入居者満足度を高めて退去を減らす具体的な方法【究極の空室対策】

賃貸経営で重要視される空室対策は、そもそも空室が発生しなければ必要ありません。

実は、有効な空室対策を考えだすよりも、今の入居者に長く住んでもらうことに注力する事で日々空室対策を行うよりも安定します。

当社では退去は避けられないものと考えつつも、入居者の満足度を上げることで退去時期を遅くすることは可能だと考えております。

では、入居者の退去を減らす為の入居満足度はどの様に上げればよいのでしょうか？

今回は、究極の空室対策ともいえる入居期間を長くする方法についてご説明します。

1.退去を減らすことが究極の空室対策である理由

まず、退去を減らすことがなぜ、究極の空室対策となるのか、その理由からご説明しましょう。

1)安定した家賃収入を得られる

空室が発生すれば、少なくとも1か月程度は入居者のいない状況となり、その間は家賃収入を得られません。 しかし、入居者が長く住み続けてくれれば、空室期間が発生しないため、毎月安定的に家賃収入を得ることができます。

2)空室対策が要らない

空室がなかなか埋まらない場合、広告料をアップさせたり、リフォームや設備の入替を検討したりする必要があります。

また、場合によっては敷金や礼金、家賃などの見直しも必要になるかもしれません。 空室対策は、多少なりとも費用がかかるケースが多く、費用負担が発生する分、収益が低減します。

しかし、入居者が退去をしなければ空室対策そのものが不要となり、収益も悪化することはありません。

3)入居者募集の費用を抑えられる

退去が発生すると原状回復費用や広告費、仲介手数料などの費用がかかります。

そのため、入居期間が短ければ短いほど費用はかさみ、部屋の稼働率も下がるため、収益が悪化するのです。

退去が減れば、原状回復費用や入居者募集費用の発生頻度も抑えられ、安定した収益を得られるようになります。

 2.入居者への満足度を上げるには？

共用部分の管理が不十分であったり、トラブル時の対応が遅かったりする場合、まずは入居者が不満なく暮らせる環境に整えることが先決です。

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そのため、管理体制などに問題があるにもかかわらずプレゼントを贈っても効果は得られませんが、暮らしやすい環境を整えたうえで行う入居者へのプレゼントは、退去抑制につながる可能性があります。

1)入居時のウェルカムプレゼント

入居が決まったときに、入居のお礼として洗濯用洗剤や台所洗剤、タオルなどの雑貨をプレゼントするアイディアもあります。

原状回復工事が終了した後に、部屋の中にメッセージと一緒に置いておけば、新しい部屋でのよいスタートを祝い、入居者を歓迎する気持ちを伝えられるでしょう。

2)契約更新のタイミングでのプレゼント

契約更新時のプレゼントには、2パターンの贈り方があります。 1つ目は、更新をしてくれたお礼としてプレゼントを贈るケース。

2つ目は、更新の前にプレゼントを予告し、実際に更新したら入居者に贈り物を渡すケースです。

更新のタイミングでの退去を阻止したいという目的であれば、後者のように更新のお知らせとともにプレゼントがある旨を伝えるとよいでしょう。

ただし、その場合、プレゼントの内容が入居者に魅力的なものでなければ、契約更新にはつながりません。

ギフト券やプリペイドカード、お米やお菓子の詰め合わせなどの食品、ギフトカタログなど、年齢や性別に関係なく、一般的に喜んでもらえるようなギフトを用意しましょう。

  また、プレゼントの代わりに新しい設備を導入する方法もあります。 契約更新のタイミングで、より生活を便利にする宅配ボックスやモニター付インターフォンなどの導入を提案してみてもよいでしょう。

3)更新料を0にするプレゼント（廃止）

1つの戦略として、更新料を0にしてしまう方法

実際、入居者に更新料を頂いたとしてもその半金を不動産屋に払うため、オーナーの収入になるのは家賃の半分に。

それであれば入居者から更新料を頂かずにオーナーが不動産屋に半金を払って、入居者満足度を上げる手もあるのではないのでしょうか？

更新料を0にすることで一時的には収入が減りますが、更新料廃止で引っ越し検討者○○％減る？賃貸経営の意外なメリットでもご紹介しているメリットが沢山あります。

家賃を上げるために退去を出しても構わない姿勢以外、空室対策代の方がコストがかかるので、更新料ゼロを検討してみるのも良いでしょう。

3.満足度を上げるのはプレゼントだけではない管理会社の対策

入居期間を長くし、退去の発生を防ぐことは、入居者募集にかかる費用も抑え、安定した家賃収入を実現する最大の空室対策になることをご説明しました。

では、退去を抑え、入居期間を長くするためにはどのような対策が必要なのでしょうか。

 1)質の高い建物管理。共用部の清掃等

常に、エントランスやゴミ置き場などの共用部分がきれいに保たれ、適切な修繕が行われている物件では入居者も気持ちよく生活することができます。

賃貸物件は入居者が暮らす家であり、家の玄関が汚れていたり、外観が劣化していても修繕がなされていなかったりすれば、快適に生活することはできません。

しっかりと建物の管理を行う管理会社であれば、入居者が満足できる住環境を提供することができます。 オーナーが自主管理を行う場合、特に自宅と物件が離れているようなケースでは、こまめに清掃を行ったり、建物や設備の状況を確認したりすることは難しいかもしれません。

しかし、管理会社を利用すれば賃料の数％の手数料で建物の管理全体を委託することができます。

2)早急なトラブル対応が入居者の安心につながる

設備故障など、入居中のトラブルはいつ発生するか分かりません。 例えば、夜中に天井から水が漏れてきたり、年末年始の時期に給湯器が故障してお湯が出なくなったりする場合もあるでしょう。

土日や夜間も問い合わせを受け付けていれば、入居者は急なトラブルが発生してもすぐに相談ができます。

設備が故障した場合、修繕する日程をすぐに手配できれば、入居者もスケジュール調整等がしやすく生活に支障が出にくい上に安心感が得られるでしょう。

結果、入居期間を長くしようとは思わなくても、退去リスクを抑えられるのです。

一方で、自主管理の場合は仕事中の対応が難しい可能性があります。

トラブル時の初期対応が遅れると入居者の不満が募り、より安心して暮らせる物件への転居を考えるきっかけとなってしまうのです。

3)24時間364日体制のランドネット賃貸管理

ランドネットでは、トラブル発生時にすぐに対応できるよう24時間365日体制の入居者専用の問い合わせ窓口を設置しています。

万が一、深夜や休日にトラブルが発生しても適切な対処ができるため、入居者の不安を軽減できます。

また、賃貸オーナー向けに月々1,210円（税込）の費用で、エアコンや給湯器などの設備が故障した場合に上限金額なしで無償修理・交換を実施するプランも用意していますので是非ご検討ください。

突発的な出費を抑えることができるほか、部品や本体の修理交換に素早く対応できるため、入居者の不満も最小限に抑えることが可能です。

まとめ

安定した賃貸経営を実現するためには、有効な空室対策の手段を探すことよりも、現在の入居者を大切にし、退去を抑制することが大切です。

退去が発生しなければ空室対策を行う必要もなく、安定した家賃収入を得られるようになります。

また、原状回復工事や入居者募集にかかる費用も不要となるため、収益も高めることができます。

退去を減らすためには、物件をきれいに保って入居者が快適に暮らせる環境を整えること、トラブル発生時に早急な対応を行って入居者の不安を解消し、入居者の満足度を高めることが重要です。

また、入居時や更新時などでの入居者へのプレゼントも入居者によい印象を与え、退去の抑制につながる可能性もあります。 現在、自主管理をされているようであれば、オーナーの負担も軽減し、入居者の満足度も高められる委託管理への切り替えを検討してみてはいかがでしょうか。