない、または今すぐにでも部屋をきれいにしたいという場合は、まとめて回収が可能な不用品回収業者を利用しましょう。

回収には費用がかかり、自治体の不用品回収に比べると高額になる傾向がありますが、売るもの・捨てるものの選別や、回収日程の調整は必要ありませんので、手軽に残置物を処分できます。

なお、不用品回収業者の中には「回収費無料をうたいながら積込料の名目で費用を請求する」といった悪質な業者も少なくありません。

不当な請求をされないためにも、口コミや紹介を参考に、評判のいい回収業者を探しましょう。

まとめ

入居者が突如いなくなる夜逃げは、オーナーにとって非常に迷惑な行為です。

残置物の処分には費用と長い時間、手間もかかるため、家賃収入を得る機会を失うことになります。

残置物の処分をスムーズに行うためには、残置物の所有権を放棄する特約を含んだ契約の締結や、処分の許可を得られる保証人の連絡先を確保するといった対策が有効です。

突然の夜逃げによりオーナーが多大な被害を受けずに済むよう、事前の備えには十分に注意しておきましょう。