【国交省が推進】入居者が改修するDIY賃貸！実は退去後に家賃増額の可能性も

近年、注目を集めている賃貸物件が「DIY賃貸」です。

持ち家がなくても自分好みの部屋をDIYで作りたいという賃貸利用者からの声を受け、国土交通省が新しい形の賃貸住宅として推進しています。

参考：【国土交通省】入居者がリフォームする、新しい賃貸住宅「DIY型賃貸借のすすめ」

オーナーの立場からもメリットが大きいDIY賃貸とはどのような賃貸物件であり、一般の賃貸住宅とはどのような違いがあるのでしょうか。

今回はDIY賃貸の特徴と貸出までの手順、DIY物件として貸し出すメリットについてご紹介します。

1.DIY賃貸とは

DIY物件とは、賃借人が自分好みに部屋を改修することが認められている賃貸物件です。

カスタマイズ物件とも呼ばれており、入居者はオーナーとの取り決めの範囲で室内の間取り変更や棚などの備品追加を行えます。

DIY賃貸の定義にはDIYによる改修が認められる範囲や内容、費用を負担する側は含まれておらず、オーナーと入居者が合意した範囲であればDIYの内容に制限はありません。

2.DIY賃貸特有の取り決め

退去時の原状回復が義務づけられている一般的な賃貸物件とDIY賃貸では、オーナーと入居者それぞれがもつ権利の範囲が異なる場合があり、賃貸借契約には一般の賃貸にはない取り決めを交わす必要があります。

室内の環境を変えるDIY賃貸では、オーナーと入居者の間でどのような取り決めが必要になるのでしょうか。

1)所有権

室内に棚を増やすといった改修を行った場合、工事部分の所有権がオーナーと入居者のどちらにあるかを取り決める必要があります。

オーナー側が所有権を持つ場合は退去時に撤去する必要がありませんが、入居者側が持つ場合には、撤去またはオーナーに売却・譲渡するといった対応が必要になります。

なお、壁にペンキを塗るなどの住宅と分離できない改修を行った場合は、原則としてオーナー側が所有権を持つことになります。

2)原状回復の範囲

DIYを行った箇所を退去時にどう処理するのか取り決めておく必要があります。 DIYを行った箇所を撤去せずに残置する場合は、原則として原状回復の対象にはなりません。

ただし、明け渡し時にDIY部分に経年劣化や通常損耗の範疇を超えた損耗や故障がある場合には、オーナーは補修を求められるように取り決めを行うことも可能です。

また、DIY部分を撤去する際には、撤去にともなう原状回復の有無も取り決めておく必要があるでしょう。

3)DIY部分の精算

入居者側が費用を負担してDIYを行った場合でも、退去時にオーナーへ費用を請求できる場合があります。 ただし、DIY賃貸は一般的な賃貸物件よりも家賃相場が低いうえ、原状回復を免除する場合も。

そのため、入居者側からの費用請求が放棄されることも考えられます。

4)施工の責任

DIY工事中やDIYで増設した箇所が原因で住宅や第三者に損害を与えるなど、万が一に備えて責任の所在を取り決めておく必要があります。

また、危険な工事の防止や工事実施の合意形成を目的に、工事前後の立ち会いや両者による図面確認を行っておくべきです。

5)DIY部分の管理・修繕

入居中のDIY部分の管理・修繕について、オーナーと入居者のどちらが担当するかも取り決めておきましょう。 一般的には工事を行った入居者が責任者となります。

3.物件をDIY賃貸として貸し出す手順

実際に物件をDIY賃貸として貸し出すには、どのような手順を踏む必要があるのでしょうか。 一般的な賃貸物件とは異なる手順をご紹介します。

1)DIY物件として入居者を募集

入居者募集は、通常の賃貸物件と同様に仲介会社を通して行うのが一般的です。

ただし、入居希望者はDIYを目当てに部屋探しを行いますので、図面や修繕履歴など、物件の状態やDIY可能な範囲を判断できる情報を提供する必要があります。

また、入居希望者が入居の意思を示したなら、具体的な工事内容を提示してもらうのとともに、原状回復や改修部に対する権利・責任の有無などを協議し、合意を得ておきましょう。

2)賃貸借契約を結ぶ

双方で工事内容や原状回復などに関する合意ができたなら、取り決めを盛り込んだ賃貸借契約を結びましょう。一般的な賃貸借契約とは異なり、賃貸借契約書とは別にDIY工事への合意に関する書面の取り交わしが必要です。

入居者側から提出する工事申請書に対し、オーナー側は承諾書を交付します。

さらに、双方の権利・義務を含む合意事項を明確にするための合意書を作成します。

これらの書面は、賃貸借契約書内に特約事項として記載し、契約との関係を明確にしておきましょう。

3)工事の立ち会い

入居後に工事を始める際には、オーナーは申請通りの工事が行われるのか確認する意味でも、現場に立ち合っておくのが望ましいでしょう。

できれば工事が始まる前から立ち合い、工事予定場所を写真に撮るなどして記録を取っておくと、何らかのトラブルが起きた際に協議する材料を確保できます。

4.DIY賃貸として貸し出すメリット

DIY賃貸は通常の賃貸物件よりも契約が複雑であり、管理にも手間がかかります。

しかし、他の賃貸物件では拾えないニーズをつかむ可能性があることから、空室に悩むオーナーから注目を集めています。

1)古い物件に借り手がつきやすくなる

DIY賃貸は同程度の物件の家賃相場よりも低い家賃で貸し出す傾向があります。 DIY賃貸として貸し出される物件の多くは築年数が古く、通常の賃貸物件としてはなかなか借り手がつかない物件も少なくありません。

しかし、DIY賃貸として貸し出すことで「マイホームは持てなくても自宅をDIYしたい」という借り手のニーズを掴むことができるため、従来はリーチできなかった層の入居希望者が増える可能性があります。

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2)リノベーションを借主負担でできる可能性がある

DIY物件では入居者が自分好みに部屋を改修できますが、どの程度まで改修できるかはオーナーとの取り決め次第です。

少し棚を追加したいという程度を希望する入居者もいれば、壁や床の張り替え、手すりやスロープの増設まで行いたいというような、自前のリノベーションを希望するような方もいます。

所有権の所在や退去時の精算はオーナーと入居者の間の取り決め次第ですので、借主が退去時に費用を請求せずに残置するつもりなら、オーナーは借主負担でリノベーションを行えるかもしれません。

3)家賃を上げて次の入居者が決まることも

DIY賃貸は入居者によるDIYを認めるという条件の物件です。 必ずしもDIYを望む入居希望者だけが集まるわけではなく、「キレイな部屋に住みたい」という入居者が現れる可能性もあります。

DIY賃貸は相場よりも安い家賃に設定される傾向がありますが、前入居者のDIYによって美しい内装が施された部屋は、リノベーションした時のように相場よりも高い家賃を取れる可能性も。

次の入居者がDIYを希望しない場合は、DIY賃貸特有の複雑な手続きが不要になり、オーナーにとってはコストパフォーマンスに優れたいい収入源の部屋になってくれるでしょう。

まとめ

DIY賃貸は、入居者が集まりにくくなった古い物件を活用できる賃貸の形式です。

従来はターゲットでなかったDIYを好む入居希望者向けの物件にすることで、新たな客層を開拓し、賃貸経営を安定させられる可能性があります。

なお、DIYで改修した部分の費用負担や権利は、オーナーと入居者の間で取り決める必要があります。 原状回復費用の負担割合にも影響しますので、DIY賃貸として貸し出す際には権利の所在を細かく取り決めるように注意しましょう。  

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