10年後…所有不動産の家賃を下げないために！オーナーができる対策

賃貸経営における収入源は、入居者が支払う賃料です。

新築のうちは家賃が高額でも入居者が集まります。

しかし、築年数が経つと、物件価値が下がり家賃は下落。

賃貸物件の宿命ともいえる家賃下落を抑えるには、オーナーは何をすればいいのでしょうか。

本記事では、賃貸物件の家賃の下がり方を踏まえ、その対策についてご紹介します。

1.賃貸マンションの家賃下落は年1%減

賃貸物件の家賃は、築年数が経つにつれて下落する傾向があります。

一般的には、1年経過ごとに、1%落ちるといわれています。

ただ、経年時期によって、下落のペースは異なるようです。

以下は、2013年に三井住友トラスト研究所が発表した賃貸マンションの家賃下落の分析結果です。

これを見ると、新築プレミアムの恩恵を受ける新築3年までの時期をのぞき、家賃は右肩下がりになることがわかります。

ただし、下落するペースは大きく分けて3つのフェーズに分類でき、築古になると下落ペースが緩やかになることがうかがえます。

【第1段階】築3年～10年

新築プレミアムの恩恵がなくなった3年目から10年目が、家賃下落の第1段階です。

この時期は築浅の物件価値を持ちながらも、周辺の新築・築浅との競争に晒されるため、家賃が下落しやすい時期となっています。

新築プレミアムにより一時的に家賃が上がっていた影響もありますが、シングル・コンパクトともに約8年間で10%を超える大幅な下落が発生することがうかがえます。

【第2段階】築11年～20年

築11年目～20年目の第2段階に入ると、第1段階の時期に比べて下落率が緩やかになっていきます。

築10年を超えると新築・築浅が比較対象になりにくく、激しい家賃競争から離脱できるため、下落幅の鈍化に繋がると考えられるでしょう。

とはいえ、建物の老朽化や設備の陳腐化が目立ちはじめる時期ではありますので、緩やかながらも下落は継続。

とくにコンパクト物件の下落が目立ち、13年目以降からはシングル物件との差が明確になっていきます。

【第3段階】築21年～

築21年を超える第三段階に入ると、第二段階よりもさらに家賃の下落幅が小さくなります。

とくにシングルでは、ほぼ横ばいが続くようになり、経年を理由とした家賃低下は下げ止まる時期に入ったといえるでしょう。

一方、コンパクトは引き続き下落傾向が続き、下げ止まりがもう少し先になりそうです。

2.10年後に家賃が下がる要因

前述の調査結果をみると、家賃は築10年までは激しく下落することがわかりました。

周辺物件との競争や、建物の劣化が主な原因と考えられますが、具体的に何が要因となり家賃が下がっていくのでしょうか。

1)付加価値の低下

家賃を決める要素のひとつに、物件がもつ付加価値があります。

経年劣化による建物の価値低下は、その物件に住みたいと思える魅力の低下に繋がり、従来の家賃では入居者を集めにくくなるでしょう。

また、付帯する設備の機能には問題が無いとしても、新築物件に設置された高性能の最新設備と比較されることで、相対的に価値が下げられることも考えられます。

2)周辺環境の変化

賃貸物件の家賃は、周辺エリアの環境や施設などの充実度に影響を受けます。

圏内に主要駅や大型商業施設などが充実しているエリアは、家賃が上がる傾向があります。

ただし、別エリアの新施設に人が流れてしまえば、家賃の下落を招く場合もあるでしょう。

3)時期的な要因の影響

大規模イベントの開催、異動や進学のシーズンなど、時期的な要因で家賃が変動する場合も。

オリンピックのような大規模イベントの開催が予定される地域では、人の流入が見込まれるため、家賃相場が引き上がる可能性があります。

また、進学や転勤などが多く発生する毎年2～3月頃は、一時的に家賃が引き上げられることも考えられるでしょう。

一方で、それらの時期を外れると家賃は落ち着きを見せ、ピーク時よりも下がりやすくなります。

関連記事：賃貸経営の繁忙期はいつ？引越しシーズンにオーナーが備えておくべきことを解説

4)長期入居者からの値下げ交渉

家賃の引き下げを一度行えば、家賃が高い時期に入居した他の住人から値下げ交渉を受ける場合があります。

もちろん交渉の余地があり、必ず値下げに応じなければならないわけではありません。

しかし、値下げ交渉に失敗した入居者が退去した場合、長期の空室に繋がる場合も。

値下げ交渉への対応は慎重に行う必要があるでしょう。

3.家賃を維持するための対策

家賃相場は築年数だけでなく、さまざまな要因が絡み合っています。

工夫次第で所有物件の家賃下落を抑えることは可能です。

ここでは家賃を維持するために、オーナーができる対策をご紹介します。

1)付帯設備の見直し

新築からある程度時間が経った物件は、付帯設備を見直すことで家賃水準を高く保ちやすくなります。

例えば、オートロックの導入、各部屋のエアコン交換、室内洗濯機置き場の設置といった対策です。

付帯設備が充実すれば入居者を獲得しやすくなり、一定の家賃水準を維持できるようになるでしょう。

2)敷金・礼金ゼロ化

入居希望者の中には、家賃は高くても大丈夫だが「初期費用は抑えたい」というニーズが存在します。

初期費用の中でも大きな金額を占めるのは、敷金・礼金です。

敷金・礼金がゼロの物件は、家賃を下げずに入居者を獲得しやすくなります。

ただし、敷金は退去時の原状回復費用の預かり金の性質を持つお金です。

そのため、敷金ゼロが必ずしも入居者のメリットになるとは限りません。

まずは、礼金だけをゼロにして、入居者募集を始めてみるのも良いでしょう。

3)入居条件の緩和

ペット可や楽器演奏可といった物件は、一般的な賃貸物件と比べ、家賃を高く設定できる傾向があります。

こうした物件は需要に対し供給が少ないため、入居希望者の選択肢が多くありません。

そのため、家賃を高く設定しても、入居者を集めやすいのです。

つまり、ペット飼育や楽器演奏を許可するといった入居条件の見直しは、家賃下落に有効な対策と言えます。

ただし、入居条件の変更を行う場合、住民らに同意を得る必要性も。

無断でペット飼育や楽器演奏を許可してしまえば、既存の入居者からクレームが発生する可能性があるからです。

関連記事：家賃の値上げはできる？交渉の条件や成功のコツ解説【賃貸オーナー向け】

4)長期入居者の確保

家賃の値下げ対策に有効な手段のひとつが、長期入居者の確保です。

長く住んでもらうことで、退去に伴う原状回復工事費用の負担が減ります。

また、空室という家賃収入が得られなくなる機会損失も防げます。

長期入居を実現するためには、住み心地が良い賃貸住宅であることが重要です。

共用部の清掃、電球の小まめな交換、付帯設備のメンテナンスなどを行い、入居者が快適に暮らせる物件を目指しましょう。

関連記事：賃貸の平均居住期間はどれくらい？長く住んでもらう方法を伝授

まとめ

家賃は1年に1%ずつ低下するといわれています。

どれだけオーナーが手を尽くしても、周辺の新築との競争や、経年劣化による付加価値の低下により、家賃の下落は避けられません。

しかし、工夫次第で物件価値を維持でき、家賃下落を緩やかに抑えることは可能です。

賃貸経営で長く家賃収入を得られるよう、時代や環境に則した家賃維持の対策を行いましょう。

 

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