【アパート経営】神奈川県の利回り目安は？

神奈川県は、東京に次いで人口が多い県です。

神奈川県の県庁所在地である横浜市は人口約377万人を誇り、日本で最も人口の多い市となっています。

また、東京に隣接する川崎市も、東京方面へのアクセスの良さから人気が高い街です。

さらに、藤沢や鎌倉などの海に近い湘南エリアも根強い人気を誇っています。

人口が多く、都心へのアクセスも良いため、賃貸需要が高い神奈川はアパート経営にも適したエリアです。

しかし、アパート経営を始めるのであれば、利回りを把握しておいた方が良いでしょう。

利回りは、物件購入価格と家賃収入によって計算できるため、エリアによって目安が変わってきます。

本記事では、神奈川でアパート経営を始める場合の利回りの目安についてご説明します。

1.神奈川でアパート経営の目安にしたい利回りとは

では早速、神奈川でアパート経営を始める際に目安としたい「利回り」についてご紹介しましょう。

1)利回りの計算方法

利回りとは、不動産の購入価格に対して1年間でどれだけの家賃収入を得られるのか、その割合を示したものです。

利回りには、大まかな利益率を把握できる「表面利回り」と経費なども含めて計算をする「実質利回り」があります。

それぞれ、次の式で計算ができます。 表面利回り＝年間家賃収入÷物件取得額×100 実質利回り＝（年間家賃収入―年間経費の合計）÷（物件取得額＋取得時にかかった経費）×100

2)神奈川のアパート経営の利回りは？

一般社団法人日本不動産研究所では、定期的に投資家を対象にした調査を行っており、この調査では、エリアごとの期待利回りが公表されています。

期待利回りとは、投資家が取得した不動産に対して期待する利益率を示す数字です。

2023年5月に発表された「第48回不動産投資家調査」によると、2023年4月時点での賃貸住宅1棟の期待利回りは、次のようになっています。

神奈川を代表する街である横浜のデータですが、ワンルームタイプもファミリータイプも期待利回りは4.4％となっています。

このデータを見ると、東京城南エリアよりも横浜の方が高い利回りを期待できることが分かります。

一般的に、アパート経営では理想的な利回りは、3～5％程度であると考えられています。

インターネットの広告を見るよりも、大幅低めに出ている印象です。

どちらにしても東京よりも高い利回りを期待できますが、反対に期待利回りが高すぎるような物件は、築年数が古いなどのリスクを抱えていることがほとんどです。

神奈川県の築浅（築20年以内）アパート経営を始めるのであれば、4.5％前後の利回りを目安にすると良いでしょう。

2.神奈川のアパート経営のメリット

神奈川のアパート経営には次のようなメリットがあります。

1)人口が多く、賃貸のニーズが高い

横浜や川崎は人口も多く、東京方面へのアクセスが良い場所であり、大学や専門学校なども多い場所です。

神奈川県内に通勤・通学する人だけでなく、都心に通勤・通学する人も家賃が割安となる神奈川県に居住するケースも多く、単身世帯とファミリー世帯ともに一定の賃貸需要が見込めるでしょう。

2)都心へのアクセスが良い

神奈川県は、東海道新幹線の停車駅である新横浜があるほか、東海道線、京浜東北線、横須賀線など長い距離を走行するJRの各線が走っています。

また、東急東横線、東急田園都市線、小田急線、京急線など、東京の中心部にアクセスする私鉄も豊富です。

さらに、2023年には神奈川西部を走る相鉄線が東横線に乗り入れ、東京メトロや都営線、東武東上線、埼玉高速鉄道などとの直通運転が開始されました。

都心部へのアクセスがさらに便利になったことで、神奈川県の賃貸需要は今後も継続すると期待できます。

3)東京に比べると土地が安い

神奈川の北部は東京に隣接していますが、東京ほど土地の価格は高騰していません。

そのため、東京よりも初期費用を抑えてアパート経営を始められます。

この点は前述したように横浜の方が東京よりも利回りが高いことにも影響しています。

また、地価が安ければ固定資産税の評価額も低くなり、税負担も軽くなります。

そのため、東京よりも土地の価格が安い神奈川でのアパート経営は節税面でもメリットがあるのです。

3.神奈川県でのアパート経営のリスク

神奈川県でのアパート経営にはメリットも多くありますが、注意しなければならない点もあります。

1)エリアの特性をしっかり見極める

神奈川県といっても、東京に近いエリアから静岡に近いエリアまでさまざまなエリアがあります。

全てのエリアの賃貸ニーズが高いわけではなく、場所によっては人口が減少しているところもあります。

いくら土地が安くても、そのエリアに住みたいという人が少なければアパート経営は成功しません。

神奈川県内でアパート経営をするのであれば、人口が多く、賃貸ニーズが高いエリアを選ぶようにしましょう。

具体的には、都心にアクセスしやすい川崎市、根強い人気を誇り人口も多い横浜市、湘南というブランドイメージを持つ藤沢市などがおすすめエリアです。

2)津波や自然災害の恐れがある場所もある

横浜や藤沢などには、太平洋に面した場所があります。

海が近いエリアは、マリンスポーツが好きな人や、オーシャンビューを求める人の需要をつかめる一方で、大きな地震が起きた時には津波などのリスクがあります。

また、昨今では台風が大型化したり、線状降水帯が発生したりすることで、河川が氾濫するリスクも増えています。

ハザードマップなどを確認しながら、災害リスクの高いエリアは避けて物件を取得することが大切です。

3)塩害が起きるリスクがある

海に近いエリアは、海風に含まれる塩分で建物の金属部分が錆びる可能性が高くなります。

錆びによって劣化が進めば、修繕にかかる費用も高くなるため、金属を錆びにくくするような対応が必要でしょう。

また、塩の被害対策と同様に、湿気の対策も必要になると考えておいた方が良いでしょう。

まとめ

神奈川県は、東京方面への交通アクセスが発達していることから居住エリアとして人気が高く、東京に次いで2番目に人口の多い場所です。

また、地価は東京よりも低いため、神奈川県でのアパート経営は、東京よりも高い利回りと安定した賃貸ニーズが期待できます。

これからアパート経営を考えているようであれば、東京だけでなく、東京エリアのニーズもつかめる神奈川県内を検討した方が良いかもしれません。  

弊社ランドネットはアパート・マンション・戸建の賃貸管理を得意とする不動産会社です。

平均36日で空室を解消するリーシングで、管理物件の入居率は98％超を達成しています。

空室のお悩み・管理会社の変更・手数料の見直しは、お気軽にご相談ください。