不動産投資家必見！オーナーチェンジ物件の管理と家賃アップ戦略とは？

不動産投資先のひとつであるオーナーチェンジ物件は、安い購入費用で高い収益性が期待できます。

しかし、得られる収益は管理会社の実力に左右されるため、元の管理会社による運営に期待できないようなら、オーナーは管理会社変更を検討する必要があるでしょう。

新たにオーナーチェンジ物件を購入したオーナーは、どのように管理会社を変更すればよいのでしょうか。

今回はオーナーチェンジ物件における管理会社の変更方法についてご紹介します。

1.オーナーチェンジ物件とは？

オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態のまま取引される賃貸物件を指します。

旧オーナー（売主）から新オーナー（買主）へ賃貸物件に関わる権利・義務が全て譲渡され、新オーナーは売買が成立したタイミングから賃料収入を受け取れるようになります。

オーナーチェンジが行われた物件の入居者には、物件の所有者が変更になった旨を書面などで通知する必要があります。

ただし、一般的に入居者と旧オーナーと結んだ賃貸契約期間中は契約をしなおすことはなく、更新時に新オーナーの名前が記載された契約書を公布する必要があります。

1)引き継がれる権利・義務

物件の売買にともない旧オーナーが持っていた権利・義務全てが新オーナーへと引き継がれます。 代表的な権利は、賃料や共益費など、入居者が支払う金銭を物件賃貸の対価として受け取る権利です。

契約終了時に建物や部屋の返還を受ける権利なども含まれます。 また、原状回復工事に伴う傷んだ建物の修繕義務や、賃貸契約時に敷金を設定していた場合には、退去時に精算した敷金の残額を返還する義務も引き継ぎの対象です。

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2)オーナーチェンジ物件の利点

オーナーチェンジ物件は、他の不動産投資物件に比べ利点が多いと考えられています。 代表的な利点のひとつが銀行からの融資の受けやすさです。

空室物件を購入すると購入後から入居者の決定、賃料の発生まで時間がかかります。 その点、オーナーチェンジ物件はすでに入居しているので購入直後から安定した賃料収入が期待できます。

また、すでに住民が入っているためリフォームをする必要がないことから、賃貸経営開始までに多額の工事費用を払う必要がありません。

住民の人数によっては、急いで入居者を募集する必要もありませんので、少額の初期費用で賃貸経営を開始できます。

3)オーナーチェンジ物件の注意点

一方、オーナーチェンジ物件だからこそ注意しておきたい点があります。 オーナーチェンジ物件は人に貸し出すための不動産投資物件ですので、住宅資金のための制度である住宅ローンが使えません。

より金利が高いアパートローンなどで資金の融資を受けることを前提に計画を立てる必要があります。 また、区分マンションや空室がない場合は、すでに入居者がいる状態のため購入時に内覧ができません。

外観からはわからないような問題が購入後に発覚するようなリスクを避けるためには、専門家によるインスペクションを行い、可能な限り建物の状態を把握する必要があるでしょう。

すでに住んでいる入居者ごと引き継げるのがオーナーチェンジ物件の利点ですが、デメリットに転じる恐れもあります。

住民の質によってはやっかい事も引き継ぐことになりかねません。 騒音や悪臭などのご近所トラブルを頻発させる住民がいる場合、引き継ぎ直後から対応を迫られることになるでしょう。

2.オーナーチェンジ物件の管理会社は変更できる？

オーナーチェンジ物件を購入した際に検討したいポイントのひとつが、管理会社の変更です。

賃貸経営で得られる利益は、管理会社の質次第で大きく変わります。 物件の管理能力や客付け力に疑問があるようなら、信頼できる管理会社への変更を検討しましょう。

1)管理会社変更にともなうメリット

管理会社の変更により改善が期待できる点のひとつに、客付け力の改善があります。 入居希望者を集める客付け力は、賃貸仲介を行う会社ごとに大きく異なります。 同じ地域でも数倍の差がつくケースがありますので、積極的に客付けしてくれる会社を選ぶのが望ましいでしょう。

また、きれいで住み心地のいい管理を行ってくれる管理会社は退去者が出にくく、空室が生まれにくくなります。

長く住み続ける住民が増えれば賃料収入が安定する上、入居者募集にともなうコストが発生せず、収益性を高めることができます。

管理会社を変える具体的な基準は賃貸管理会社を変更すべきケース5選！管理替えで家賃増額の可能性もをご覧ください。

2)管理会社変更にともなうデメリット

一方、管理会社の変更は必ずしも良いことばかりがあるわけではありません。

変更先の管理会社の質が低い場合、物件の管理状況が大きく悪化するおそれがあります。 管理費は大まかな相場はあるものの、それぞれの管理会社が独自の基準で金額を決定します。

また、長年管理を続けている管理会社は、設備トラブルの履歴や人間関係における問題といった情報を蓄積しています。

管理会社の変更時にそれらの情報が正確に引き継がれない場合、住民の住み心地が悪化し満足度が下がり退去に繋がります。

管理会社を変更する際には、新旧双方の管理会社が協力し適切な引き継ぎを行ってもらえるかも1つの判断基準でしょう。

今の管理会社でよいか？を判断する基準としては、管理担当者を管理会社の担当者を変えたい…。その手順と良い担当者の見分け方とはを参考に見分けてみるのも一つでしょう。

3)サブリース契約の物件は簡単に管理会社を変更できない

サブリース契約の物件をオーナーチェンジした場合、管理会社の変更には細心の注意を払う必要があります。 サブリース物件では、オーナーと管理会社の間で賃貸借契約を結びます。

管理会社はどれだけ空室があってもオーナーに一定の賃料を支払う義務があるため、オーナーにとっては安定した収益を得やすくなるメリットがあります。 ただし、管理会社が賃借人になる以上、民法や借地借家法の保護を受けられるため、管理業務を委託した管理会社のような解約・変更はできません。

強制的に退去させるにはオーナー側に正当な理由がある必要がありますが、管理会社側によほどの落ち度がない限り、強制退去させるのは難しいでしょう。

  双方が合意の上でサブリース契約を解除するには、管理会社へ立退料を支払うなどの対応が必要です。 しかし、一棟全てに対する立退料の支払いは少額ではないため、物件の規模によっては収益性に長期的な影響を与えます。

解約にともなうコストを負担してでも収益が望めるような物件でもない限り、サブリース契約の物件は慎重にオーナーチェンジを検討する必要があるでしょう。

3.オーナーチェンジ物件で家賃値上げはできる？

オーナーチェンジは、企業に例えれば経営陣が総入れ替えになるような出来事であるといえます。

新経営陣による経営方針の刷新は当たり前のように行われますが、新たな経営者となる新オーナーは、収益性の改善を目的に既存入居者の家賃を値上げすることはできるのでしょうか。

1)家賃を上げる正当な理由が必要

オーナーチェンジ物件の家賃は、一定の事情を満たす場合に限り値上げが可能です。 借地借家法第32条1項では、貸主が家賃の値上げを請求するための要件を3つ挙げています。

引用

• 土地・建物に対する税金等の負担の増減
• 土地・建物の価格の増減や経済事情の変動
• 近隣の家賃相場と比較して不相当

引用元：借地借家法

2)借主に家賃の値上げを断られたら？

正当な理由をともなう家賃の値上げ要求を借主に拒否された場合、オーナーはどのような対応ができるのでしょうか。

調停による話し合い

第一の選択が裁判所への調停申し立てです。 裁判所に介入してもらった上で、家賃値上げについて話し合い、訴訟を起こす前に解決を図ります。

調停は、あくまで話し合いによる合意形成を目的とした手続きです。 必ずしも裁判のように法的な論拠に基づく結論がでるわけではありませんが、オーナーは法的に認められた正当性を主張しなければなりません。

また、調停が不調に終わった場合には、オーナーは訴訟による解決を検討する必要があるでしょう。

3)賃料増額請求訴訟

調停が不成立となったなら、賃料増額請求訴訟の提起を検討しましょう。 原告となるオーナーの主張は、調停時と変わらず借地借家法第32条1項が根拠となりますが、勝訴すれば法的な強制力をもって家賃の増額を求められます。

ただし、裁判費用が原則として原告側の負担となる点には注意が必要です。 弁護士や不動産鑑定士などへの依頼費用がかかる上、判決がでるまでに長い時間を要します。

また、値上げに成功しても手間暇の割に実入りが少ない結果となるおそれもありますので、費用対効果を考慮した判断が求められます。

まとめ

オーナーチェンジ物件は、入居者がいる状態の物件を購入できる不動産投資物件です。 少ない初期費用で購入直後から賃料収入が見込めることから、不動産投資初心者でも利益を出せるチャンスがあります。

一方で、賃貸経営の成功は、管理会社の質が大きく左右します。 もし、オーナーチェンジ物件の経営状態に不満があるようなら、信頼できる管理会社への乗り換えを検討してみましょう。

オーナーチェンジ物件を購入後に家賃を見直す際には、値上げが認められるだけの正当な理由が必要です。 オーナーの一存では値上げできない点には注意が必要です。

また、入居者が値上げに応じないおそれもありますので、理解を得られるよう話し合いに臨みましょう。 交渉が長期化するようなら、裁判所や弁護士を介した法的手続きも視野に入れておくことが賢明です。