更新料廃止で引っ越し検討者○○%減る?賃貸経営の意外なメリット
成功事例

契約更新時に入居者に支払いを求める更新料は、入居者に退去を考えさせる大きなきっかけになっていることをご存じでしょうか。
更新料の支払いがあるために、契約更新のタイミングで転居を考える入居者は少なくありません。
そのため、賃貸物件の更新料を廃止すれば、入居者の退去を防止する効果が期待できます。
では、更新料なしを実施した場合どれくらいの効果が見込めるのでしょうか?
今回は、更新料なしの条件が入居者の退去予防につながる理由についてご説明します。
目次
1.賃貸物件の更新料とは
賃貸物件を契約する際、賃貸借契約書で契約期間を設定し、契約期間終了後もその物件に住む場合には入居者は契約の更新をします。
その際、契約更新時の手数料として入居者に支払いを求める費用が更新料です。
一般的に、賃貸物件では契約を2年ごとの更新とし、更新料は家賃の1ヶ月分と設定しているケースが多くなっています。
しかしながら、更新料は法律で入居者に支払いが義務付けられている費用ではありません。
そのため、地域によっては更新料の概念がないところもあり、更新料のない地域から更新料のある地域に転居してきた人にとっては、更新料の支払いに抵抗があるようです。
2.「更新料なし」が賃貸物件では退去防止に有効
最近では、更新料の慣習があるエリアでも、更新料なしの条件で賃貸借契約を結んだり、更新料を減額したりしている物件が増えてきました。
更新料なしや更新料の減額といった条件の設定は、入居者の退去を防止し、入居期間の長期化を図るための有効な手段なのです。
1)契約更新のタイミングは退去の多い時期
契約更新の時期は、入居者が最も退去を考えるタイミングでもあります。
継続して住むのに更新料を支払わなければならないのであれば、新しい物件に転居してしまった方がよいのではないかと、引っ越しを検討する人は少なくありません。
特に、単身世帯の場合は就職や転職などで生活のスタイルが変われば、より便利なエリアに引っ越しを検討する可能性が高くなります。
住み続けるかどうか迷っている人にとって更新料の請求は、引っ越し願望を加速させるきっかけとなってしまうのです。
2)首都圏在住者の○○%超が契約更新のタイミングで転居を検討
独立行政法人都市再生機構(UR都市機構)が2018年に公表した「賃貸住宅居住者に聞く 引っ越しに関する調査」によると、首都圏の賃貸住宅に住む40.9%の人が契約更新のタイミングで引っ越しを考えていると回答しています。
引っ越しを考えるタイミングについては、「住んでいる家に不満が出たとき」という回答が全体の1位でした。
しかし、契約更新時に更新料が発生することの多い首都圏では、契約更新のタイミングで引っ越しを検討すると回答した人が、全体の平均を大きく上回る結果となったのです。
また、首都圏の入居者の約7割は、更新料の支払いは仕方がないことだと捉えていることも分かりました。
そのため、更新料を不満に思っても更新料の廃止や減額を交渉する人は少なく、退去を選んでしまうのだと考えられます。
更新料について減額交渉をする人が少ないために、更新料が退去のきっかけを作っていることに気が付いていないオーナーもいらっしゃるでしょう。
この調査結果は、更新料の有無が入居者の退去に大きく影響を及ぼしていることをはっきりと表しているといえます。
3)更新料を廃止すれば退去を見送る可能性も
契約更新のタイミングに更新料として、家賃1ヶ月分の支払いを求められれば、入居者は更新時に賃料と合わせて家賃2ヶ月分の出費が発生します。
そのため、前述のように更新時期に転居を検討する人は少なくないのですが、更新料が廃止となれば余計な出費をせずに住み続けられるようになります。
引っ越しをする場合は、新しい物件に支払う敷金や礼金、仲介会社に支払う仲介手数料、引っ越し会社に払う費用と、それなりの費用が発生します。
更新料がなしになれば、更新をした方が圧倒的に費用面の負担を抑えられるのです。
そのため、「どうせ更新料を支払わなければならないのであれば」と転居を考えた人も、費用負担の軽減から「引っ越しよりも契約更新をした方が得である」と判断し、退去を見送る人が増えると考えられるのです。
3.更新料を廃止するとキャッシュフローが悪化する?
これまで更新料を受け取ってきたオーナーにとって、更新料の廃止は収益の低下につながるように感じるかもしれません。
しかし、更新料の廃止は本当にキャッシュフローの悪化につながるのでしょうか。以下3つの点から見てきましょう。
1)更新料がネックで退去者が発生すれば、空室期間が生じる
更新料を設定していれば、更新のない年に比べて1ヶ月分の家賃を多く受け取ることができます。
しかし、更新料を設定していることがネックになり、退去が早まってしまえば、空室期間が発生します。
退去後は鍵を交換したり、室内をクリーニングしたりといった時間が必要になるため、どんなに急いで作業をしても1ヶ月程度は空室期間が生じるでしょう。
また、入居者がすぐに獲得できるとは限らないため、空室期間が長くなればさらに家賃収入を得られない期間が長くなり、結果としてキャッシュフローは悪化する可能性があります。
2)退去者が出れば、入居者募集の費用がかかる
契約更新のタイミングで退去者が出れば、新たな入居者を探さなければなりません。
ライバル物件が多いエリアに物件がある場合や退去のタイミングによっては、広告料(AD)を支払わなければ、なかなか入居者が見つからない可能性もあります。
また、入居者が獲得できた場合には仲介手数料の支払いも必要になるため、退去者が出ればオーナーの費用負担は大きくなります。
家賃収入のロス、広告料(AD)・募集業務委託料等の費用負担といった空室発生時の損失を考慮すれば、家賃1ヶ月分の更新料を得ない選択肢の方が賢明だといえるでしょう。
「家賃1ヶ月分の更新料を払っても住み続けたい」という入居者が多ければ良いですが、空室になってしまうリスクを考えれば更新料をなしにした方が損失は抑えられるのです。
オーナーが不動産会社に払う広告料(AD)とは?相場や仲介手数料との違いを解説
3)複数物件の更新が同時期だった場合は注意
更新料廃止の施策は普段のキャッシュフローを悪化させるような内容ではありません。
しかし、更新時期が同じタイミングの複数物件で更新料を廃止は要注意です。
更新料で支払っていた不動産会社への管理更新代(家賃の半金)が複数件分を一気に請求されるので、まとまった現金を持っていないと黒字倒産しかねません。
特に更新料のタイミングが重なりやすい学生向けアパートや新築物件の場合は気を付けておきましょう。
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4.更新料廃止が賃貸経営にもたらす意外なメリット
更新料廃止は空室対策ではなく、更新料について入居者から交渉されるリスクを軽減する効果があります。
具体的には下記のリスクを減らせるでしょう。
・更新時期が過ぎているにも関わらず更新料を払わずに引っ越しするトラブル対応がなくなる
・家賃の値下げ交渉をされる機会を減らせる
特に賃料更新タイミングは家賃の値下げ交渉が入るタイミングでもあります。
賃料を下げて収益還元法上で物件価格の価値を落とさない為にも、更新料自体を廃止して交渉されるリスクを0にするのも1つではないのでしょうか?
5.更新料廃止が難しければ、減額や特典付与を検討してみては
更新料は、入居者にとってできれば支払いたくない費用のはずです。
それを表すかのように更新料の慣習が根強い首都圏では、4割の人が更新のタイミングで転居を検討しています。
とはいえ、長く更新料を設定してきたオーナーにとって、いきなり更新料なしの設定にすることは抵抗があるのも事実です。
そのような場合は、更新料の減額を検討してみるのはいかがでしょうか。
例えば家賃1ヶ月分の更新料を0.5ヶ月分にしたり、1万円程度にしたりすれば、入居者に与える印象は大きく変わるはずです。
一方、更新料を廃止したり、減額したりはしないのであれば、更新をすることに対する特典を設けてもよいでしょう。
更新のタイミングで商品券や食品などをプレゼントすることを契約更新通知の送付時に告知しておけば、契約更新を促進できる可能性があります。
また、入居期間に応じた特典の用意も、契約更新を促進する契機になるかもしれません。
まとめ
賃貸経営にとって最大のリスクは、空室で家賃収入が得られない状況です。
退去が発生してからの空室対策には、少なからず費用がかかり、空室の長期化も懸念されます。
そのため、今住んでいる入居者に長く住んでもらうための施策が重要です。 その施策となりえるのが、更新料の廃止や減額だといえます。
更新料を廃止すれば、収益が悪化するように感じるかもしれません。
ただ、更新料の廃止によって入居者の退去を抑制できれば、空室が発生することはないため、更新料なしの物件の方が結果として安定したキャッシュフローを得られる可能性があります。
空室対策に悩んでいらっしゃるようであれば、まずは空室を発生させないために更新料の廃止や減額を検討してみてはいかがでしょうか。
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