一軒家を貸し出す手順を解説!再び戻って住む方法は?

貸したい

転勤が決まった場合、家族で引っ越すとなると住んでいる家が空き家となってしまいます。

また、実家を相続したものの思い入れのある家を手放したくないと考えるケースもあるでしょう。

住む人がいなくなってしまった家を有効に活用できる方法が、一戸建てを賃貸に出す方法です。  

しかし、アパートやマンション経営の経験がなければ、どのように家を貸すのか、賃貸の手順が分からない方もいらっしゃるでしょう

また、転勤から戻ったときには、再び住み慣れた自宅で生活をしたいと考える方もいらっしゃるはずです。

本記事では、一戸建てを賃貸に出す方法と、その際の注意点についてご説明します。  

1.住んでいる家や空き家を貸すメリット

一戸建てを貸すメリットからご紹介しましょう。

1)家賃収入を得られる

家を貸す最大のメリットは、毎月、家賃収入を得られる点です。

特に、一戸建ての場合は単身者ではなく、ファミリー層が入居する可能性が高くなります。

ファミリー世帯の場合、入居期間が長くなり、安定した家賃収入が期待できます。  

空き家であっても家を所有している限り、固定資産税や都市計画税などの税金は支払わなければなりません。

しかし、賃貸に出せば家賃収入で税金分を賄うことも可能です。

働かずして毎月一定額の収入を得られる点は、家を貸すことで得られる大きなメリットです。

2)空き家のリスクを抑えられる

人が住んでいない家は、庭木や雑草が伸び、灯もつかないため、外からも人が住んでいないことが分かってしまいます。

そのため、空き家は不法投棄や放火のリスクが高くなります。

また、敷地内の手入れがなされなければ、害虫や害獣などの住処になってしまうこともあり、近隣の住民に迷惑をかけてしまう恐れも。

家を貸しておけば入居者が生活するため、このような空き家のリスクを抑えることが可能です。

3)家の劣化を抑えられる

人が住まない家は劣化が進みます。

締め切った室内には湿気がこもり、カビが生えやすくなるでしょう。

設備も使用しなければ、錆びつくなど、劣化が進みます。

しかし、家を貸して入居者が生活すれば、ドアの開け閉めによって自然に空気が流れます。

水道やガスを使用することで設備の劣化も防げるでしょう。

4)再び居住することもできる

空き家になってしまう家を貸し出すのではなく、売却するという選択肢もあります。

売却すれば、まとまった額のお金を手に入れられるでしょう。

しかし、一度、他人の手に渡った家を再度、所有することは難しいのが現実です。

転勤から帰任したときに、住み慣れた家で生活したいと思っても、買い戻すことはできません。

賃貸に出す方法であれば、帰任後に再び元の家で生活したい、将来的に実家で暮らしたいといった希望も実現できます。

2.一戸建てを賃貸に出す際の注意点

誰も住まない家があり、将来的にその家で暮らす可能性があるのであれば、売却せずに賃貸に出し、家賃収入を得る方が賢明な選択となるでしょう。

しかし、一戸建てを賃貸に出す際には注意しなければならないこともあります。

1)住宅ローンが残る家を貸す場合には、金融機関への相談が必要

転勤を理由に自宅として使用していた家を貸す場合は、住宅ローンの返済が残っていることもあるでしょう。

住宅ローンは、自宅として使用する家の取得費用に対する融資です。

そのため、住宅ローン返済中の家を賃貸に出すことは原則としてできません。

しかし、転勤などやむを得ない場合は、金融機関に相談することで住宅ローン返済中の家を賃貸に出せる可能性があります。

住宅ローンが残る家を貸したい場合には、金融機関に相談することを忘れないようにしましょう。

2)賃貸管理が必要になる

自宅を貸し出す場合、入居者募集や賃貸中のトラブルに対応するほか、退去時の原状回復工事が必要になるなど、煩雑な賃貸管理業務が発生します。

また、どのような人に家を貸すかによって、賃貸期間中のリスクも変わります。

できれば滞納などの不安が少ない、優良な入居者に貸し出したいものでしょう。

そのためには、入居時に入居希望者の属性などをしっかり審査しなければなりません。

賃貸経験のない方や、転勤で家から離れた場所に住む方が、入居審査を行ったり、入居者の問い合わせに対応することは難しいでしょう。  

一戸建て住宅を賃貸に出す場合、このような賃貸管理業務は管理会社に委託するケースがほとんどです。

賃貸管理を委託すれば、入居者募集から退去時の対応まで、ほとんど手間をかけることなく家を貸すことができます。

3)確定申告が必要になる

家を貸して得る家賃収入は、不動産所得に該当し、所得税の課税対象となります。

一定期間だけ所有する一戸建てを賃貸に出す場合でも、年間20万円以上の所得が発生した場合には確定申告が必要です。

固定資産税や都市計画税、管理会社に支払う管理委託手数料、損害保険料などは、経費として計上できます。

しっかりと収支を計算し、確定申告を忘れないようにしましょう。

3.一戸建てを賃貸に出す手順と契約方法

一戸建てを賃貸に出す場合は、次のような流れで手続きを進めます。

1)不動産管理会社に賃料査定を依頼する

まず、不動産管理会社に依頼し、エリアや家の広さ、築年数、設備などから、賃料を査定してもらいます。

管理会社が提供するサービス内容や管理委託料、管理経験などを踏まえ、管理を依頼する会社を決定します。

2)入居者募集の準備を始める

管理会社が決定したら、どのような方法で貸し出すのか、賃貸契約の方法を決定します。

再び貸す家に住む予定があるのであれば、必ず、賃貸期間を限定できる定期借家契約を選ぶようにしましょう。

また、家賃、敷金・礼金の額、退去時の原状回復の範囲など細かな募集条件を決定します。

家や設備の状態によっては貸し出す前に修繕が必要な場合もあります。

3)入居者の募集と契約

入居者を募集し、入居希望者が現れた場合には実際に家を見る内見が行われます。

その後、入居申し込みを受けたら、入居審査を行い、問題がなければ契約を締結します。

ここまでの業務は、全て管理会社が行います。

「一軒家の賃貸に借り手がつかない…」と悩むオーナーへ【戸建の空室対策】

 

4)賃貸経営スタート

賃貸経営がスタートしたら、家賃集金や入居者からの問い合わせ対応などを、全て管理会社側で行います。

毎月、入居者が支払った家賃から管理手数料が差し引かれた額がオーナーに入金されます。

4.貸した家に再び戻って住む方法

一般的な賃貸契約は「普通借家契約」という契約方式が用いられます。

普通借家契約の場合、原則として貸主側から解約を申し出ることはできません。

したがって、転勤終了後に自宅で再び生活したいと思っても、普通借家契約を結んでしまうと、入居者に退去を要求することはできないのです。  

一方、「定期借家契約」は、貸し出す期間を限定できる契約方法です。

転勤の場合や将来的に家を使用する予定がある場合は、定期借家契約で契約を結ぶように注意しましょう。

まとめ

一戸建てを賃貸に出す方法についてご紹介しました。

空き家にして放置しておくと、さまざまなリスクがあり、家が劣化する恐れも。

また、売却してしまうと、二度とその家に住むことはできません。

いずれ住む予定がある一戸建てであれば、空き家になってしまう間だけ賃貸に出すことをおすすめします。  

 

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監修者
吉田 佳祐【株式会社ランドネット】
吉田 佳祐【株式会社ランドネット】
賃貸仲介と管理の両方を知る在籍10年超のベテラン!入居中のトラブルや滞納のお悩みなどあらゆる難題に手腕を発揮。【資格】宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・損害保険募集人一般【不動産業界歴】15年

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