管理会社から家賃が振り込まれない場合は倒産寸前？今すぐ変更を

賃貸物件の管理を管理会社に委託している場合、管理会社が入居者から家賃を回収し、オーナーに振り込みます。

しかし、毎月決まった日に振り込まれるはずの家賃収入が突如途絶えてしまうと、オーナーは不動産収入がなくなってしまい、資金難に陥ってしまうかもしれません。

管理会社から家賃が振り込まれなくなった場合、オーナーはどのように対処したらいいのでしょうか。

本記事では、管理会社から家賃が振り込まれなくなる理由と、管理替えなどの対処方法についてご紹介します。  

1.管理会社から家賃が振り込まれない理由

毎月あった管理会社からの家賃振り込みが突如止まったとすれば、以下のような理由が考えられます。

1)管理会社の送金手続きミス

管理会社からオーナーへの家賃支払いは、一般的に金融機関口座への振り込みで行われます。

毎月入居者から集めた家賃をオーナーの口座へ振り込む際に、管理会社側の送金システムエラーや、担当者の手続き漏れのような人為的ミスが理由で送金が途絶える場合があります。

2)金融機関のシステムエラー

管理会社側が正しい送金手続きをしていたとしても、金融機関のシステム側でエラーが発生し、送金が行われないケースもないわけではありません。

特に月末など振込手続きが集中するタイミングでは、他の日に比べてエラーが起きやすくなるでしょう。

何らかのエラーメッセージがあれば気がつくかもしれませんが、何のメッセージもでない場合には、オーナー側で入金確認するまでは振込漏れが発覚するのは難しいかもしれません。

3)管理会社の経営悪化、倒産した事例

管理会社の倒産により振込が行われないようだと事態は深刻です。

管理会社の資金繰りが悪く、預かった家賃を運転資金に回してしまった場合には、すでに管理会社には家賃を支払うだけの資金的な余力は残っていません。

一時的な経営悪化による支払い遅延なら後日回収できる可能性がありますが、倒産してしまった後の回収はほぼ不可能だと考えてよいでしょう。

管理会社が倒産した例：スマートデイズ

実際に管理会社が倒産し、オーナーや投資家が資金を回収できなくなった事例を紹介します。

株式会社スマートデイズは、2014年にシェアハウス「かぼちゃの馬車」を販売開始。 同社が管理・運営を行うサブリース契約の形式で不動産投資家から多額の資金を集めました。

賃料30年保証・利回り8%を謳い、不動産投資家に1棟1億円以上で販売。

直後にスマートデイズは経営が悪化し、2018年に破産宣告を受け、事実上の倒産となりました。

その結果、投資額を回収できなくなった投資家が続出し、その多くが自己破産しています。

管理会社が倒産した例：BLAZE

サブリース会社のBLAZEは、元グループ会社から都内ワンルームマンションを購入したオーナーとサブリース契約を締結。

毎月オーナーへ賃料を振り込む契約を結びましたが、2022年10月頃から支払いの遅延が発生し始めました。

2023年1月には振込が完全に途絶える事態に。

後にBLAZE社が締結した契約は、入居者から受け取る家賃よりも高い賃料をオーナーに支払う「逆ザヤ」の状態になっていたことが判明しています。

詳細は「サブリース会社がまた不祥事…」一括借り上げ契約をうまく使う方法とは【最新2024年】をご覧ください。

2.管理会社が倒産するとどうなる？

管理会社からの振込遅延は、倒産の前兆ともいえる現象です。

管理会社が倒産してしまうと、オーナーは家賃の回収ができない以上に、大きな損害を被る恐れがあります。

1)家賃や敷金が戻らない

管理会社の倒産により回収ができなくなるお金は、入居者から集めた家賃だけではありません。

入居者が契約時に支払った敷金は、一般的には管理会社が預かるという形になります。

管理会社が倒産するときには、おそらくすでに敷金も使われてしまった後でしょう。

敷金を管理しているのは管理会社ですが、契約上の敷金は入居者がオーナーに預けたお金という位置づけになっています。

退去時の原状回復費用に使われなかった敷金の残額を入居者に返還する契約となっている場合、オーナーが敷金を受け取っていないとしても、オーナーの責任で返還しなければなりません。

2)アパートローンの返済ができない

物件の購入時にアパートローンなどを利用している場合、家賃が回収できなくなると毎月の返済が滞るおそれがあります。

返済が続けられなくなると、金融機関の抵当権が設定されている物件が差し押さえられるほか、売却金で返済しなければならなくなるかもしれません。

3)契約書などが確認できなくなる

賃貸借契約書などの書類は多くの場合、管理会社が保管しています。

そのため、管理会社が倒産し連絡がつかなくなると契約書が確認できなくなり、入居者と連絡を取る手段を失うことになるかもしれません。

管理会社の変更手続きを進めようにも、契約変更などの手続きを進めるための入居者へのコンタクトが困難です。

各部屋を訪問して説明するという方法もありますが、オーナーと入居者に面識がない場合、説明が真実だという証明をするのは難しいでしょう。

3.管理会社が倒産する前に進めたい対処法

管理会社の倒産による被害に遭わないためにも、オーナーは倒産の前兆を感じたなら、次に紹介する対処を行う必要があるでしょう。

被害を最小限に食い止めるためには、何よりも迅速な対処が重要です。

1)電話や訪問で催促

入金日に振込がない場合、まずは管理会社に振込を催促しましょう。

最初は電話で様子をみつつ、連絡がつかないようなら直接管理会社を訪問し、担当者へ振込をするように交渉しましょう。

入金が遅れている時点ですでに経営が悪化していることが予想されますが、その状態でも管理会社側に振込をする意思があるようなら優先度を上げてもらう必要があります。

もちろん遅延が起こっている時点で黄色信号が点滅していますので、入金の優先度アップでは根本的な問題解決はしていません。

あくまで対策を打つための時間を稼いでいる程度のつもりで考えておきましょう。

2)賃貸契約書を回収

倒産寸前の管理会社と連絡がつくうちに、賃貸借契約書は回収しておくとよいでしょう。

賃貸借契約書さえ手元にあれば、入居者に通知できる手段は失いませんので、管理会社倒産後の対応がスムーズになります。

直接入居者に行う方法は入居者へのオーナーチェンジ通知ガイド！正しい挨拶文と振込先変更方法を解説が参考になるでしょう。

3)入居者の振込先変更

入手した入居者の連絡先をもとに、翌月以降の家賃はオーナーの口座へ直接振込むように通知しましょう。

管理会社が倒産し家賃の回収ができなくなっても、入居者はすでに支払いを済ませているため、回収できなかった月の家賃を再度支払うよう請求はできません。

数カ月分の家賃回収ができなくなる事態を避けるためにも、振込先変更の手続きは迅速に進めることをおすすめします。  

ただし、入居者が家賃を振り込む先が保証会社である場合、オーナーが独断で振込先を変更してしまうと、契約会社との間でトラブルになるおそれがあります。

入居者から保証会社への入金がなくなると、オーナーに直接支払っているとしても保証会社は家賃滞納と見なし、入居者に対して法的手続きを進めてしまうことも考えられるでしょう。

保証会社が間に入る契約となっているなら、振込先の変更を検討する段階でオーナーから保証会社に相談しておきましょう。

4)管理委託契約の解除

これまでに紹介した対策を進めたうえで、振込遅延を起こす管理会社との管理委託契約は打ち切ってしまいましょう。

仮に管理委託契約書に「6カ月前までの通知が必要」といった条件が記されていたとしても、民法第651条では「委任は、各当事者がいつでもその解除をすることができる。」と定められていますので、即時の解約が可能です。

なお、同条第2項の1では、解約にともなう損害賠償の条件に「相手方に不利な時期に委任を解除したとき」と定めていますが、家賃の振込遅延や未払いは契約不履行にあたることから、オーナー側からの解除が契約違反になる可能性は低いでしょう。

5)少額訴訟による家賃回収

交渉を重ねても振込されないようなら、少額訴訟の提起を検討してもよいでしょう。

少額訴訟とは、請求額が60万円以下の場合に利用できる制度です。

わずかな費用で訴訟提起でき、一般的な訴訟よりも簡単な手続きで済みますので、未払いが60万円以下で収まる間に 利用するとよいでしょう。

また、実際に少額訴訟を提起しなくても、管理会社に訴訟を起こす旨を伝えるだけで支払いに応じる可能性もあります。

4.管理会社を変更する「管理替え」とは

家賃の支払いが遅れるような管理会社と信頼関係を構築するのは困難です。

倒産の雰囲気を感じ取ったなら、委託する管理会社を変更する「管理替え」を検討しましょう。

管理替えの手順は、管理会社選びから始まります。

前述のポイントを参考に良い管理会社が見つかったなら、現在の管理会社との契約を解除し、新しい管理会社と委託契約を締結。

無事に管理会社間の引き継ぎが終わったら、最後に入居者へ管理会社変更のお知らせを行いましょう。

管理替えの詳しい手順は、以下の記事をご覧ください！

▶「管理会社を変えたい…。」賃貸オーナー向けに変更の手順や時期を解説！

まとめ

家賃振込の遅延は、管理会社の経営状態が悪化している証拠であり、倒産までのカウントダウン開始を意味するといっても過言ではありません。

いつ未払いが発生するかわからない管理会社と、信頼関係を築くのは困難です。

そのまま管理会社が倒産しオーナーが被害に遭う前に、経営基盤が盤石な管理会社への管理替えを検討しましょう。  

尚、今現在進行形でお困りのオーナー様は、ぜひ一度ランドネットまでお気軽にお問い合わせください。

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