「家賃を下げたくない…」入居者からの家賃減額交渉にオーナーはどう対応すべき？

賃貸経営をしていると、入居者から「家賃を下げてほしい」と減額交渉をされるケースがあります。

入居者の要望に応じてすんなりと家賃を下げてしまえば、月々の家賃収入が減るだけでなく、さまざまなデメリットが生じます。

そのため、賃貸オーナーの多くは、できれば家賃の値下げや家賃の減額交渉を避けたいのが本音ではないでしょうか。

本記事では、家賃の減額交渉を受けた場合の対処法や注意点などについてご説明します。  

1.家賃減額交渉に備えて知っておきたい家賃のルール

まず、家賃減額交渉に応じる前に、賃貸住宅の家賃について定めている借地借家法について確認しておきましょう。

1)借地借家法と家賃の減額

借地借家法は、土地の賃借権や建物の賃貸借契約などに関する事項を定めた法律です。 賃借人の保護を目的とし、民法よりも賃借人の権利が強く認められているという特徴があります。

借地借家法第32条では、正当な事由があれば、賃貸住宅において家賃の増額や減額を請求できる権利があることを示しています。

2)借地借家法で家賃の減額請求が認められる条件

借地借家法第32条で家賃の減額請求が認められると示しているケースは、次のような場合です。

引用

土地や建物の税金やその他の負担が減少した場合 ・土地や建物の価格の低下やその他の経済事情が変動した場合 ・近隣にある似た条件の賃貸物件の家賃と比較して不相当に高い家賃の場合

引用元：借地借家法32条

つまり、経済事情が大きく変動したり、経年劣化などによって建物の価格が下がったりした場合、近くの同じような広さや築年数、付帯する設備の物件と比べて、設定されている家賃が高い場合は、入居者の減額請求が認められる場合があります。

都心にあるオフィスビルの賃料に対して減額請求が行われるような場合は、賃料額も大きいために、法律の規定を基にして話し合いを行うケースや調停の申し立てにまで発展するケースがあるでしょう。

しかし、賃貸マンションや賃貸アパートの場合は、賃料がそれほど高額ではないことなどもあり、法律の条件に該当しない場合でも入居者との関係性などから判断し、家賃減額の可否について決定することがほとんどです。

3)家賃の減額交渉はいつでもできる

家賃の減額交渉と言えば、契約更新のタイミングを思い浮かべる方が多いかもしれません。

確かに、契約更新は入居者から家賃の減額交渉が行われやすいタイミングです。 しかしながら、借地借家法では家賃の減額交渉ができる時期について定める文言はありません。

そのため、入居者はいつでも家賃の減額交渉が可能です。

4)普通借家契約では家賃の減額に応じない旨の特約は無効

賃貸借契約を締結する際に、契約書の中に家賃の減額に応じない旨の特約を付ければ、「入居者の家賃減額交渉を避けられるのでは？」と考えるオーナーもいらっしゃるかもしれません。

しかし、借地借家法は入居者の権利を手厚く保護する法律です。 借地借家法第32条1項には「ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う」と明記されています。

つまり、一般的な賃貸契約である普通借家契約では、家賃の増額はしない旨の特約は付加できても、家賃の減額をしない旨の特約は認められないのです。

5)過去にさかのぼった家賃の減額請求に応じる必要はない

入居者から賃料減額交渉が行われ、賃料の減額に応じる場合であっても、過去にさかのぼって減額する必要はありません。

例えば、入居者から「近隣の物件の家賃と比べて現在の家賃は数年前から高いと感じていた。そのため過去の分についても家賃の減額をしてほしい」という減額交渉をされても、数年前にまでさかのぼって家賃を減額する必要はないのです。

2.家賃減額交渉の際にオーナーがとってはいけない行動

入居者から家賃の減額交渉をされた場合、オーナーとしてはできるだけ減額に応じたくないというケースがほとんどでしょう。 しかしながら、次のような行動は控えた方が賢明です。

1)減額交渉をはねのける

減額交渉をはねのける行動は、入居者からの反感を買います。 入居者から家賃の減額交渉があった場合は、まず、入居者の主張を聞き入れる姿勢を見せましょう。

郵送で文書が送られてきた場合に何もアクションを起こさずに無視をしたり、対面で交渉を受けた場合に全く取り合わなかったりといった行為は厳禁です。

最初の段階では話し合いのテーブルにつき、冷静に入居者の主張に耳を傾けるようにしましょう。

2)減額交渉の場ですぐに回答する

減額交渉のテーブルに立った場合で、減額交渉に応じるつもりでも断るつもりでも、その場ですぐに回答することは控えましょう。

いったん下げた家賃を再び上げることは非常に困難です。 入居者から家賃の減額を求められた場合でも、入居者の求めに応じて、入居者の希望額まで家賃を減額する必要はありません。

求められている家賃の値下げ額が妥当なものであるかをじっくり検討したうえで、回答するようにしましょう。   また、初回の交渉の場で「家賃の減額はできない」と明確に回答することも避けた方が賢明です。 検討する素振りもなく断られたと捉えられれば、入居者との関係も悪化する恐れがあります。

まずは入居者の主張を確認し、内容を検討する誠意を示すようにしましょう。

家賃の減額交渉に応じる場合も応じない場合も、その場での明言は避け、まずは入居者の主張を聞き入れ、検討したうえで回答する旨を伝えることが大切です。

インフレ経済の2024年時点では、減額交渉を即断って退去していただき、賃料UPを狙うのも1つでしょう。

3.家賃減額交渉に応じて値下げをした場合のデメリット

次に、家賃減額交渉に応じた場合のデメリットを確認していきましょう。 家賃の減額交渉に応じ、値下げをした場合、オーナー側には次のようなデメリットが生じます。

1)月々の収入が減少する

まず、家賃が減額されれば、月々の収入が減少します。 1ヶ月単位でみれば小さな額であっても、年間を通して考えるとまとまった額となるはずです。

また、1戸だけでなく、複数戸で家賃の減額をしなければならない事態になれば、さらに収入の減少額は大きくなり、キャッシュフローが大幅に悪化してしまうでしょう。

2)他の入居者から不満が出る可能性がある

1人の家賃減額交渉に応じた場合、他の入居者から家賃の違いについて不満が出てくる可能性があります。

賃料を減額したことについては、他の入居者に公表する必要はありません。 しかし、入居者同士につながりがある場合などは、家賃の減額交渉に成功したことが伝わり、なぜ自分の家賃は高いままなのかといった不平不満が出る可能性があるのです。

特に、大学などの近くにあり、同じ大学に通う学生が多く住んでいる物件などでは、そのような可能性が高くなります。

他の入居者の不満が退去につながるケースもあれば、新たな家賃の減額交渉に発展する可能性も考えられるでしょう。

3)家賃を再値上げすることは難しい

家賃減額交渉は、オーナーにとって歓迎すべきことではありません。

同じように家賃の値上げ交渉も入居者にとっては歓迎できるものではないはずです。 家賃の減額時と同様に、経済事情が変動した場合や土地・建物の価格、税金が上がった場合、近隣の家賃相場と比べて不当に家賃が安い場合でなければ、借地借家法では家賃の値上げは認められていません。

従って、一度値下げに応じた場合、退去して頂かない限り家賃を値上げすることは難しいのが現状です。

4.家賃減額交渉を受けて、値下げをした場合のメリット

家賃の減額交渉に応じて家賃の値下げをすることには、デメリットばかりがあるわけではありません。 家賃を減額した場合にオーナーが得られるメリットもあります。 家賃の値下げをした場合のメリットをご紹介しましょう。

1)入居者の退去を抑制し、空室を回避できる

家賃の減額交渉に応じず、家賃を値下げしなかった場合、入居者は不満が解消されないために退去してしまう可能性があります。

その期間の賃料収入は0円になってしまいますが、家賃の減額に応じた場合は入居期間が長くなる傾向にある為、月々の賃料収入が0円になるリスクは回避できます。

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2)入居者募集にかかる費用を節約できる

家賃を減額しなかったために入居者が退去してしまった場合には、新たな入居者を募集しなければなりません。 入居者の故意や過失によって生じた部屋の損傷は入居者に修繕費を請求できますが、経年劣化による汚れや破損などはオーナーが修繕費を負担する必要があります。 入居者募集にあたっては仲介会社に支払う手数料や広告料などの費用も発生しますが、退去を抑制できればこれらの費用も不要となります。

3)長く住んでもらえる可能性がある

家賃の減額を求めてきた入居者は、裏を返せば、家賃以外の面では住んでいる部屋に満足していると考えることができます。

そのため、家賃を値下げすれば、長く住んでもらえる可能性が高いとも言えるのです。

賃貸物件を所有するオーナーにとって、入居期間の長期化は安定した賃貸経営につながります。 多少の家賃減額で長く住んでもらえるのであれば、オーナーにとってはメリットが大きくなるケースも少なくないでしょう。

5.家賃の減額交渉に応じるべき入居者と断るべき入居者の見極め方

家賃の減額交渉をなされた場合に、交渉に応じるべき入居者と断るべき入居者の見極めポイントを具体的にご説明します。

1)家賃の減額交渉に応じた方がよい入居者とは

家賃の減額交渉に応じた方がよい入居者とは、長く入居している入居者です。

2回以上の契約更新をしている人や5年以上入居している人であれば、引き続き長く入居してくれる可能性が高いため、値下げ額を相談しながら家賃の減額を検討するとよいでしょう。  

また、長く入居している人で、入居当時よりも現在の設定家賃が低いことを知り、現在の家賃と同じ額までの値下げを要求してきた場合も、値下げに応じた方が賢明です。

ただ、その場合も、過去にさかのぼって減額する必要はありません。

2)家賃の減額交渉を断るべき入居者とは

入居して間もない人や家賃の減額を求める理由の根拠が明確でない場合などは、検討の結果として家賃の減額を断ってもよいでしょう。

また、騒音やごみ捨てのルールを巡ってトラブルを起こしていたり、家賃の滞納履歴があったりする入居者の場合は、入居期間が長くなればさらにトラブルを起こす可能性もあります。

そのような入居者の場合は、家賃の減額を交渉されても、断るようにしましょう。

6.家賃の減額交渉を避けるには

入居者が家賃の減額交渉を求める場合は、家賃として設定されている額に部屋の価値が見合っていないと感じているケースです。 家賃相応の環境が整っていれば、入居者は設定されている家賃の額に不満を感じることも少ないでしょう。

家賃の減額交渉を避けるためには、日頃から入居者の満足度を高められるよう、共用部の清掃を徹底したり、トラブルの際にはすぐに対応できる管理体制を整えたりすることも大切です。

 契約更新のタイミングで家賃減額交渉を求められた場合には、家賃を減額するのではなく、2年に1回の更新料を減額免除する方法も有効です。

そもそも、入居者と関わるイベント（出来事）が無ければ、オーナーにいきなり交渉する事になりますから、家賃交渉のハードルをあげるのも手です。

詳細は更新料廃止で引っ越し検討者○○％減る？賃貸経営の意外なメリットを合わせてご覧ください。

まとめ

入居者から家賃減額交渉を求められたら、すぐに入居者の主張をはねのけるのではなく、まずは入居者の要求に耳を傾けることが大切です。

入居者が家賃の減額を求める理由や入居者の入居期間などを確認しながら、家賃の減額によって得られるメリットとデメリットを比較したうえで、家賃の減額交渉に応じるかどうかを慎重に判断しましょう。

もし、入居者からの減額交渉にお悩みの場合や管理委託のご相談は、ランドネットの賃貸事業部までお気軽にご相談ください。

賃貸管理の経験豊富なスタッフがオーナーの悩みをしっかりお伺いし、適切な対処法をアドバイスさせていただきます。