「水道が出ない…」アパートの断水は補償が必要?原因と対策も解説【賃貸オーナー向け】

漏水・雨漏り

アパートやマンションを経営していると、さまざまなトラブルに直面する可能性があります。

その一つが「水が出ない」「水道が止まる」といった断水トラブルです。

アパートやマンションで断水が起きた場合、原因によってはオーナーに責任が問われる可能性もあります。 その場合、入居者に対して補償をしなければならないのでしょうか。

今回はアパートで断水が起きる場合の原因や断水予防の対策、断水時の補償の必要性などについてご説明します。

1.アパート・マンションで水が出ない場合に考えられる4つの原因

アパート・マンションで水道から水が出ない場合、断水の原因として考えられるのは次の4つです。

1)給水設備の故障や排水管の劣化

アパートやマンションでは、給水ポンプを使用して給水をしているケースが多くなります。

給水ポンプは、水道管から各戸へ給水するための設備で、アパートの場合は直結給水方式、マンションの場合は受水槽式給水方式の給水ポンプが用いられています。

給水ポンプの耐用年数は、一般的に10年~15年ほどといわれており、給水ポンプに使われている部品が劣化したり、電気系統が故障したりすることで水が止まる場合があります。

また、アパート・マンション内の排水管が劣化し、漏水が起きている場合などは排水管の交換工事などが必要になり、工事中は断水が発生します。

2)地震などの災害による水道管の破損

地震によって水道管が破裂 してしまったり、台風による増水などで水道管に亀裂が入ったりすることがあります。 その場合、復旧するまでは断水が発生します。

3)停電

給水ポンプは電気で作動します。 したがって、給水ポンプを使用して各戸に給水しているアパートやマンションでは、停電が起きると給水ポンプが作動しないため、水を送ることができなくなり、断水となります。

4)凍結

冬場に気温が低下した場合は、水道管が凍結したために水が出ないことがあります。

凍結した場合は、気温の上昇とともに水が出るようになりますが、水が膨張し、水道管が破裂してしまうこともあるため注意が必要です。

2.断水で必要となる賃料の減額

2020年4月1日に施行された改正民法第611条では、賃貸物の一部滅失等が起きた場合には賃料の減額をしなければならないことが定められました。

給水設備の故障などによって水が出ない場合は、賃料を減額しなければならなくなったのです。

1)日本賃貸住宅管理協会による賃料減額ガイドライン

改正民法では、室内や設備等の滅失によって、入居者が通常の生活ができなくなった場合は、滅失部分の割合に応じて賃料を減額すると定めています。

しかしながら、民法の中では、具体的にどの部分が滅失した場合にどの程度の減額をするのか、明確な基準が示されていません。

そこで、日本賃貸住宅管理協会では「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」を作成し、状況別の減額割合の目安を示しています。

2)水が使えない場合の賃料減額割合は30%

ガイドラインによると、水が使えない状況の1日あたりの賃料減額割合を30%、免責日数2日としています。

したがって、月額賃料10万円の物件で3日間、断水によって水が使えない状況であった場合の減額割合は次のように計算できます。

月額賃料10万円×賃料減額割合30%×(3日-免責日数2日)÷30日=1,000円   法律上では、オーナーの責任で断水が起きた場合には、賃料を減額すれば問題はありません。

しかし、水が出なければ、トイレや洗面所、浴室、キッチンが利用できず、入居者は非常に不便な生活を強いられます。 その一方で、減額すべき賃料は決して大きな額ではないことがお分かりになるでしょう。

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3.断水によって入居者に補償を求められた場合は?

断水によって賃貸アパートや賃貸マンションの水が使えなかった場合、オーナーは賃料の減額をしなければなりません。

しかし、その額は水が使えないという不便さに比べると小さな額であり、入居者が納得しないケースも出てくるでしょう。

入居者から断水で不便を強いられた分の補償を求められた場合、オーナーはどのように対応すべきなのでしょうか。

1)必ずしも補償する必要はない

法律上は、オーナーに責任がある断水であったとしても、入居者に補償をしなければならないという決まりはありません。

したがって、入居者から断水による補償を求められた場合も、要求に応じる必要はないのです。  

しかしながら、水が使えない状況は非常に不便な状況でもあります。 入居者によっては、わずかな額の賃料減額だけでは納得できない場合も少なくないでしょう。

2)実際には賃料減額ではなく、銭湯代や水代を負担するケースがほとんど

水道が使えなくなれば、入居者は飲水用の水や歯磨き用、トイレ用の水などを購入しなければなりません。

また、風呂が利用できなくなるため、銭湯の費用も発生するでしょう。 そのため、実際には賃料の減額をするのではなく、水が使えなかった時間に合わせた水の購入費と銭湯代などをオーナーが負担するケースが多くなっています。

4.断水による入居者の不満を抑制するために大切なこと

水は生活に欠かせないものであり、水が出ないトラブルは入居者の不満につながってしまいます。 断水によるトラブルを防ぐためには次の点が重要です。

1)給水設備の定期的な点検・メンテナンスを欠かさない

どのような給水設備を利用しているかどうかは、アパートやマンションによって異なります。

しかし、ほとんどの給水設備の耐用年数は10年~15年程度です。 定期的に点検をし、劣化した部品を交換するなどのメンテナンスをしていなかった場合、断水が起きてしまう可能性が高くなります。

まずは、給水設備の定期点検とメンテナンスを行うことが大切です。

2)水が出ないトラブルが発生した際には早急に対応する

水が出ない状態が長く続けば続くほど、入居者の不満は大きくなります。

たとえ、銭湯代や水代をオーナーが負担したとしても、対応の遅さに不満が募れば、補償を求められるだけでなく、退去につながる恐れもあります。

オーナーとして誠意ある対応をとるためにも、所有するマンションやアパートで水が出ないトラブルが発生した場合にはできるだけ早く業者を手配し、復旧作業を依頼するようにしましょう。

3)管理会社に委託することも検討を

専門知識がなければ、給水設備の点検やメンテナンスをオーナー自身が実施するのは難しいでしょう。

管理会社では、給水設備も含めた設備の保守・点検も行っています。 管理会社に依頼をすれば、定期的に点検を実施するため、急な断水トラブルも避けられる可能性が高いです。  

万が一、断水トラブルが発生した場合、提携先の専門業者に迅速に依頼ができるため、早期の復旧を目指すことができます。

さらに、入居者からの問い合わせも管理会社が代行するため、オーナーにかかる負担も軽減できます。 現在、自主管理をされているようであれば、管理会社への委託も検討してみてはいかがでしょうか。

まとめ

水道が出ないトラブルの原因には、地震や台風などの自然災害による水道管の損傷や停電などのほか、給水設備の故障が挙げられます。

給水設備の故障による断水は、オーナーの責任であり、断水が発生した場合には復旧までの日数に応じて賃料を減額しなければなりません。

ただし、賃料減額ガイドラインに則って計算した場合、減額となる賃料は決して大きな額ではありません。

そのため、多くのオーナーは賃料の減額に代えて、銭湯代や水代を負担していることが多いようですが、入居者としては、何の落ち度もなく水道が出ないとなればかなりの生活ストレスがかかることになります。

実際には、賃料減額と補償を併せて要求してくることがほとんどとなり、補償について双方合意に至るまで相当な時間を要します。

万が一の断水トラブルに備えるためには、日頃から定期的に点検を行い、トラブル時にもすぐに対応できる体制を整えておくことが大切です。  

弊社では、給水設備をはじめとした各種設備の保守点検も承っており、トラブル発生時にも迅速な対応が可能です。 アパートやマンションの委託管理をご検討の際には、お気軽にご相談ください。

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監修者
徳永 光泰【株式会社ランドネット】
徳永 光泰【株式会社ランドネット】
多店舗展開の賃貸仲介・管理会社で統括マネジャーを経験!他、不動産ベンチャー企業で執行役員として創設期に携わり、大手不動産会社ではプロパティマネジメントに従事する。【資格】宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター【不動産業界歴】26年

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