フリーレント導入時期はいつがベスト？損しない設定方法
空室対策
フリーレントとは、賃貸物件の入居時に一定の期間の賃料を無料にする仕組みです。
最近では空室対策として、フリーレントを導入するオーナーが増えています。
では、なぜフリーレントが空室対策に効果的なのでしょうか。
今回は、フリーレントのメリットとフリーレントを実施すべきタイミングについてご説明します。
目次
1.フリーレントがシンプルに空室対策に強いメリット4選
フリーレントは空室対策に非常に効果的であると考えられています。
それは、フリーレントに次の4つのようなメリットがあるからです。
1)入居者が見つかりやすい
フリーレントは入居当初の家賃が無料になるため、入居者に非常にお得なイメージを与えやすくなります。
もし、家賃6万円の物件で家賃が1ヶ月のフリーレントが付けば、入居者は6万円分の節約ができることになるのです。
特に、引越しのタイミングは引越し費用や家電・家具の購入などで、支出がかさむ時期です。
そのときに家賃を払わずに入居できる期間があれば、入居者にとっては大きなメリットとなります。
そのため、フリーレント期間を設定すると、入居者を獲得しやすくなるのです。
2)ネット検索でヒットしやすい
転居を考えている人の多くは、賃貸物件を掲載するポータルサイト上で条件を入力し、物件を探します。
フリーレントはこのときの絞り込み条件の一つに含まれているため、少しでもお得に入居物件を探したい人に物件情報を見てもらえる可能性を高められます。
入居希望者からの問い合わせを増やすという、入居者募集の入り口の時点でもフリーレントは効果が期待できるのです。
3)退去のハードルを上げられる
フリーレントを利用して入居した人の場合、次に転居をするときにも同じ条件で物件を探す傾向にあります。
フリーレントという、いわばおいしい条件で転居が実現できたために、次に引越しをする際にもフリーレント期間がなければ、それだけで損をしてしまうような感覚になってしまうのです。
フリーレントを設定している物件は、現状それほど多くありません。 そのため、結果として次の転居先がなかなか見つからず、入居期間が長くなる傾向にあります。
フリーレントは、入居者の退去防止にも有効なのです。
4)家賃を下げる必要がない
フリーレントは、家賃を値下げするよりも入居者にお得な印象を与えます。
家賃を下げると、毎月の賃料収入が減少するためキャッシュフローが悪化しますが、フリーレントを利用すれば家賃を下げることなく入居者を獲得できる可能性があるのです。
2.フリーレントには資産価値低下を防ぐ効果もある
不動産価格を計算する際に用いられる不動産鑑定評価の方法に、収益還元法があります。
利回り8％のアパートを運用し、家賃を3,000円値下げした場合、収益還元法で計算すると3,000円×12ヶ月÷8％＝45万円となり、資産価値が45万円も低下することになります。
家賃の値下げは所有する物件の資産価値を下げる行為。
しかし、フリーレントは家賃の値下げを不要とするため、資産価値の低下を防ぐ効果もあるのです。
家賃を下げない空室対策を行う方は、賃貸オーナー必見：「やってはいけない」実はNGな空室対策⑤選も併せてご覧ください。
3.フリーレントを使用する場合の注意点
フリーレントには多くのメリットがありますが、フリーレントを使用する際には注意しなければならない点もあります。
1)家賃は一切下げないこと
フリーレント期間を設け、家賃も値下げしてしまうと、収益に大きな影響を与えてしまいます。
フリーレントは、期間を限定して家賃を無料にするものであり、家賃の値下げの代わりとして考えるべき空室対策です。
家賃の値下げとフリーレントの利用を同時に進めることは決してしないようにしましょう。
2)敷金はしっかり確保する
敷金をなくしてしまうと、入居者の過失によって生じた汚れや傷などを補修する原状回復費用を退去時に確保できなくなってしまうリスクがあります。
家賃が滞納された場合にも家賃を回収できない可能性が出てきます。
フリーレントを使う属性は、敷金礼金1カ月払う方よりも滞納リスクも高い傾向もある為、敷金だけはしっかり確保するようにしましょう。
4)短期解約には違約金を設定しておく
極端な例ですが、2ヶ月のフリーレントの条件の人が2ヶ月だけで退去してしまったら、オーナーが得られる家賃は0円です。
このようにフリーレント期間を設定しても、すぐに入居者が退去してしまうようでは収支が悪化するだけで、本当の意味での空室対策にはなりません。
入居者の早期退去を防ぐために、フリーレントを使う場合には、契約書において一定の期間内に解約を申し出る場合には違約金が発生する旨の特約を記載しておくようにしましょう。
3.フリーレント実施のタイミング
フリーレントはいつでも実施すればよいというわけではありません。
空室対策としてフリーレントの効果を十分に発揮させるためには、次の3つのタイミングでフリーレントを実施するとよいでしょう。
1)閑散期に入る直前の時期（4～5月）
日本では4月から新しい年度が始まるため、新年度に合わせて人の移動が多くなります。
したがって3月は引越しの繁忙シーズンとなりますが、3月に続いて4月や5月もまだ引越しをする人が続きます。
しかしながら引越しのピークを過ぎると、引越しする人は徐々に少なくなってくるため、4月、5月などはなかなか入居者を見つけにくくなってくる時期です。
そして、この閑散期に入る直前の時期を逃してしまうと、より入居者が見つかりにくくなり、空室期間が長くなる恐れが出てきます。
3月に入居者が見つからないようであれば、4～5月頃にフリーレントを実施するとよいでしょう。
2)空室期間が長引いているとき
空室期間が長引いているときも、フリーレントを実施すべきタイミングです。 フリーレント期間を1ヶ月に設定することで入居者を早く見つけられれば、それは1ヶ月間の賃料を放棄するだけで空室期間を終わらせられることを意味します。
空室期間が長引いているようであれば、フリーレントを実施して早めに空室を埋めるようにしましょう。
3)大規模リフォームを行う前（フリーレントの方が安く済むことが多い）
なかなか空室が埋まらないと、リフォームを検討することもあるでしょう。
しかし、フリーレントを実施すれば、リフォームをしなくても入居者を獲得できる可能性があります。
たとえ2ヶ月のフリーレント期間を設けても、リフォーム費用よりもその額は安くなることの方が多いでしょう。
フリーレントは計画的に
入居者の初期費用の負担を軽減するフリーレントは、空室対策に非常に有効な方法です。
しかしながら、フリーレントは収入の減少にもつながるため、フリーレントをしなくても入居者を獲得しやすい繁忙シーズンなどに実施すべき施策ではありません。
空室対策としてフリーレントを実施する際には、しっかりとタイミングを見計らい、計画的に実施するようにしましょう。
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