空室対策まとめ2025年版！知って役立つ満室アイデアを公開

空室対策は賃貸経営における最重要課題の一つです。

近年はテレワークの定着やライフスタイルの多様化により、入居者のニーズが変化しているため、柔軟な賃貸経営が求められます。

本記事では、現場での実績に基づいた効果的な空室対策のアイデアを、具体的な実施方法や期待される効果とともに詳しく解説していきます。

1.募集方法を見直す

物件の魅力を多くの入居希望者に届けるためには、戦略的な募集方法の見直しが必要です。

より入居者が集まりやすくなるよう、入居希望者が物件情報を見つけやすくなるような募集方法を検討しましょう。

1)検索でヒットしやすい家賃に設定

入居希望者に物件を見つけてもらうためには、検索でヒットしやすい家賃に設定することが重要です。

物件情報が掲載されているポータルサイトでは、一般的に検索時の家賃指定は5,000円刻みになっています。

そのため、予算「6万円以下」で検索した場合、6.1万円の物件は表示されません。

わずか1,000円の差で検索表示されなくなりますので、より多くの人の目に触れやすくなるよう、6万円に設定するのがおすすめです。

もし下げるのが難しいようなら「家賃6万円+管理費1,000円」に分けて設定すれば、検索にヒットしやすくなることが期待できます。

2)ポータルサイトに掲載されている情報の見直し

ポータルサイトに掲載する物件の情報は、適切な項目かつ正しい内容でなければなりません。

家賃の金額や築年数、間取りなどの情報が間違って掲載されていると、入居希望者が物件への入居を検討できなくなります。

まずは掲載内容を精査し、ポータルサイトの物件情報が誤っていないか確認しましょう。

他の物件との差別化を図り入居者を集めやすくしたいなら、入居希望者にとって有益な情報を掲載するのも有効です。

近隣施設との距離や設置されている設備の情報、フリーレントなどのサービスの情報も記載できれば、入居希望者が入居を前向きに判断できるようになるでしょう。

3)見やすい写真に撮り直す

ポータルサイトに掲載される物件写真は、入居の判断に大きな影響を与えます。

もし現在掲載されている写真からいい印象を受けないようなら、明るく住み心地が良い部屋に見えるように写真を撮り直すとよいでしょう。

撮影時は、部屋が明るくみえるようにカーテンを開けましょう。

可能なら春や夏に撮影できると、差し込む日差しが明るく温かな光になります。

また、部屋を広く見せられるように広角レンズを用意するのがおすすめです。

プロのカメラマンに依頼するのが理想的ですが、難しい場合には、画素数が多く広角レンズを備えたスマートフォンを使い、部屋を広く見せるような撮影を心がけるとよいでしょう。

4)管理会社・仲介会社の見直し

問い合わせ数、内見数を増やすには、管理会社や仲介会社の協力が必要不可欠です。

数多くの物件を扱う管理会社・仲介会社は、オーナー個人よりも豊富なノウハウを持っています。

アピールすべきポイントや競合物件が成約した理由などを聞き、入居希望者に訴求できるように対策を練りましょう。

なお、もし管理会社・仲介会社が積極的に入居率改善に協力してくれないようなら、依頼先の変更を検討するのもひとつの手です。

近年における物件探しの多くはインターネット上で行われていますので、ネット集客に強い管理会社・仲介会社を選ぶと、成約率の向上が期待できます。

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2.初期費用を見直す

入居者の経済的負担の軽減は、空室対策の中でも即効性の高い施策です。

近年は初期費用の軽減に取り組む物件が増えていますので、他の物件との競争力を維持するためにも初期費用の見直しを検討しましょう。

1)敷金・礼金をゼロにする（ゼロゼロ物件化）

初期費用の中で高い割合を占める敷金・礼金をゼロにする施策は、入居率の向上に大きな効果を発揮します。

敷金・礼金を両方ゼロにする通称「ゼロゼロ物件」は、初期費用のための予算を確保しにくい若年層に強くアピールできるでしょう。

ただし、原状回復費用の預かり金としての役割を持つ敷金がゼロになると、入居者は退去時に別途修繕やクリーニングのためのお金を用意する必要があります。

退去費用を回収できずにオーナーが金銭的な負担を負うことにならないよう、解約条件を設ける契約期間の設定や保証会社の利用など、退去時のリスクを下げる対策も併用するのがおすすめです。

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2)フリーレント期間を設ける

入居直後の家賃を無料にするフリーレントは、入居者の初期負担を大きく軽減する施策です。

入居時に支払う家賃が無料になれば、初期費用が下がり入居希望者が検討しやすくなるでしょう。

フリーレントの設定期間は1～2カ月程度が一般的ですが、入居直後だけに設定するものとは限りません。

契約期間に応じて定期的に無料期間を設けるといった使い方をすれば、入居率の向上だけでなく入居期間を延ばす効果も期待できるでしょう。

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3.入居条件の見直し

入居条件の緩和は、新たな入居者層の開拓につながる重要な施策です。

ただし、建物の特性や既存入居者への影響を十分に考慮する必要があります。

以下では、具体的な施策とその実施におけるポイントを解説します。

1)家賃を下げる

入居率を上げる効果的な対策のひとつが家賃の減額です。

多くの入居者にとって、毎月の家賃はもっとも高額な固定費であり、少しでも家賃が安い物件に住みたいのが本音でしょう。

特に、築年数が経過した物件の家賃を新築当初のままにしているようなら、適正相場に合わせて減額するだけでも空室率の改善が期待できます。

ただし、家賃の減額は毎月の賃料収入にダイレクトに影響します。

1万円下げれば年間で12万円、10部屋の物件なら年間120万円の収入減になりますので、キャッシュフローが悪化しすぎない程度に下げ幅を調整しましょう。

2)複数人入居可にする

夫婦やパートナーの入居を可能にすることで、入居希望者の裾野を広げる効果が期待できます。

単身者専用物件には入れないけれど、ファミリー向け物件は広すぎるというような層に訴求できれば、より幅広い層からの需要を見込めるようになるでしょう。

ただし、複数人が入居する物件は、単身者向け物件に比べて騒音などのトラブルが起きやすくなるリスクがあります。

万が一の事態への備えとして、責任者となる契約者を明確にするといった対策が必要です。

3)事務所利用可にする

テレワークの定着により、事務所利用可能な物件へのニーズが高まっています。

このニーズに応えるためには床材や壁の遮音性強化など、防音性能の確保が重要です。

また、インターネット環境の充実や電気容量の増強といった対策も欠かせません。

共同住宅から事務所への登記変更、火災保険の契約替えといった対応も必要になりますので、コストをかけリスクを背負うだけの価値があるのか、管理会社を交えて十分な検討を行いましょう。

4)ペット可にする

ペット可物件への需要は年々高まっています。

入居者が決まりやすいうえ、通常の物件に比べて高い家賃を設定しやすいことから、オーナーにとってもメリットが大きい対策といえます。

ただし、ニオイや鳴き声によるトラブルが起きやすい点には注意が必要です。

また、部屋の汚れや傷がつきやすいため、原状回復費用が高額になりがちに。

あらかじめ傷やニオイが着きにくくなるような対策を行うことは可能ですが、原状回復に一定のコストが発生する点は認識しておきましょう。

5)楽器演奏可にする

室内で楽器を演奏できる物件はニーズが高い一方、ペット可物件と同様に数が多くありません。

思う存分楽器を弾ける物件への変更は、即効性の高い空室対策になる可能性があります。

しかし、楽器はペットの鳴き声よりも大きな音が出るおそれがありますので、楽器を弾いても良い時間を限定するなど、厳密なルールの設定が求められるでしょう。

また、近隣住民の生活を脅かさないように、防音対策のリフォームを行うといった対応も必要になるため、導入のコストは決して低くないと考えておかなければなりません。

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6)高齢者・シングルマザー・外国人などを入居可にする

高齢者や生活保護受給者、シングルマザーや外国籍の方の入居を認めることでアプローチできる先が広がり、空室が埋まりやすくなります。

ただし、条件の緩和はこれまでになかったトラブルを呼び込むおそれがあることも事実です。

高齢者の孤独死、子ども由来の騒音、家賃の滞納や夜逃げといったリスクがともないやすくなるため、条件緩和と同時にそれらのトラブルへの備えも考えておきましょう。

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また、加速するグローバル化にともない、外国人入居者の受け入れは重要な検討事項となっています。

空室が続いているようなら、外国人の入居を受け入れることで、入居率を向上させやすくなるでしょう。

ただ、外国人入居者の受け入れには、日本人入居者とは異なる準備が必要です。

重要事項説明の多言語対応や、外国人特化型の保証会社との提携など、外国人のための用意を進めましょう。

また、入居後も多言語による生活ルールの明示や緊急マニュアルの用意といった対応を行っておけば、外国人入居者とのトラブルを防ぎやすくなります。

4.設備の導入

現代のニーズに合わせた設備導入は、物件の競争力を高める重要な要素です。

費用対効果にあった設備を導入すれば、入居率を向上させながら収益を拡大できるでしょう。

1)エアコン・ウォシュレットの設置

エアコンおよびウォシュレットは、現代の賃貸物件において必須といえる設備です。

築年数や物件の種類を問わず、優先的に設置を検討すべきでしょう。

ある程度の導入費用は必要ですが、家賃を2,000～3,000円上乗せできるようなら、数年での回収は十分見込めるでしょう。

また、導入するエアコンやウォシュレットに省エネ性能の高いモデルを採用することで、入居者の光熱費負担が軽減されます。

2)モニター付インターフォンの設置

高まるセキュリティへのニーズに対応する設備として、モニター付インターフォンの設置は効果的です。

対面せずに来訪者の姿を確認できるだけで、防犯性は大きく高まります。

また、録画機能付きの最新モデルを採用することで、不在時にも来訪者を確認できるという安全性への訴求もできるようになるでしょう。

3)無料インターネットを導入

テレワークの普及により、インターネット環境の提供は重要性を増しています。

入居後にすぐにインターネットを利用でき、通信料を節約できる無料インターネットは、入居者から非常に高い人気を誇るサービスです。

1戸あたり毎月1,500～2,000円程度の費用がかかりますが、その分家賃を上乗せしやすくなりますので、費用対効果も高い設備投資といえるでしょう。

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5.リフォームの実施

適切なリフォームにより、物件の価値を維持・向上させることができます。

入居者のニーズを考慮した効果的なリフォームを実施することで、競争力の強化に期待できます。

1)壁紙の張り替え

壁紙の張り替えは、室内の印象を大きく改善できる効果的なリフォームです。

汚れや傷みの目立つ壁紙を新しいものに替えることで、清潔感のある空間を演出することができます。

張り替えは退去時に実施するのが一般的です。

壁紙には多くの種類があり、消臭効果や調湿機能を備えた機能性があるもの、デザイン性を重視したものなどがあります。

訴求したい入居希望者の層にあわせた壁紙を選択するとよいでしょう。

2)和室をフローリング化

現代の賃貸住宅では、和室よりも洋室のニーズが高くなっています。

全居室が和室の物件は入居者が決まりにくい傾向がありますので、フローリングへのリフォームは優先して検討したい対策です。

フローリングを選ぶ際には、防湿性や防音性を考慮した材質の選定が求められます。

一定の工事が必要になりますので、エアコンの設置や壁紙の張り替えなどを同時に行うのが工事期間の短縮に有効です。

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3)水回りをリフォーム

入居者が気にする設備のひとつが、水回りです。

キッチンやお風呂、洗面台、トイレといった水回りは、よく使ううえに汚れやすい場所であるため、内見の時点で不潔さや不便さを感じた時点で候補から外れると考えてよいでしょう。

劣化や汚れ、傷みが目立つ場所は積極的に交換するだけでなく、リフォームでワンランク上の設備を導入することで、入居者が長く住みたいと思える部屋になります。

ユニットバスを風呂・トイレ別に分けるような工事は大がかりになりますが、リフォーム後はユニットバスを避けていた入居希望者が客付け対象になりますので、十分に投資回収できることが期待できるでしょう。

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6.共用部の整備

入居者の利便性向上と、管理の効率化を両立させられる共用部の整備は、物件全体の価値向上につながる重要な要素です。

入居希望者に訴求しやすい要素になりますので、各居室のリフォームと並行して整備を行いましょう。

1)宅配ボックスの設置

通販利用の増加に伴い、入居者からの需要が高まっているのが宅配ボックスです。

特に不在がちな単身者が多い都市部では、宅配ボックスの有無が物件の人気を左右する要素となっています。

宅配ボックスの設置には、設置費用を含めて30～50万円ほどの費用がかかります。

ただし、設置場所はエントランスや玄関先などの共用部になりますので、防犯カメラと不正開封防止機能との連携といったセキュリティ面での配慮も必要です。

低コストの対策ではありませんが、若い入居希望者に訴求できる対策であるといえるでしょう。

2)セキュリティ機能の強化

防犯意識の高まりにともない、防犯カメラやオートロックの設置といったセキュリティ機能を備えた物件が人気を集めています。

これらの設備に加え、非常時の警報システムや緊急通報設備の導入をアピールできれば、女性を中心とした入居希望者を集めやすくなるでしょう。

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3)使用ルールの整備

共用部の清掃や騒音対策など、建物内のルールを明確にできれば、快適な住環境を維持しやすくなります。

定期的な清掃スケジュールの告知方針やゴミ出しルールの明確化など、オーナーは具体的な管理方針を定めることが重要です。

また、長期的な設備点検スケジュールや災害時の避難経路の共有なども、入居者に安心感を与える重要な管理項目となります。

まとめ

賃貸住宅に対する入居者のニーズは、年々変化を続けています。

かつては強い訴求力を持っていたエアコンやウォシュレットは標準的な設備となり、近年は無料インターネットやカメラ付きインターフォンなど、さらなる利便性やセキュリティ性能を高めるための設備が注目されています。

賃貸オーナーが所有物件の客付け力を維持し続けるためには、時代のトレンドを意識した空室対策を講じることが求められます。

また、これらの対策は一度実施すれば終わりではなく、継続的な見直しと改善が必要です。

長期的な満室経営を実現するためにも、所有物件に適した空室対策の検討と実施を継続しましょう。

 

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