区分マンションの空室対策のライバルチェックがアパートより厳しい理由

区分マンションを賃貸に出している方にとって、最も気になるのは「空室対策」なのではないでしょうか？

ローンの返済や管理費等の負担を軽減するためにも、家賃収入を得たいところ。

しかし、借り手市場といわれる現代の賃貸市場において優良な借り手を探すのは簡単ではなく、周囲の物件との争奪戦を勝ち抜く必要があります。  

そして、何より…区分マンションはアパート違って、同じマンションで募集されても所有者が違うのでライバルチェックが厳しめにしなければなりません。

今回は区分マンションの空室対策と、周辺物件との競争に勝つためのライバルチェックについてご紹介します。

1.マンションの空室率は何%？

総務省統計局が公表した「平成30年住宅・土地統計調査」によれば、全国の共同住宅1,820万戸のうち、空き家は493万戸（27.1%）という結果となりました。

このうち木造の空き家は327万戸中91万戸（27.9%）、非木造の空き家は11,493万戸中402万戸（26.9%）とされています。

非木造住宅が明確にマンションを指しているとは明言されていませんが、木造のアパートに比べてマンションは空室率が低いと推察されます。

ただし、空室率は地域によって10%台～30%台と大きな開きがあります。

空室率が低い地域だからといって、必ず入居者が決まるとは限りません。

自室を空室にしないためにも、マンションを賃貸に出すオーナーは入居者に選ばれる物件にする為の空室対策を行う必要があります。

2.今すぐできるマンションの空室対策6選

マンションを賃貸に出す以上、可能な限り空室期間は作りたくないものです。

空室対策は大きなコストと時間が必要なものからローコストでできるものまで様々。

まずは、個人でも簡単にできる対策からスタートしてみるとよいでしょう。

対策1：ターゲットを定める

何らかの商品やサービスを売るには「誰に売りたいか」というターゲットの設定が重要です。

「誰でも入居OK」というような全方向へのアプローチでは、物件の条件が良くない限り入居者の興味・関心を得にくいといえるでしょう。

「なんでもできます！」っていう人ほど、何もできない人というように、信用できないあの感じです。

  以下のようなターゲットを定めると、これからのアプローチの方向が定まりやすくなります。

対策2：敷金・礼金を値下げ・無料にする

家を借りたい入居者にとって、引っ越しは何かとお金がかかるものです。

転居のたびに発生する数十万円の支払いが大きな負担となるため、入居者は少しでもローコストで住める家を探しています。

オーナーからすれば家賃や更新料の値下げは収入減になるため、あまり積極的に行いたくないでしょう。

家賃は長期的な収入源ため、安易に値下げすると長期的に大きな損につながるおそれがあります。

そこでオススメしたいのが、敷金・礼金の値下げです。

敷金は退去時の修繕費に充てる預かり金という性質があるため、値下げをしてもオーナーの持ち出しが増えるわけではありません。

礼金の値下げは入居時の収入にしか影響しない上、初期費用を抑えたい入居者にとってはわかりやすい形のメリットになります。

最近は敷金・礼金ゼロという物件も増えていますので、周辺の物件の相場を確認しながら効果的な値下げを検討してみるとよいでしょう。

対策3：住宅設備の充実

入居者はただ住む場所が欲しいだけでなく、快適な住環境を求めています。

建物の立地や部屋の状態はもちろん、生活に必要な住宅設備にも目を光らせています。

自身が一棟まるごと所有するアパート物件なら、宅配ボックスや無料wi-fiといった設備の用意も可能でしょう。

一方、物件ひとつを貸し出すマンション投資では、オーナーが設置する設備には限界がありますが、マンション全体に備え付けられた設備をアピールすることは可能です。

近年では、ほとんどのマンションにインターネットの光回線が導入されており、契約だけ済ませれば利用できる状態になっています。

テレワーカーが増えた今、住宅にとって必要不可欠な機能だといえます。

入居者だけが使える共用施設があれば、アパートにはない大きなメリットとしてアピールできるでしょう。

定めたターゲットによっては、オーナー自身が家電品を設備として設置するといった対策も有効です。

ペット可物件に必須のペットゲートの設置や、子連れの家族向けに空気清浄機を置くといった対策は、他の物件との差別化に繋がります。

対策4：簡易的なリフォーム・リノベーションを施す

近年は築古物件に対するリフォームやリノベーションが身近になっており、賃貸マンションでも頻繁に行われています。

壁や床の劣化、部屋全体のデザインの陳腐化といった問題をリフォーム・リノベーションで解消した結果、人気物件に生まれ変わることも珍しくありません。

リフォームやリノベーションは多額の費用がかかるイメージがありますが、必要な個所だけピンポイントで行い費用を抑えるケースも増えています。

和室をフローリングにするだけでもアピール力が大きく変わりますので、ターゲットに合わせたリフォームやリノベーションを検討してみましょう。

対策5：ADを支払う

仲介を請け負う不動産会社に支払う広告料が「AD（Advertisement）」です。 ADが設定されている物件が成約すると、オーナーから不動産会社に家賃1カ月分の広告料が支払われるため、不動産会社は他の物件よりも入居者の紹介に力を入れるようになります。

ADの詳細や相場については以下の記事で解説していますので、ぜひご覧ください！

オーナーが不動産会社に払う広告料(AD)とは？相場や仲介手数料との違いを解説

対策6：ポータルサイト掲載の広告を強化する

入居者を募集する賃貸物件は、同じエリア内に複数存在します。

全くの同条件で競合する物件となれば数は少なくなるものの、特徴を打ち出せない物件は他の物件に埋もれてしまい、入居希望者に見つけてもらいにくくなるでしょう。  

他の物件との差別化を図るには、賃貸物件情報を公開するポータルサイト上で目立つことが重要です。

物件の特徴を端的に捉えたキャッチコピーや物件の長所をアピールできる写真を掲載してもらえるよう、仲介を依頼している不動産会社へお願いしましょう。

3.競合は同じマンションにいる？ライバルチェックとは

区分マンション投資の特徴のひとつに、一部屋単位での賃貸経営ができる点があります。

アパート経営は一棟が対象のため、複数の部屋を同時に管理しなければなりませんが、区分マンション投資は限られた範囲だけを管理すればいいため、個人でも行えるのがメリットです。  

その一方で、区分マンションは、近隣に競合となるライバル物件が増えやすいという注意点もあります。

近場にある別マンションに近い条件の賃貸物件が出てくるだけでなく、同一マンション内で別のオーナーが部屋を貸し出し競合になることも十分に考えられます  

近隣に競合となるライバル物件がある場合には、先に選んでもらいやすくなるような対策が必要です。

敷金・礼金の金額調整や設備の充実など、先述した空室対策を中心とした差別化を行うとよいでしょう。

特に同一マンション内のライバル物件と明確な違いをアピールできると、入居者を集めやすくなります。

まとめ

所有する区分マンションを賃貸に出したい方にとって、入居者募集は大きな課題です。

集合住宅の賃貸物件は2割以上が空室となる中で、入居者を決めるには入居希望者の興味を引きメリットを感じさせる必要があります。

自身の物件の条件を決める際には、周辺の競合物件との差別化を図るのも重要なポイントです。  

特に同一マンション内の別部屋が賃貸に出されている場合には、よりターゲットを明確に定めた対策を行う必要があります。

マンションを空室のまま遊ばせることのないよう、優良な入居者に選ばれるような条件を整えましょう。  

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