管理委託契約書の見落としで後悔…。契約時に絶対見るべき重点はどこ?
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賃貸経営は管理業務を管理会社に委託することで、オーナーにかかる負担を大きく軽減できます。
そのため、自主管理から管理委託への切り替えを検討しているオーナーもいらっしゃるでしょう。
管理委託契約を締結する際には、管理委託契約書を交わします。 管理委託契約書には、委託する業務の内容や契約期間、解約の条件など、契約を結ぶ際の重要な事項が記載されており、契約締結の際にしっかり内容を確認しておくことが大切です。
今回は、契約後に後悔することがないよう、不動産管理会社と管理委託契約を結ぶ際に注視すべき管理委託契約書のポイントについてご説明します。
1.管理委託契約の2つの形態
管理委託契約とは、業者などに管理を委託する場合に締結する契約のことです。
所有する物件の管理や賃貸管理を委託する方法には、一般管理契約とサブリース契約の2つがあります。
1)一般管理契約
一般管理契約は、建物管理や賃貸管理を管理業者に委託する場合の契約方式です。
一般管理契約を結ぶと、オーナーが行うべき管理業務を管理会社が代行することとなります。
2)サブリース契約(一括借上管理契約)
サブリース契約は、管理会社が物件を借り、それを入居者に転貸する形式の委託契約です。 したがって、入居者にとっての貸主は管理会社となり、オーナーにとっての借主は管理会社となります。
サブリース契約では、物件の管理を全て管理会社に委託することになり、空室が生じた場合にも一定の額の賃料を受け取れるという契約のものが多くなっています。
2.管理委託契約書に記載されている内容とは
管理委託契約書には、具体的に次のようなことが記載されています。
1)委託する業務の範囲
管理委託契約書には、委託する業務の範囲が明記されます。
一般的には、管理委託では入居者の募集や家賃の集金代行、入居者からの問い合わせ対応、日常清掃・設備メンテナンス等の建物管理業務などを委託するケースが多くなっています。
ただし、管理会社によってさまざまなプランがあり、幅広い業務を委託できるケースもあれば、必要な業務だけを委託できるものもあります。
2)契約期間
管理委託契約を締結するにあたり、いつからいつまでの期間を対象とするのか、契約期間について明記されています。
3)更新方法
契約期間が終了し、更新をする場合にはどのような手続きが必要になるのか、更新方法も管理委託契約書に記載されています。
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4)管理手数料
管理を委託するにあたって、必要となる管理手数料の額と支払い時期などが記載されています。
5)敷金・賃料の引渡し
オーナーに代わって徴収した敷金や家賃の取り扱い、オーナーに振り込むタイミングなどが記載されています。
6)管理業務に関する報告
業務内容に応じて、合意した頻度で定期的に管理業務について報告することなどが記載されています。
7)解約条件
解約を希望する際には、どのくらい前に解約の申し出が必要になるのか、また途中解約では違約金などが発生するのか、解約に関連する条件が記載されています。
8)修繕や改築、増築(サブリース契約の場合)
サブリース契約を締結する際には、修繕が必要になった場合の対処法や費用負担の割合、オーナーの許可なく改築や増築を行うことの可否などについても記載されています。
3.管理委託契約書の見落としが招くトラブル
賃貸経営で管理委託契約を結んだものの、管理委託契約書の内容をしっかりと確認しなかったことで起きてしまうトラブルがあります。
管理委託契約書の見落としが招くトラブルの例をいくつかご紹介します。
1)解約しようと思ったら高額な違約金を請求された
管理会社の対応が遅かったり、なかなか空室が埋まらなかったりする場合は、管理会社との契約解除を検討するケースもあるはずです。
しかし、解約の申し出をしたところ、違約金として数か月分もの費用を請求されるといったケースが発生しています。
2)家賃滞納時の督促が契約内容に含まれていなかった
入居者が家賃を滞納した場合の督促が、管理業務に含まれているかどうかは契約内容によって異なります。 管理委託契約書の内容をしっかり確認していなかったために、家賃滞納時の督促を管理会社が代行すると思い込んでしまったという事例もあります。
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3)設備故障や原状回復の費用として高額な代金を請求された
付帯する設備が故障した場合、工事の手配や、退去者が発生した際の原状回復工事の手配についても委託している場合、修繕にかかった費用はオーナーに請求されます。
オーナーの承認なく修繕の手配をする場合、どの程度の額を請求されるのか把握できないため、修繕工事終了後に高額な代金を請求され戸惑ってしまうケースもあります。
4)空室なのに管理料の支払いが必要だった
一般的に、委託管理手数料は賃料の数%に設定されていることが多くなります。
しかし、管理委託契約の内容によっては、空室中でも管理手数料が発生するケースがあるのです。
空室で家賃収入が得られないにもかかわらず、管理料の支払いが必要となれば、収支は悪化してしまいます。
4.管理委託契約書の要チェックポイント
ご紹介したトラブルは、管理委託契約書をしっかりと確認しておけば防ぐことができたトラブルです。 契約後に後悔することがないよう、管理委託契約書にサインをする前に次のポイントを確実にチェックしておきましょう。
1)契約にどのような業務が含まれるのか
前述したように、家賃の督促が業務委託内容に含まれているのかをはじめ、どのような業務が契約に含まれるのかを確認しておきましょう。 入居者募集や賃貸借契約の手続きの代行が含まれる場合は、手数料の額についても確認しておく必要があります。
また、トラブル発生時に入居者の問い合わせ対応業務が含まれているか、含まれている場合どのような体制で問い合わせを受け付けているのかも確認することが大切です。
さらに、故障等が発生した場合にオーナーへ事前の相談はあるのかなど、トラブル発生時の業務フローについても確認しておくとよいでしょう。
2)管理手数料について
管理手数料は、委託する業務範囲によって異なり、委託する業務範囲が多いほど手数料も高くなる傾向にあります。
また、管理手数料は賃料の数%と設定するケースが多くなっていますが、共益費や管理費などを含むのかどうかもチェックしましょう。 また、空室中でも管理手数料が発生するのかどうかも事前に確認しておくことが大切です。
3)原状回復工事の手配について
原状回復工事の手配を委託する場合、費用の目安がどのくらいになるのかが分からなければ、高額な代金を請求される可能性があります。
原状回復工事を行う場合には、オーナーが原状回復工事の必要性を判断できる余地があるのかを確認しておきましょう。
また、原状回復が必要な部位ごとにおおよその費用相場についても確認しておくと安心です。
4)契約期間と解約条件について
管理委託契約は、契約期間を定めて締結します。 契約期間がいつまでになるのかも、事前にしっかり確認しましょう。
また、途中解約する場合、どのくらい前の通知が必要になるのか、その場合に違約金が発生するのか、違約金の額はどのくらいになるのかも必ず確認しておきたい事項です。
加えて、契約期間が終了する場合、契約は自動更新されるのか、再契約が必要になるのかについても確認しておきましょう。
まとめ
管理委託契約を結んだものの、管理委託契約書の内容を確認していなかったために、後々トラブルが発生するケースもあります。
管理会社に管理委託をする際には、契約にどのような業務が含まれているのか、管理手数料の算出方法、空室時の手数料の有無、契約期間と解約条件などについて、しっかり確認をしておくことが大切です。
また、管理委託契約を締結する際には理解が曖昧なまま契約することがないよう、気になることがあればその場で質問をし、契約内容に納得した上でサインをするようにしましょう。
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