賃貸経営の悩みはどこに相談すれば解決できるか?問題別まとめ

貸したい

賃貸経営はオーナーがあまり手をかけなくても利益を出せるメリットがありますが、人間が関わる事業である以上、時には経営上の課題やトラブルが発生します。

金銭や法律が絡む賃貸経営上のトラブルを解決したいオーナーは、誰に相談すればよいのでしょうか。

今回は賃貸経営の悩みと相談先についてご紹介します。  

1.賃貸オーナーが抱えやすい賃貸経営の悩みの解決法

ビジネスオーナーである賃貸物件のオーナーは、賃貸経営事業で利益を出すためにさまざまな問題や悩みを解決する必要があります。

ここでは賃貸オーナーが抱えやすい代表的な悩みと解決方法についてご紹介します。

1)空室率が高い

オーナーの頭を悩ませる代表的な問題が空室率の高さです。

入居者が家賃を払わないことには収益が発生しませんので、オーナーは空室が発生する原因を無くすための対策を積極的に行わなければなりません。

部屋を見て問題を直接確認する

物件の管理全般を管理会社に任せている場合など、オーナーが直接物件を見る機会が少ない運営になっているようなら、一度自身の目で物件の状態を確認しましょう。

他の物件に比べて住みたいと思える物件になっているのか、物件の質と家賃が釣り合っているのか、写真やWeb内見ではわからないような臭いや騒音が発生していないかといった、対応すべき課題を肌で感じることができるかもしれません。

敷金・礼金の設定を見直す

入居希望が少ないようなら、敷金・礼金の設定を見直すのも有効な手段です。

礼金は入居者にとってリターンのない出費と感じられますので、月数を減らすか無料化を検討してもよいでしょう。

初期費用を下げるために敷金を無くすという選択肢もありますが、退去時の原状回復費用を回収できなくなるリスクがあります。

よほど入居者が入らない期間が長期化していない限り、まずは最低限の家賃1ヶ月分のみ設定して様子をみるのがオススメです。

広告料を追加し仲介会社の優先度を上げる

仲介会社が積極的に客付けしてくれないようなら、仲介会社における自物件の優先度が下がっているのかもしれません。

入居希望者の目に留まりやすいように積極的に宣伝してもらうためにも、広告料の追加も検討するとよいでしょう。

ただし、客付けできない理由が広告料の不足ではなく、仲介会社の実力不足というケースも考えられます。 もし広告料の額を問わず空室が続くようなら、仲介会社の変更も視野に入ります。

2)キャッシュフローが良くない・悪化している

キャッシュフローが悪い状態が続くと、帳簿の上では黒字でも手元の現金が増えず、賃貸経営を続けられなくなるおそれがあります。

お金の出入りを収入と支出の両面から見直し、悪化を進めないように早めの対処を行いましょう。

3)ローンを借り換える

キャッシュフローが悪化する原因が支出の多さにある場合、毎月のローン返済が原因になっているかもしれません。 ローンの金利が理由で返済が重荷になっているようなら、低金利でローンを組める金融機関への借り換えを検討しましょう。

4)管理費用を見直す

管理会社へ支払う管理費用は大まかな相場はあるものの、実際の金額はそれぞれの管理会社が決めています。

管理費用が割高であると感じるようなら、低額の管理会社へ乗り換えるのもキャッシュフロー改善に有効です。

ただし、管理費用が安い代わりに最低限の対応しかしない管理会社もありますので、安いことが必ずしもメリットに繋がるとは限りません。

高額の管理費用に見合った高品質の管理を行ってくれる管理会社は、結果的にコストパフォーマンスがよくなる場合がありますので、費用だけを基準に管理会社を選ばないように注意しましょう。

【プロパティマネジメント】PMフィーの相場、一般的な賃貸管理との違いとは?

5)家賃滞納を解消する

経営が安定している物件のキャッシュフローが悪化する場合、原因の多くは住民の家賃滞納にあります。

収入源である家賃を長期滞納する住民がいるようなら、期日までに家賃を支払うように適切な対応を行う必要があります。

住民が書面や電話での催促に応じずに3ヶ月以上の滞納を続けるようなら、裁判所を通じて強制退去させるという方法もあります。

滞納が長引くほどキャッシュフローが悪化しますので、早期に適切な対応を行いましょう。   家賃滞納の解決手順は以下の記事で紹介していますので、ぜひご一読ください! 【『家賃滞納』にはどう対応する?督促方法と解決の手順を紹介

6)相続時の対応がわからない

故人の財産を引き継ぐ相続において、問題になりやすいのが不動産です。

自身が経営している賃貸物件を財産として残す場合、誰にどのような形で残すのか方針を決めておかなければ、後々家族間のトラブルの種になりかねません。

財産を把握しておく

相続は不動産物件だけでなく、金銭や株式、自動車などの資産と、借金や未納の税金といった負債も含めて対象になります。 自分が死亡した後に家族が財産を把握できるよう、リスト化しておくのが理想的です。

推定相続人との合意をとる

賃貸物件の相続は、将来相続人となる推定相続人と方針を話し合っておくのが望ましいでしょう。

継続した収益性が期待できる物件は問題になりにくいですが、築年数が古く入居者が集まりにくい物件は歓迎されないかもしれません。

もし推定相続人から相続を拒否される場合には、相続発生前に売却するなどの対応も必要になるでしょう。

遺言書を書く

遺言書は、被相続人であるオーナーが財産を相続させる意思を残す書類です。

遺言書の効力は法定相続より優先されるため、物件を引き継ぎたい相手を指名することができます。

ただし、相続人には最低限、法的相続分の半分である遺留分を求める権利があるため、財産の相続先を特定の人間に片寄らせると、争いに発展するおそれがあります。

そのため、相続人間で不満がでないよう、他の財産を含めてバランスのとれた相続先を考えておく必要があるでしょう。  

なお、被相続人が自ら書く自筆証書遺言は要式違反になりやすく、遺言書として認められない場合があります。

遺志を正しく残した相続をさせたいなら、専門家に依頼をするとよいでしょう。 不動産の相続が絡む場合には、登記を行える司法書士への依頼がオススメです。

7)入居者トラブルが頻発する・解決しない

問題行為を起こす入居者の存在は、他の入居者の退去を招くためキャッシュフローの悪化に繋がります。 入居者トラブルが長期化し入居率が下がらないよう、早期の問題解決を目指しましょう。

賃貸契約解除はオーナー側ができる?通知方法や退去事例のまとめ

8)家賃の支払いが遅れる➡支払いを自動引落し制にする

家賃の支払いを入居者側からの振込制にしていると、うっかり支払いを忘れて滞納してしまうケースが生まれます。

管理会社やオーナー側にも確認や催促の手間が生まれますので、自動引落しできるように金融機関へ相談しましょう。 自動引落しはうっかりだけでなく、故意の家賃滞納も防ぎやすくなりますので、積極的な導入がオススメです。

9)管理会社の対応が悪い

管理会社は賃貸経営のプロですが、中には期待通りの働きを見せてくれない会社もあります。 管理内容が手数料に見合っていないと感じるようなら、管理会社に対する対応も検討しましょう。

担当者と相性が悪い場合➡変更を求める

満足な管理業務を行なってもらえない原因のひとつに、担当者の対応不足が挙げられます。

会社はしっかりしているのに現場担当者に問題があるようなら、責任者を含めた協議を行いましょう。 担当者の経験不足や教育不足が原因なら、ベテラン社員をサポートにつけてもらうことで解決できるかもしれません。

しかし、社員のやる気や意欲、能力そのものに不満を感じるなら、担当の交代を申し入れ、別の担当に対応をしてもらうといった対応も選択肢に入ります。

管理会社の担当者を変えたい…。その手順と良い担当者の見分け方とは

担当者以前の問題➡管理会社を変更する

不満の原因が担当者個人ではなく、管理会社の方針そのものにある場合、別の管理会社への乗り換えが視野に入ります。

なお、管理会社の変更は書類の引き継ぎや、入居者への振込先口座の変更依頼などの手続きが必要になりますので、大変手間がかかります。

短期間での変更は非常に難しいため、できるだけ管理会社と良好な関係を保ち、変更の必要がない管理を行ってもらうのが望ましいです。  

管理会社を変更する場合の手順は、以下の記事で解説しておりますのでご一読ください!

「管理会社を変えたい…。」賃貸オーナー向けに変更の手順や時期を解説!

10)賃貸経営の確定申告が難しい

賃貸経営ではさまざまな入金・出金が発生するため、オーナー自身が確定申告の手続きを行うのは容易ではありません。 正しく税額を算出し納税するためにも、確定申告の悩みは早めに解決しておきましょう。

5物件10室未満の事業扱いでないオーナー様であればアパート経営の確定申告ガイド【必要経費と申告手順】を参考に行ってみてはいかがでしょうか?

それ以上の規模は税理士に相談しましょう。

税理士に相談する

信頼できる確定申告の相談先といえば、真っ先に税理士が挙げられるでしょう。 税の専門家である税理士なら、オーナーに税金の知識がなくても安心して任せられます。

なお、税理士への依頼は毎月の記帳を含めて全てを任せるだけでなく、確定申告の手続きのみを依頼することも可能です。 普段の記帳はオーナー自身が行い、最後の手続きのみ税理士に対応してもらうなら、確定申告にかかるコストを抑えられるでしょう。

2.賃貸オーナーはどこに相談できる?

これまでご紹介したとおり、賃貸オーナーはさまざまな悩みを抱えます。 自分一人では解決できない問題に直面した時には、遠慮なく専門家に相談し、法や専門知識の力を頼りましょう。

1)管理会社

どこに悩みを相談すればいいのかわからないときは、まず管理会社に相談をしてみましょう。

管理業務に関する悩みや売却に関する相談は、不動産の専門家である管理会社が適切です。 また、豊富な経験と知識から、問題解決につながるヒントを与えてくれるかもしれません。

管理会社が解決策をもっていない場合でも、適切な窓口へ誘導してもらえますので、最初の相談先として管理会社を頼るとよいでしょう。

2)弁護士・司法書士

入居者の家賃滞納や原状回復に関するトラブルは、法律の専門家である弁護士への相談が適切です。

第三者としての立場から冷静な仲介が期待できるだけでなく、オーナーの立場に立った法的な対応を進めてくれます。 将来に向けて物件の相続先を決めておく場合にも、弁護士など法律の専門家へ相談をしておきましょう。

賃貸物件を相続させる先が決まっているなら、遺言書の作成依頼は登記の手続きができる司法書士が適切です。

3)国税庁電話相談センター・税務署

税理士の前に無料で相談したい場合、自分で行う手続きでわずかに不明な点がある場合などは、国税庁の電話相談センターへ問い合わせをしてみましょう。

法令の解釈や適用できる制度の説明など、専門家でないと答えられない質問へも回答してくれます。 確定申告のやり方といった手続きに関する質問は、管轄の税務署が相談の窓口になってくれます。

また記帳のやり方を知りたいなら、地域の青色申告会が開催するセミナーや勉強会で学ぶとよいでしょう。

まとめ

賃貸経営にはさまざまな悩みがつきもので解決まで導ける専門家はそれぞれ存在します。

悩みの種となるトラブルが大きくなる前に力を借りられるよう、相談先はあらかじめ準備しておくのが望ましいでしょう。

 弊社ランドネットは不動産会社として、賃貸物件の集客から管理まで行っています。 豊富な管理業務の経験を活かし、オーナー様のお悩み解決をお手伝いいたします。

賃貸経営の方針や確定申告のご相談、入居者トラブルの解決など、幅広いお悩みに寄り添いサポート。 賃貸経営に不安を覚えているオーナー様は、ぜひ一度ランドネットまでお気軽にお問い合わせください。

オーナー様へ

その賃貸管理のお悩み
ランドネットにお任せください!

  • 1棟アパート・区分マンションの空室対策に特化
  • 入居率99.01%(2025年1月1日現在)
  • 首都圏メインに全国17エリアで管理
  • 管理戸数8,939戸(2025年1月1日現在)
  • 管理手数料は月額賃料の3.3%〜

満室経営を全面的にサポートします。
まずは『無料相談』をご利用下さい!

監修者
櫻井 彰人【株式会社ランドネット】
櫻井 彰人【株式会社ランドネット】
原状回復工事や入居者募集をメーンに活躍!空室に悩むオーナーを幾度となく救ってきたリーシング(空室改善)のエキスパート。【資格】宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士【不動産業界歴】13年

こちらの記事も人気です

お問い合わせ
CONTACT

株式会社ランドネット賃貸事業部へのお問い合わせは下記よりお願い致します。
賃貸管理や入居のご相談など、お気軽にお問い合わせ下さい。