管理会社を変更するメリット＆デメリットは？賃貸経営に悩むオーナー向け

賃貸経営において、管理会社の役割は非常に重要です。

管理会社の対応が賃貸経営の成功を左右するといっても過言ではないでしょう。

しかし、すべてのオーナーが現在の管理会社の対応に満足しているとは限らず、管理会社の変更を検討することも少なくありません。

なぜオーナーは管理会社を変更しようと考えるのでしょうか。

本記事では、管理会社を変更する理由、変更のメリット・デメリットについてご紹介します。

1.管理会社を変更する理由

管理会社を変えようか検討しているオーナーは少なくありません。

その理由は主に管理会社への不満です。

管理会社のどのような対応に不満を感じて変更を考えるのでしょうか。

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1)高額な管理委託費に見合わないサービスの質

オーナーが管理会社に不満を感じる理由のひとつが、高額な管理委託費です。

一般的に管理委託費は、家賃の5～10%程度が相場とされています。

この幅に収まっていれば法外な請求にはあたらないと考えられますが、料率が高くなるほどオーナーが不満をいただきやすくなるのもまた事実です。

また、管理委託費への不満は料率の高さだけでなく、費用に見合わないサービスの質に起因することも少なくありません。

払っている管理費に見合った働きをしないと感じたオーナーは、管理会社の変更を検討するようになります。

2)収益性の低下

オーナーは物件から十分な家賃収入を得られなくなると、管理会社に不信感を抱きやすくなります。

家賃収入が下がる大きな要因のひとつが空室率の上昇です。

入居者が集まらないのに管理会社が適切な対応をしない状態が続くと、管理会社の変更が現実的になります。

いつまでも家賃の見直しや経費削減案などの提案を行わない管理会社は要注意です。

3)管理会社への信頼低下

管理会社に対する信頼は、管理委託契約の継続に大きく影響します。

管理会社の担当者とうまくコミュニケーションが図れないほか、要望を聞き入れてもらえない場合、不信感が募るオーナーも少なくありません。

また、他社が当たり前に活用しているようなシステムや管理手法の導入が遅れていたり、法改正や規制の変更に対応できていなかったりするケースも管理替えを検討する起因につながります。

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2.管理会社を変更するメリット

管理会社を変更することで、賃貸経営上の課題が解決に向かう場合があります。

具体的なメリットについてご紹介します。

1)空室率の改善

空室に困っている場合、管理会社を変更することで収益性の向上が期待できます。

効果的な広告展開やSNS運用を行うリーシングに強い管理会社を利用すれば、空室率が改善し家賃収入も増えるでしょう。

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2)管理費の削減

管理会社の見直しは、管理費の削減にもつながります。

手数料が安い管理会社に乗り換えることで、収支改善が期待できるでしょう。

3)入居者の満足度向上

優秀な管理会社は入居者が快適に暮らせる環境を維持できるように物件を管理します。

住み心地のいい物件は入居者が退去しにくくなり、空室率が下がります。

その結果、退去にともなう原状回復費用や入居者募集のための広告費用が必要なくなるため、さらに収益性の向上が期待できるでしょう。

4)提案力の向上

管理に積極的な管理会社は、オーナーへの改善提案に前向きです。

賃貸市場に合わせた家賃の見直しや設備の入れ替え、利用者が少ない駐車上の活用方法など、収益性を上げるための施策に期待ができます。

3.管理会社を変更するデメリット

管理会社の変更は収益性の改善が期待できる一方、デメリットもあります。

1)引き継ぎ時の混乱

管理会社の変更時には、管理会社間での引き継ぎが発生します。

短期間で引き継ぎを行おうとすればミスが発生しやすくなり、入居者対応にも混乱が生じる可能性も。

引き継ぎは十分な期間を設けたうえで、綿密な計画を立てて行うのが望ましいでしょう。

2)入居者との関係悪化

オーナーが管理会社に不満を抱いていたとしても、入居者と管理会社の関係は良好というケースがあります。

その場合、入居者は慣れ親しんだ管理会社と離れることになり、新しい管理会社に馴染むまでに時間がかかる場合も。

管理会社変更後に入居者が混乱しないよう、入居者には変更までの期間と新しいルールを十分に周知し、スムーズに移行できるような環境を整えましょう。

3)一時的なオーナーの負担増加

新しい管理会社は、移行後からすぐに完全な物件管理ができるとは限りません。

地域の特性や物件ならではの対応に慣れるまでは管理に不備が発生する可能性があるため、一時的にオーナーがフォローに回る必要があるでしょう。

また、オーナーが物件の近隣に住んでいればフォロー対応も可能ですが、居住地が遠方にある場合には、費用を払って旧管理会社に一時的なフォローを依頼するといった対応が必要になるかもしれません。

4.管理会社選びの注意点

新たな管理会社を探す際は、注意点があります。

管理会社の変更に成功するためにも押さえておきましょう。

1)管理費用だけで選ばない

管理委託費用は、一般的に家賃の5～10%程度が相場とされています。

選ぶ管理会社によって手数料は2倍の開きがありますが、手数料が高い管理会社は高いなりの理由があり、安い会社には安いなりの理由があります。

管理委託費用は、委託できる管理業務の内容と量にある程度連動しています。

安い管理費の会社に委託した結果、オーナーが対応しなければならない業務が増えたり、管理の質が低かったりするケースも。

管理会社を選ぶ際には費用面だけで判断せず、サービス内容や質を重視することが大切です。

2)物件と管理会社の得意分野を合致させる

管理会社の中には、特定の物件に強みをもつ会社があります。

全ての管理会社が全国エリアで満遍なく力を発揮できるとは限らず、アパートや戸建といった物件種別、特定の地域などの条件で優れた管理を行う会社も少なくありません。

強みを外した物件を預けてしまうと、期待したとおりの管理が行われず不満に繋がるおそれがあります。

新たに委託先を探す際は、所有物件と相性の良い管理会社を見極めることが大切です。

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3)管理の質を実績で判断する

管理会社が提供する管理の質は、過去の実績からある程度の判断が可能です。

管理委託の移行先を探す際は、入居率や管理物件の築年数、対応エリアなどの実績を公開している管理会社から選ぶのがおすすめ。

ただし、特定の地域に根差した管理会社のように、実績数は少なくても他社に真似できない管理を行う会社もあります。

そうした会社は実績をホームページ上に公開してない場合が多いため、直接実績について問い合わせをしてみましょう。

まとめ

賃貸物件の管理を委託する管理会社の変更は、賃貸経営の大きな転換点となる可能性を秘めています。

管理会社を変更するメリットとデメリットを十分に理解し、慎重に準備を進めることで、より効率的で収益性の高い賃貸経営を実現できるでしょう。

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