賃貸アパートの空室が埋まらない物件7選と客付けが難しい最大の理由

賃貸アパートの空室が埋まらない場合、家賃収入を得られません。

賃貸アパートを経営している方の最も大きな悩みは、空室ではないでしょうか。 賃貸アパートの空室が埋まらない場合、入居者を獲得するための空室対策が必要なのです。  

しかしながら、空室が埋まらない理由は物件によって異なります。 そのため、空室対策を実施する前には所有する賃貸アパートでなぜ空室が生じるのか、空室の理由を見極め、状況に合わせた空室対策を行うことが大切です。

今回は、賃貸アパートの空室が埋まらない理由と効果的な空室対策についてご紹介します。

1.賃貸アパートで空室が埋まらない理由とは

アパート経営のメリットは、毎月、安定した家賃収入を得られる点です。

しかし、安定した家賃収入を得られるのは、入居者がいる間に限られてしまいます。 入居者がいない空室の状態が続けば、得られる収入は少なくなり収支も悪化。

安定したアパート経営を続けていくためには、所有する賃貸アパートの空室が埋まらない理由を見極めて、効果的な空室対策を実施する必要があるのです。

空室が埋まらない理由はアパートによってさまざまですが、多くの場合は次のような理由が原因となり、客付けが困難になっていることが多くなっています。

所有する賃貸アパートにも当てはまる理由はないでしょうか。

1)自主管理で入居者募集をしている

まず、入居者を獲得するためには、賃貸物件への入居を考えている人にできるだけ多く所有するアパートについて知ってもらう必要があります。

現在、賃貸物件に入居を希望する多くの人は、スマートフォンやパソコンから物件情報を検索し、気に入った物件があった場合に内見の申し込みをする形で物件探しをしています。

以前のように不動産会社の店頭まで足を運び、紹介される物件の中から入居先を決めるケースは少ないのです。  

自主管理をしているオーナーが独自に入居者を募集する場合、不動産ポータルサイトに所有するアパートの情報を載せることはできません。 不動産ポータルサイトは、不動産会社だけが利用できるサイトなのです。

したがって、多くの人に物件情報を提示できるサイトが利用できない場合、空室がなかなか埋まらない可能性が高くなるでしょう。

2)周辺相場よりも高い家賃に設定している

賃貸アパートに限らず、建物は時間の経過とともに資産価値が低下していきます。 そのため、新築物件であれば高めの家賃に設定していても入居者を獲得できますが、築年数が経ってくれば家賃を見直さなければならない可能性があるのです。

前述したように、現在は、インターネット上で簡単に物件の比較ができてしまいます。

そのため、周辺のライバル物件の家賃相場に比べて、所有するアパートの家賃設定が高い場合は、家賃を比較した際に割高であると判断され、敬遠されてしまう可能性が高くなるのです。

また、時代の流れとともに人気のあるエリアも変わってきます。 隣駅に新しい商業施設がオープンしたり、駅の反対側が再開発によってきれいに整備されたりすれば、人の流れが変わることもあるでしょう。

エリアの賃貸ニーズが変化しているにもかかわらず、高めの家賃に設定している場合も空室が埋まらない可能性が高くなります。

3)建物の老朽化が目立つ

建物は、時間の経過とともに劣化していくため、適切なタイミングで修繕を行わなければなりません。

しかし、修繕をすればコストがかかります。 そのため、賃貸オーナーの中にはアパート経営の収支を重視するあまりに、外壁や屋根の塗装、鉄部の塗装などをしてこなかった方もいらっしゃるかもしれません。

建物の外観が内見者に与えるインパクトは大きいものです。 一目見て、古いと感じるアパートよりは、新しく見えるアパートの方を選ぶのは当然のことでしょう。

入居者にとっては築年数が新しいか古いかよりも、見た目が新しいかどうかの方が物件選びにおいて重要な判断基準となるのです。

4)エントランスや廊下などの共用部が汚れている

アパートに内見の申し込みがあっても、内見から入居申し込みまで進まず、空室が埋まらない期間が長くなるケースもあります。

内見しても契約まで至らないケースの場合、ポータルサイトなどで見た物件のイメージと、実際に目にした物件の状態の乖離が大きかった可能性があります。

不動産情報サイトに掲載する写真を撮影した時には、エントランスや廊下などの共用部分もしっかり清掃されていた状態だったはずです。

しかし、清掃が徹底されておらず、エントランスや廊下に落ち葉やゴミなどが溜まっていたり、ゴミ置き場が汚れていたりすれば、管理があまりされていない物件だという印象が付いてしまいます。  

賃貸アパートであっても、入居者にとっては自分の家です。

入り口が汚れているなど、不衛生な環境では快適な生活ができるとは考えにくく、家賃や立地などの条件が合っていても入居を断念することが多くなるでしょう。

5)セキュリティ設備が整っていない

物騒な事件も多い今、セキュリティ面を重視する人が増えています。

特に、女性の一人暮らしや子供のいるファミリー世帯などでは、物件選びにおいて重要な判断基準になるでしょう。

現在、ほとんどの賃貸マンションでは、モニター付きインターホンが設置されており、部屋の中から訪問者の姿を確認することができます。

また、オートロックや防犯カメラを設置している賃貸物件も少なくありません。

そのような環境の中、防犯カメラもなく、呼び出しベルだけが設置されている賃貸アパートなどはセキュリティ面に不安を感じ、入居者から敬遠される可能性があります。

6)トラブル発生時に適切に対応していない

そもそも、入居者が退去せずにアパートに住み続けてくれれば、空室が埋まらないという悩みは生じません。

空室対策を行ううえで、同時に検討したいのが入居者の居住期間を延ばすための対策です。 引っ越しとなると、入居者側にさまざまな費用が発生します。

そのため、住んでいるアパートに不満がなければ、就職や転勤、結婚などの事情がない限り、同じところに住み続けたいと思う人は少なくありません。

  「設備故障の対応が遅かった」「他の入居者の騒音について相談したが十分な対応をしてもらえなかった」など、トラブル発生時に適切な対応ができなかった場合、入居者の不満が募り、退去につながります。

入居者が不満を抱えながら生活するアパートであれば入居期間が短くなり、オーナーは常に空室が埋まらず悩む可能性が高くなるでしょう。

7)周辺にライバル物件が多い（新築アパートが建設された）

以前は空室が埋まらないなんてことはなかったのに、最近では空室に悩むことが増えたというアパートもあるかもしれません。

もちろん、アパート建設から時間が経ち、建物が古くなってきたことも影響しますが、中には周辺にライバルとなる賃貸物件が増えているケースもあります。

周囲に同じような条件の賃貸アパートや賃貸マンションが増えれば、それだけ入居者獲得の競争は激しくなります。

周辺のライバル物件と比べて、生活に便利な設備が整っていなかったり、家賃が高かったりなど、条件面で劣る部分があればなかなか空室は埋まらないでしょう。

2.管理会社視点：あなたのアパートが埋まらない理由

管理会社が客付けが難しいと思うケースとしては、ずばり募集開始をしているにも関わらずオーナー様と密に連絡が取れない点です。

内見予約が多すぎもNG！収益を落とさないランドネット流の賃料設定術などで賃貸市場を調査し、いざ広告を開始しても初動ではうまくいかないことも。

そんな時に連絡がとれないや、全く提案を聞いていただけないと決まるものも決まらなくなります。

もちろん、すぐに”家賃を下げる”などの提案を聞き入れる必要はありませんし、高めの家賃で決めたい人は問題ありません。

しかし、すぐにでも決めたい人であれば管理会社との提案を受け入れて頂く必要もあるでしょう。

3.賃貸アパートの効果的な空室対策とは

空室が埋まらない場合に考えられる理由をご紹介してきましたが、所有するアパートに該当するものはあったでしょうか。

ここでは、上でご紹介した空室が埋まらない理由に合わせた具体的な空室対策をご紹介します。

1)入居者募集の方法を見直す

オーナーが独自に入居者募集をしているものの空室が埋まらない場合は、管理会社に依頼して不動産ポータルサイトに情報を掲載してみるとよいでしょう。

物件を探す人の目に触れる機会が多くなるため、問い合わせが増える可能性があります。 また、管理会社に委託する場合は、客付けに強い管理会社を選ぶことも大切です。

2)家賃の見直しをする

周辺相場に比べて、家賃が高い場合は家賃の見直しを検討した方がよいでしょう。

ただし、家賃を引き下げ過ぎてしまうと空室が埋まっても収益が悪化し、アパート経営にも影響が出てしまいます。 管理会社に相談したうえで、適切な家賃の額を見極めるようにしましょう。

3)外観のメンテナンスを行う

入居希望者が内見時に抱く賃貸アパートの第一印象は、物件の外観で決まります。 築年数が古くてもしっかりとメンテナンスが行われているアパートであれば、内見時にもよい印象を与えられるはずです。

コストはかかりますが、建物のメンテナンスは資産価値の維持にもつながります。 外壁や屋根の塗装などを行って、見た目をきれいに整えるようにしましょう。

 

4)定期的に共用部分の清掃をする

共用部分の汚れは、清掃で解決できます。 オーナーが清掃を行っている場合は、定期的にアパートに足を運んで、こまめに清掃をするようにしましょう。

管理会社など業者に清掃を委託している場合には、清掃状況を確認し、清掃が不十分な場合には業者の変更を検討してもよいかもしれません。

5)モニター付きインターホンや防犯カメラの設置を検討する

セキュリティ対策を実施していない場合は、モニター付きインターホンに交換したり、エントランス付近などへの防犯カメラの設置を検討してみるとよいでしょう。

地域によっては、防犯カメラの設置に対して助成金を用意しているところもあります。

所有するアパートが建つ地域の情報を事前に調べてみることをおすすめします。

6)入居者からのトラブル相談には迅速に対応する

入居者からトラブル相談があったら、できるだけ早く対応することが、満足度の向上につながります。

管理会社によっては、24時間365日体制でトラブル時に対応できる体制を整えているところも。 自主管理で夜間や休日の対応が難しい場合には、管理会社への委託を検討してみてもよいでしょう。

7)ライバル物件との差別化を図る

近隣にライバル物件が多い場合には、無料のWi-Fi設備や宅配ボックスを導入したり、フリーレント期間を導入したり、ライバル物件との差別化を図るとよいでしょう。

また、外国人や高齢者の受け入れを可能にするなど、入居者募集条件の緩和の検討もおすすめします。

まとめ

「アパートの空室が埋まらない」とお悩みの場合は、なぜアパートの空室が埋まらないのか、原因を特定することが大切です。

安定したアパート経営を続けていくためには、入居者に選ばれる物件である必要があります。

そのためには、物件のメンテナンスや清掃を行い、外観をきれいで清潔な状態にし、入居者が安心して生活できる環境を整えましょう。  

家賃が相場に比べて高い場合は、家賃の値下げやフリーレント期間の導入なども検討した方がよいかもしれません。 賃貸アパートの空室を埋めるためには、その物件の状況に合わせた空室対策の実施が不可欠なのです。

空室に悩んでいる場合や周辺の家賃相場を知りたい場合は、お気軽に弊社までお問い合わせください。 物件の状況をお伺いし、適切な空室対策についてのアドバイスをさせていただきます。