立ち退きの合意書や費用を解説【居座る借主に悩む賃貸オーナー向け】

立ち退きを要求しているのにもかかわらず、入居者が建物の明け渡しに応じずにいつまでも居座るケースがあります。

何らかの理由で入居者に立ち退きを要求する場合には、立ち退きの条件について交渉をし、立ち退き料を含め、交渉した内容を明記した立ち退き合意書を発行するようにしましょう。

今回は、立ち退き合意書の重要性や作成時のポイント、立ち退き料の相場についてご説明します。

1.入居者に立ち退きを要求できるケースとは

賃貸物件のオーナーが入居者に立ち退きを要求するケースとしては大きく分けて2つです。

今回は、建て替えなどオーナー側の事情で立ち退きを要求する場合についてご説明します。

まず、オーナー側から入居者に退去を要求する際には正当な事由がなければ認められません。

正当な事由とは、次のような事情が該当します。

このような場合は、入居者に立ち退きを求める正当な事由として認められます。

より詳細な正当事由や退去事例を知りたい方は賃貸契約解除はオーナー側ができる？通知方法や退去事例のまとめをご覧ください。

 

ここからは立退料を支払うまでの流れと相場について解説していきます。

2.立ち退きまでの流れ

オーナーが入居者に立ち退きを求める場合は、次のような流れで手続きを進めていきます。

1)立ち退きについての通知・説明を行う

オーナーの都合により賃貸物件の立ち退きを求める場合は、原則として契約期間満了の1年～6ヶ月前までに、入居者に対して立ち退きについて通知をしなければなりません。

入居者も立ち退き後の住居を探す必要があるため、立ち退きについては1年～6ヶ月前までの猶予期間が必要になるのです。

ただし、立ち退きについて入居者に通知しても、入居者が必ず立ち退くかどうかは分かりません。

オーナーの都合によって立ち退きを求める場合は、立ち退きを強制することはできないため、入居者と交渉をして、立ち退きに応じてもらう必要があります。

書面で通知した後も入居者と日程を調整し、立ち退きを依頼する理由も含め、口頭で立ち退きについて説明を行うようにしましょう。

2)立ち退き料の交渉をする

オーナー都合で立ち退きを求めるのであれば、引っ越し先・引っ越し代はもちろん、新居に支払う敷金や礼金などの費用負担をしなければなりません。

立ち退き交渉をスムーズに済ませるためには、あらかじめ不動産会社と相談をし、現在の物件に近い似たような広さや家賃の物件を転居先として提案するとよいでしょう。

また、引っ越しにかかる費用を計算し、立ち退き料を提示することも大切です。

3)立ち退き合意書の発行

立ち退き合意書は、立ち退き交渉に入居者が合意した事を証明をする書面のことです。

書類なく立ち退きを行った場合「いった言わない」のトラブルが発生した際に証拠を示すことができません。

立ち退きを進めるにあたって、立ち退き合意書の発行は非常に重要な意味を持ちます。

4)建物の明け渡し

立ち退き合意書を作成したら、退去手続きを行い、期日までに建物を明け渡してもらいます。

万が一、入居者が合意書に署名をしたにもかかわらず、立ち退きに応じない場合は、裁判に訴えることも可能です。 その際、立ち退き合意書は、裁判での有力な証拠となり、また強制退去の執行も可能となります。

3.立ち退き合意書に記載すべき内容とは

1)賃貸借契約解除について合意した旨の記載

まず、立ち退きにあたっては、締結していた賃貸借契約を解除しなければなりません。

そのため、立ち退き合意書には、原契約となる賃貸借契約の締結日と、原契約の解除に合意したことを示す文言を記載します。

2)明け渡しまでの猶予期間

立ち退きに合意を得てからすぐに引っ越しをし、建物の明け渡しをすることは現実的ではありません。

そのため、いつまでに退去を完了させるのか明け渡しまでの猶予期間についても明確に日付を記載するようにします。

3)猶予期間終了後までに明け渡しをしなかった場合の使用損害金

明け渡しまでの猶予期間が過ぎても、物件の明け渡しをせずに居座った場合は、損害賠償を請求することを記載します。

請求する使用損害金の額や、居座った日数による損害金の計算方法についても明記しましょう。

また、損害金に関しては、オーナーが支払うと約束した立ち退き料から差し引く旨も追記しておくことが大切です。

4)明け渡し後の室内残置物の取り扱い

立ち退きの要請にしたがって退去をする場合、不要な荷物などは引っ越し先に運び込まず、そのまま部屋に置いていくケースが少なくありません。

しかし、立ち退いた後であっても、入居者の所有物をオーナーが勝手に処分することはできません。

そのため、立ち退き合意書の中には残置物があった場合は、入居者が所有権を放棄したとみなし、オーナーが任意に処分できる旨も記載するようにします。

5)公共料金の支払いについて

電気やガス、水道の使用料の負担についても記載しておくと安心です。

明け渡しの期日までについては入居者が使用料の負担をし、明け渡し期日の翌日以降はオーナーが負担する旨を記載しましょう。

6)立ち退き料の額と支払期日について

立ち退き交渉時に合意した立ち退き料の額も、立ち退き合意書にも明記します。

また、立ち退き料は原則として立ち退き完了時に支払うものであり、合意書にも建物の明け渡しが完了した時点で支払う旨も記載しておきましょう。

7)敷金の返還

入居者が退去する際は、室内や設備に入居者の過失や故意による損害があった場合、敷金から修繕費用を差し引いた額を返還するのが一般的です。

しかし、オーナーからの要請で立ち退く場合は、建物自体を取り壊すことも多いため、敷金は全額入居者へ返還することが多くなっています。

そのため、立ち退き合意書にも返還をする資金を無利息で返還する旨と敷金の額、支払期日を記載するようにしましょう。

8)合意書を2通作成し、1通ずつ所有することを記載

立ち退きの合意に対する証明とするため、立ち退き合意書は2通作成し、オーナーと入居者の双方が記名・押印をし、それぞれが1通ずつ保有することも記載しておきます。

4.立ち退き合意書作成時の注意点

立ち退き合意書には、決まった書式があるわけではありません。

上にご紹介したような合意内容、オーナーと入居者の名前、合意した日付などがしっかりと記載してあれば問題はありません。

しかし、立ち退き合意書を作成する際にはいくつかの注意点もあります。

1)収入印紙の貼付が必要なケースもある

経済的な取引に伴って作成した書類には、印紙税と呼ばれる税金が課せられます。

印紙税を支払うために発行される証票が収入印紙です。

収入印紙は、不動産売買契約書や工事の請負契約書などの契約時に必要となり、契約する金額や領収する金額によって貼付すべき収入印紙の額も異なります。  

立ち退き合意書は、経済的な取引に該当する書類ではないため、収入印紙を貼付する必要はありません。

しかし、立ち退き合意書の中に、明け渡し期限を過ぎても居座った場合の損害金などについて記載をし、その額が5万円以上の額となる場合には200円の収入印紙を貼る必要があることを覚えておきましょう。

2)立ち退き料は前払いする必要はない

立ち退き交渉時には、立ち退き料を引っ越し費用に充てるため、前払いをしてほしいという要求が出るケースもあります。

また、前金として立ち退き料の一部を立ち退きする前に支払うことも少なくありません。

しかし、立ち退き料は原則として、立ち退いたことを確認したうえで支払うべきお金です。

前金として立ち退き料を支払ったにもかかわらず、期日までに退去しなかった場合は使用損害金を立ち退き料から差し引くことができなくなる可能性もあります。

そのため、立ち退きを確認したうえで支払うことを口頭で説明し、合意書にも明記しておくと安心です。

3)立ち退き合意書の内容に間違いがないかをしっかり確認する

立ち退き合意書は、入居者が期限までに立ち退くことについての合意を示した文書です。

明け渡し期限の日付や立ち退き料の額を間違えて記載したりしてしまうと、合意書の内容通りの立ち退き料や明け渡し期限を主張されても反論することはできません。

また、立ち退き合意書に記載漏れがあると、スムーズに立ち退きが進まない可能性もあります。

しっかりと立ち退き合意書の内容や明け渡しの猶予期日、立ち退き料などの金額に誤りがないかを確認したうえで、立ち退き合意書を発行するようにしましょう。

5.立ち退き料の相場は？

オーナーの都合によって入居者に立ち退きを要求するにあたって、オーナーは立ち退き料を支払うことが一般的です。

立ち退き料には、明確な相場が決まっているわけではありません。

新たな賃貸物件に引っ越す際に必要となる引っ越し代や敷金、礼金などの費用を負担するケースもあれば、家賃の6ヶ月程度を目安に支払うケースもあります。  

入居者との立ち退き交渉によって立ち退き料を安く抑えられるのであれば、必要以上に高い立ち退き料を支払う必要もありません。

しかしながら、提示した立ち退き料が低すぎれば入居者も立ち退き要求に納得せず、いつまでも交渉が成立しない可能性が出てきます。

立ち退き交渉が長くなると、交渉の手間も時間もかかり、オーナー側のデメリットが大きくなるでしょう。

初めの交渉段階である程度の立ち退き料を提示すれば、スムーズに立ち退き交渉が成立する可能性も高くなります。

「後の利益のことを考えたら必要な費用だった」と割り切ることも大切です。

 

6.立ち退き交渉をスムーズに終わらせるポイント

長く入居を続けている入居者や現在の物件を気に入っている入居者にとって、すぐには立ち退き要求に応じ難いこともあります。

立ち退き交渉をスムーズに終わらせるためには、次のポイントに気を付け、入居者側の気持ちも考えながら交渉を進めることが大切です。

1)入居に対する感謝と立ち退きを要求する理由を明確に伝える

 

まず、入居者に対してはこれまで入居をしてくれていたことに対するお礼を伝えましょう。

そして、立ち退きを要求しなければならない理由を分かりやすく伝えることが大切です。

入居者にとっては、新しい物件を探したり、荷物をまとめたり、引っ越し業者を探したり、新たな物件への引っ越しは非常に手間がかかります。

また、引っ越しにあたっては費用も発生するため、喜んで立ち退きを受け入れる人は少ないでしょう。

なぜ、立ち退きを要求しなければならないのか、しっかりと誠意を持って立ち退きを求める事情の説明をすることが大切です。

2)立ち退きまで余裕を持ったスケジュールで通知を行う

立ち退きに関しては、法律上では6ヶ月前までに通知をすればよいことになっています。

しかし、新居を探したり、引越しに伴う費用を工面したりと、立ち退きにはさまざまな手間がかかります。

人によっては仕事が忙しかったり、当面のスケジュールが埋まっていたりして、なかなか引っ越しまでの準備を整えられない人もいるでしょう。

立ち退きを要求する際には、入居者側の引っ越しにかかる負担も考え、余裕を持ったスケジュールで通知をするようにしましょう。

3)トラブルが心配な場合は専門家に相談を

立ち退き料の支払いを前提に立ち退き交渉を進めていても、交渉がまとまらない可能性もあります。

その場合は、最終的に裁判で明け渡しを求めなければならなくなります。

裁判に発展するような場合は、弁護士に相談してみると裁判も有利に進めることができるでしょう。

しかし、弁護士に相談となると費用も高額になる点に注意が必要です。

4)建て替えによる立ち退きであれば、不動産会社に相談を

老朽化や耐震性の問題などから、アパートやマンションの建て替えが必要になり、そのための立ち退き要請であれば不動産会社に相談してみることをおすすめします。

裁判に発展するような事態の場合、不動産会社はオーナーから報酬を受けて立ち退き交渉を行うことはできません。

しかし、建て替えによって立ち退き交渉が必要になる場合は、立ち退き交渉をする前段階で不動産会社に相談すれば、立ち退き交渉をスムーズに進めるノウハウを教えてもらうことができるでしょう。

賃貸管理の経験を豊富に持つ不動産会社であれば、これまでにも建て替えによる立ち退き交渉に直面するオーナーのサポートをしてきた実績もあるはずです。

交渉を有利に進めるためのポイントや交渉を始めるタイミング、立ち退き合意書の作成ポイントなど、さまざまな面でアドバイスを受けられるでしょう。

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まとめ

入居者にとって立ち退き要求は、喜んで受け入れられるような要求ではありません。

そのため立ち退きを巡るトラブルが発生するケースは少なくないのが現状です。

オーナー側の事情で入居者に立ち退きを要求する場合は、スケジュールの余裕を持って、立ち退きを要求する理由をしっかりと説明しながら誠意を持って対応することが大切です。

また、明け渡し期日が過ぎても居座る場合の使用損害金などについて、明確に示した立ち退き合意書を作成しておくことも忘れないようにしましょう。