築30年以上の親所有のアパートを相続したら？即家賃収入に換える賃貸管理とは

親が経営するアパートを相続する予定の方や相続した方もいるでしょう。

相続の対象となる親所有のアパートが築30年以上となる場合、なかなか入居者の獲得が難しく、安定したアパート経営を続けていくことが難しい場合もあります。

そこで今回は、築30年以上のアパートを親から相続した場合に、安定したアパート経営ができる賃貸管理法についてご説明します。

1.アパートを相続したら確認すべきこと

親からアパートを相続したり、引き継いだりしたら、まずは次のことを確認しましょう。

1)敷金や礼金等の内容

敷金や礼金の額は、入居者を募集するうえで参考になるものです。

それと同時に、敷金は現在の入居者が退去する際に、入居者の責任によって修復が必要な箇所の原状回復費用を差し引いた残りの額を返還しなければなりません。

退去時にトラブルが起きることのないよう、入居者から預かっている敷金の額をしっかりと確認しておきましょう。

2)修繕の時期と内容、設備の交換時期

アパートの修繕をいつ、どのような内容で行ったのかも、物件の状態を管理するうえで必要になる情報です。

外壁の塗装や屋上の防水、給排水管の取り換えなど、12年程度の間隔で実施すべき大規模修繕は、修繕費用も高額になります。

アパート（1棟物件）の大規模修繕にどう備える？費用や周期を解説

給湯器やエアコンなど、長く使っている設備の場合、経年劣化によって不具合が生じる可能性もあるでしょう。

修繕の時期と内容、設備交換を行った時期などを確認し、物件の状態をしっかり維持するための修繕計画を立てましょう。

3)賃料査定と近隣家賃相場との比較

長年、アパート経営をしている場合、物件の家賃が相場とずれているケースもあります。

入居者を獲得し、安定した家賃収入を得るためには、相続したアパートの妥当な賃料を知ることも大切です。 近隣の家賃相場と比較して高すぎたり、低すぎたりするようであれば家賃の見直しを行いましょう。

4)サブリース契約を結んでいるか

サブリース契約とは、賃貸管理を行うサブリース会社に物件を貸し出し、サブリース会社が貸主となって入居者と転貸借契約を結ぶ賃貸契約の方法です。

サブリースの場合は、入居者の募集や退去手続き、家賃の徴収、建物の維持管理などもすべてサブリース会社が代行します。 多くのサブリース契約では、家賃保証によってオーナーは入居者の有無にかかわらず一定の収入を得られます。

しかしながら、一般的な管理費用よりも割高な手数料が引かれるためにオーナーの手元に入る家賃収入は低くなります。 そのため、場合によっては、サブリース契約を結ばない方が得られる家賃収入が増える可能性もあります。

サブリース契約を結んでいるか、結んでいる場合はその契約期間も確認しましょう。

5)管理会社の対応

アパートの管理を管理会社に委託している場合は、管理手数料の額と管理内容も確認しておきましょう。

空室期間がどのくらい続いているのかも確認しておくと、管理会社が客付けに強い会社なのかどうかも判断できるはずです。

長年の付き合いがある管理会社に管理を委託しているものの、空室期間が長引いているような場合は管理会社の変更も検討してみるとよいかもしれません。

2.築30年以上のアパートを管理してくれる会社のポイント

築年数が経過しているために、親からアパートを相続しても入居率が低いアパートであるケースもあるでしょう。

せっかくアパートを相続したのであれば、満室経営を目指して、しっかりと家賃収入を得られるようなアパート経営を実現したいものです。

しかしながら、これまでアパート経営の経験のない方が、すぐに結果を出すのは難しい可能性があります。

そのような場合は、信頼できる管理会社に管理を依頼することをおすすめします。 築30年以上のアパート管理を任せられる管理会社の選び方をご説明します。

1)そのエリアに詳しく、管理に本気である

親が長年アパート経営をしていた場合、賃貸管理会社とも付き合いが長くなり、入居者が見つけられなくても、関係性を壊さないために客付けに対して強い要望を出していなかった場合などもあります。

そのようなケースでは空室が生じてもオーナーから不満が出ないために、積極的に客付けを行っておらず、空室期間が長引いていた可能性も考えられるのです。

そのエリアの賃貸物件や賃貸需要について詳しく、空室対策に力を入れて取り組んでいる管理会社であれば、安心して管理を任せられるでしょう。

2)空室対策に効果がある安いプチリフォームを教えてくれる

賃貸物件の入居希望者は、建物や室内の新しさ、見た目のきれいさを重視する傾向にあります。

そのため、築年数の経過した物件で、これまでにあまり修繕を行ってこなかったような場合は、なかなか入居者を獲得しにくいかもしれません。

客付けに強い不動産管理会社であれば、空室対策の方法についても熟知しているはずです。

コストを抑えた効果的なプチリフォームや人気設備の導入など、入居者のニーズに合った費用対効果の高い空室対策のアドバイスをしてもらえるでしょう。

3)古いアパートでも家賃の値上げをした実績が多い

賃貸管理会社の中には、入居率を高めるために家賃の値下げばかりを提案してくるところもあります。

しかし、実際には上に紹介したプチリフォームや人気設備の導入などによって建物の資産価値を高め、古いアパートでも家賃の値上げに成功している事例もあります。

  安定したアパート経営を目指すためには、収益を低くしてしまう家賃の値下げは最終手段として考えるべきです。

これまでに古いアパートの管理経験があり、さらに古いアパートでも家賃の値上げを成功させた実績が多い管理会社を選ぶと、古いアパートの経営についてのノウハウを保有していると考えられます。

管理会社を選ぶときは、新しいマンションの管理ばかりでなく、古いアパートの客付けや家賃の値上げ実績があるかどうかを確認しておきましょう。

4)サブリースを解約させて収益UPをさせた経験がある

サブリース契約は、安定した収入を得られる一方で、入居者とオーナーが直接賃貸借契約を結ぶ方法に比べると、管理費が高いために実質的に得られる家賃収入が低くなります。

親から相続したアパートをしっかりと経営していきたいようであれば、サブリース契約は見直した方が賢明です。

親がサブリース契約を結んでいた場合には、サブリースを解約させて安定したアパート経営を実現させた事例のある管理会社に相談してみましょう。

5)管理だけでなく、売却時の出口戦略も提案できる会社

アパートに限らず、不動産経営では出口戦略も考えておく必要があります。

出口戦略とは、どのように不動産経営を終わらせるかという戦略です。   親から引き継いだアパートをそのまま自身の子どもに引き継ぎたいという意向もあるでしょう。

ある程度の期間アパート経営をしたら、維持費用が高額になったり、売却価格が落ちてしまったりする前に売却したいと考える方もいるのではないでしょうか。

いずれは売却を考えているようであれば、管理だけでなく、賃貸経営後の出口戦略までしっかり提案できる会社を選ぶことをおすすめします。

まとめ

親から築30年以上のアパートを相続したら、まずは敷金や礼金の状況、建物の修繕履歴などを確認すると同時に、サブリース契約の有無や管理会社の対応状況についても確認するようにしましょう。

築年数が経過しているからといって客付けに力を入れていない管理会社に管理を委託している場合、アパートは相続したものの、家賃収入を十分に得られないケースもあるでしょう。

エリアに強く、古いアパートの管理や客付けに実績のある管理会社に管理を委託すれば、安定したアパート経営を実現できる可能性があります。